Aviez-vous déjà entendu parler du bail emphytéotique ? Derrière ce terme un peu complexe se cache une forme de contrat de location immobilière particulière de très longue durée.
C’est aussi une sorte de vocation qui permet aux propriétaires d’un grand domaine foncier d’assurer la mise en valeur de son terrain sans en supporter les charges. En d’autres termes, ce type de bail confère au preneur un droit réel sur l’immeuble donné à bail. Nous allons détailler ce sujet ci-dessous pour en savoir un peu plus.
Définition du bail emphytéotique
Un bail emphytéotique ou emphytéose est un terme grec qui vient de « emphyteusis », signifiant « implantation ». C’est un contrat de très longue durée conclu pour 18 ans au minimum, mais il peut dépasser les 99 ans jusqu’à 999 ans dans certains pays.
Il attribue au preneur, au locataire ou encore à l’emphytéote un droit réel sur le bien immobilier. Ce droit doit faire l’objet d’une publicité foncière et peut se retrouver saisi ou hypothéqué.
Le futur propriétaire peut aussi sous-louer les biens qu’il a pris en location ou louer les maisons qu’il a construites sur les terrains loués. Toutefois, une permission venant du bailleur est requise.
Une fois que la durée du bail emphytéotique arrive à son terme, toutes les améliorations entreprises par le preneur deviennent exclusivement une propriété du bailleur sans indemnité, sauf en cas de clause contraire. Cette clause peut être insérée dans le contrat de bail lors de sa rédaction.
Autrefois, le bail emphytéotique était utilisé dans les activités rurales. Mais aujourd’hui, ce sont surtout les collectivités locales et les investisseurs qui signent ce genre de contrat pour les bâtiments commerciaux ou industriels.
Pour connaître réellement les textes concernant le bail emphytéotique, ils sont régis par les règles énoncées dans le Code rural et de la pêche maritime, dans les articles L.451-1 à L.451-13.
– Quelle est la vocation du bail emphytéotique ?
Le bail emphytéotique a vu le jour dans le droit romain. Sa première vocation est la valorisation d’un domaine foncier qu’un propriétaire ne pouvait pas exploiter correctement.
Le locataire effectue le nécessaire pour le faire fructifier puisqu’il bénéficie des droits étendus. Actuellement, ce contrat n’est plus limité aux secteurs agricoles, il touche aussi les immeubles à usage commercial et industriel.
Il y a une déclinaison particulière entre le bail emphytéotique et le Bail Emphytéotique Administratif (BEA). Cette deuxième option est destinée aux organismes propriétaires des établissements publics de santé ou des établissements publics des collectivités territoriales. D’ailleurs, depuis 2010, le BEA est étendu sur un domaine public de l’État.
Objet et durée du bail emphytéotique
- Objet du bail emphytéotique
Comme indiqué plus haut, le bail emphytéotique a été conçu pour développer et entretenir de vastes terrains dans les régions reculées. Avec le temps, son objet d’utilisation a pris de l’ampleur. Il en est de même pour son cadre d’application qui s’étend à de nombreux types de biens immobiliers.
- Durée du bail emphytéotique
Parmi tous les contrats qui existent, le bail emphytéotique est connu pour son exceptionnelle durée. Une fois que le contrat est signé, son intervalle de temps peut être compris entre 18 et 99 ans dans les régions françaises.
Pour le bail de chasse, par exemple, elle peut atteindre les 99 ans. Par contre, en Belgique, la durée peut varier entre 27 à 99 ans et au Québec entre 10 et 100 ans. Il n’y a aucune clause qui offre une possibilité de dénouement plus tôt. Si le bail est établi pour une durée supérieure à 99 ans, elle doit être ramenée à la limite extrême c’est-à-dire à 99 ans autorisée par la loi.
Quand le bail emphytéotique arrive à son terme, le locataire doit impérativement quitter les lieux. N’ayant aucun droit ni titre, la seule chose qui lui permet de rester est d’obtenir un consentement d’une nouvelle location.
Par ailleurs, sachez que le bail emphytéotique ne donne aucun sous-entendu de reconduction du contrat tout comme dans le bail commercial.
Les droits et obligations du bailleur et de l’emphytéote
- Le propriétaire
Le bailleur du terrain ou du bien immobilier loué peut demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique et l’obtenir sans conditions. Cette situation survient lorsqu’une détérioration sur le fonds venant du locataire devient grave ou lors d’une inexécution des conditions énoncées dans le contrat. Le propriétaire doit respecter le contrat conclu avec l’emphytéote.
Toutes les améliorations ou rénovations du bien effectué par l’emphytéote appartiennent au propriétaire en fin de bail. Cependant, il existe une clause qui peut instaurer cette indemnité.
Sans l’insertion de cette clause lors de la rédaction du contrat, il n’y aura aucun recours pour bénéficier du versement d’une quelconque indemnité. Le bailleur peut aussi vendre ses droits qu’il tient du bail emphytéotique.
En fait, les plus grands devoirs et droits reviennent au futur locataire, le propriétaire doit respecter ces quelques obligations. Il peut aussi vendre ses droits qu’il tient du bail emphytéotique.
- L’emphytéote
L’emphytéote est plus qu’un simple locataire lorsqu’il signe un bail emphytéotique. Ce contrat lui donne un droit réel sur tout le bien immobilier. Il est un quasi-propriétaire de ce dernier. Ainsi, le bail emphytéotique lui impose plusieurs obligations à respecter.
Il s’agit :
- l’emphytéote doit inéluctablement payer la taxe foncière, le loyer ou la redevance dans les délais exécutés dans les conditions du bail ;
- à défaut de paiement du loyer prévu au contrat de 2 années consécutives, le bailleur peut réclamer une sommation au locataire c’est-à-dire un anéantissement rétroactif du contrat de bail ;
- lorsqu’il effectue des rénovations ou fait construire quelque chose pour augmenter la valeur du bien immobilier, il n’a aucun droit de les détruire ou de réclamer une indemnité. Mais, les deux parties peuvent établir un arrangement particulier ;
- –il n’a pas le droit d’effectuer un changement qui pourrait diminuer la valeur du bien immobilier ;
- le droit d’emphytéose peut faire l’objet d’une saisie immobilière ;
- il ne peut pas vendre le bien immobilier, car il n’en est pas propriétaire.
Puisque le locataire est quasi-propriétaire de l’immeuble en question, cela signifie qu’il est investi de prérogatives plus importantes par rapport au locataire d’un bail ordinaire.
Il peut :
- hypothéquer son droit ;
- louer ou sous-louer le bien immobilier à d’autres personnes ;
- conclure des contrats de bail avec les futurs locataires, seulement à usage d’habitation régi par les dispositions d’ordre public des lois de 1989 et 1986 sur l’investissement et les rapports locatifs ;
- céder à un tiers son droit d’emphytéose sans vendre le bien faisant l’objet du bail ;
- acquérir des servitudes actives au profit du bien immobilier et consentir une servitude passive ;
- améliorer ou transformer totalement le bien. Il peut aussi l’exploiter ;
- poursuivre l’exploitation de mines et de carrières existantes sur le terrain loué, sans créer une autre sans l’autorisation du bailleur ;
- il ne peut pas autoriser un nouveau bail emphytéotique sur le bien, cela entraînera une sous-emphytéose, ce qui est strictement interdit.
À part cela, le bail emphytéotique donne à l’emphytéote tous les droits réels immobiliers comme ceux dont bénéficie un propriétaire. Il est en mesure d’exploiter le fond tout seul ou par l’intermédiaire d’un gérant, un agriculteur, ou d’un locataire s’il y a une sous-location.
Selon la conception traditionnelle de ce contrat, le montant du canon emphytéotique doit être modeste, voire même symbolique. La loi en échange de l’engagement du locataire n’encadre pas le prix. De temps en temps, ce canon emphytéotique est une source de controverses entre le locataire et l’emphytéose.
L’intervention du notaire dans un bail emphytéotique
À la conclusion d’un bail emphytéotique, la présence d’un notaire est obligatoire. En effet, la mise en application de ce genre de contrat nécessite l’intervention de ce professionnel. Il est la seule personne à avoir l’obligation de faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques.
Ainsi, un bail conçu sans l’appui d’un notaire n’est pas du tout valable et sa valeur est nulle. Cette personne doit nécessairement être contactée avant la signature du contrat.
La fiscalité du bail emphytéotique
La fiscalité du bail emphytéotique est vraiment spéciale. La taxe de publicité foncière est au taux de 0,7 %. Elle est due sur le montant cumulé durant les années de validité du bail. Elle liquide le prix exprimé et augmente considérablement les charges imposées à l’emphytéote ou sur la valeur locative réelle du bien loué.
Quand un droit de reprise des constructions est énoncé dans le bail, ces aménagements ne font pas partie de l’assiette de la taxe à la fin du contrat, notamment si le terme du bail se fait dans les 20 ans ou plus.
Les mutations éventuelles des droits du propriétaire ou du locataire entraînent l’imposition aux droits communs tels que : la vente ordinaire, par exemple. Aussi, tous les droits dus doivent faire l’objet d’une estimation commune entre les 2 parties sur la valeur vénale du bien
Il est tout à fait envisageable de faire une résiliation du bail emphytéotique à l’amiable. Si c’est le cas, ce dernier est soumis au même titre que la résiliation des baux ordinaires.
Définition du bail emphytéotique administratif
Le bail emphytéotique est une sorte de contrat qui répond à une mission de service public à un intérêt général. Il permet à une collectivité territoriale ou à un groupement de collectivités territoriales d’un bien immobilier de le louer à une tierce personne, selon l’article L.1311-2 du code général des collectivités territoriales.
Grâce aux investissements réalisés et financés par l’occupant privatif le domaine public pourra être valorisé en construisant un ouvrage et de le louer à une collectivité propriétaire du terrain.
Cependant, à la fin du bail, le domaine devient une propriété de cette collectivité qui a accordé le bail sans verser une seule indemnité au preneur. De son côté, ce dernier se doit de quitter les lieux et de cesser son activité sauf s’il y a une nouvelle location accordée entre les parties concernées. La durée de ce contrat est comprise entre 18 à 99 ans.
La spécificité juridique d’un bail emphytéotique administratif
Le bail emphytéotique administratif autorise une collectivité à utiliser ce bail dans :
- l’accomplissement d’une mission de service public ;
- la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ;
- depuis 2006, l’affectation à une association culturelle d’un édifice ouvert au public ;
- depuis 2009, la réalisation d’enceintes sportive et des équipements connexes ;
- depuis le 31 décembre 2013, le bail emphytéotique administratif concerne la réalisation d’une opération d’intérêt général liée aux besoins d’un service départemental de secours ou d’incendie.
- jusqu’au 31 décembre 2013, il touche la réalisation d’une opération d’intérêt général liée aux besoins de la justice, de la police ou encore de la gendarmerie nationale. Ce contrat concerne aussi l’établissement public de santé ou encore une structure de coopération sanitaire pourvue de la personnalité morale.
Selon l’article L.6148-2 du Code de la santé publique, ce type de bail permet à un établissement public de santé de :
- accomplir une mission concourant à l’exercice du service public pour le compte de l’établissement ou de la structure ;
- réaliser une opération qui répond aux besoins d’un autre établissement public de santé partenaire ;
- réaliser une opération d’intérêt général relevant de leur compétence.
Les dispositions classiques du bail emphytéotique administratif
Le propriétaire d’un bien immobilier d’une collectivité territoriale peut louer son bien à un tiers sous forme d’un bail emphytéotique. Le preneur en question pourra alors construire un ouvrage sur le domaine public proprement dit. Ensuite, il peut le louer à une autre collectivité propriétaire du terrain. L’objectif est d’utiliser ce bien et ses fruits pour l’intérêt général.
Puisque la durée du bail s’étale sur plusieurs années successives, l’emphytéote pourra construire quelque chose ou financer les travaux sur un bien existant. Cet ouvrage sera utilisé pendant toute la durée du bail sans avoir à assumer un important coût financier initial de la terre et/ou du bien immobilier.
Le bail emphytéotique administratif est régi par les conditions de l’article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales. D’ailleurs, il prévoit l’obligation pour le preneur de se débarrasser pour toute la durée du bail ou pour une partie, du paiement de la redevance d’avance.