Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

Quelques fois, le propriétaire des appartements exige que l’un de vos proches se porte caution solidaire. Cela permet de garantir le paiement du loyer venant du futur locataire.

Pour formaliser cet engagement, cette personne dite garante remplit et signe un acte de caution solidaire. Mais, en quoi cela consiste réellement ? Voici les réponses.

Définition de la caution solidaire

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Par définition, le cautionnement solidaire est un engagement personnel donné par une ou plusieurs personnes. En cas de défaillance venant de l’individu garanti, la caution solidaire peut-être poursuivie pour la somme totale de la créance avant le débiteur principal.

Pour être plus précis, elle désigne un tiers qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat de location immobilière quand l’une des parties ne réalise pas ses obligations.

Voici un exemple concret de cette situation. Lorsque le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut se retourner contre la caution solidaire pour exiger son paiement prévu dans le contrat de bail.

C’est aussi le cas en cas de charges ou de travaux de rénovation du logement. Ainsi, le garant paye les dettes non remplies du locataire.

  • Les engagements de la caution

Être un garant est une grande responsabilité. Souvent, c’est l’un des parents du locataire qui se propose comme caution solidaire. Cela n’empêche que n’importe quelle personne comme la sœur, le frère, le meilleur ami, prêt à s’engager peut tenir ce statut. D’ailleurs, il y a des engagements à prendre en compte.

  • Un engagement individuel

Seule la personne qui signe le document de caution est engagée sur ses biens propres et revenus. Pour la garantie d’un patrimoine commun résultant de la caution solidaire, l’un des conjoints doit d’abord manifester un consentement exprès. Dans la pratique, il est souvent demandé à chacun des époux de se porter caution.

Au cas où le bien sur lequel porte la caution solidaire est vendu, le cautionnement est automatiquement transmis au nouveau propriétaire. Ce dernier peut le faire valoir en cas de défaillance du locataire à s’acquitter de ses loyers.

  • Une contrainte territoriale

Obligatoirement, le garant doit être résident sur un territoire français. Pourtant, si ce dernier ne réside pas sur la contrée métropolitaine ou qu’il n’a pas de nationalité française, cela n’est pas un critère d’exclusion. Il faut seulement qu’il réside régulièrement en France.

Ce qu’il y a de noté sur l’acte de caution

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L’acte de caution doit être bien précis pour permettre à la personne qui s’engage de connaître l’importance de son engagement.

Ainsi, pour être valable, ce document doit comporter un ensemble de mentions indispensables à savoir :

  • Le montant exact du loyer ;
  • Le délai pour lequel le garant s’engage : au cas où ce détail n’est pas mentionné, l’engagement de la caution solidaire est toujours considéré comme indéterminé. Le garant peut la résilier de lui-même ;
  • La mention qui indique qu’il est bien conscient de la portée et de la nature de son engagement.

Auparavant, pour plus de praticité, la loi impose de recopier toutes les indications mentionnées dans le contrat à la main. Cela permet d’éviter aux garants de signer un document qu’ils n’auraient pas lu en entier.

D’ailleurs, il existe un article de loi qui rappelle les règles à ce sujet. En effet, le travail de la caution a été désormais simplifié avec l’entrée en vigueur de la loi Elan.

Depuis le 25 novembre 2018, le garant n’est plus obligé de recopier les informations à la main. Dorénavant, il lui suffit de signer le formulaire d’acte de caution qui comporte toutes les mentions.

  • Les autres indications dans l’acte de caution solidaire

Ce contrat doit également présenter :

–la date de signature du contrat ;

–l’identification du garant, du locataire, du bailleur ainsi que de l’objet du contrat ;

–les modalités de révision du loyer et les charges ;

–la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce sujet rappelle que si jamais l’engagement de la caution n’est pas limité dans le temps, la caution peut le résilier. Cette loi fixe toutes les règles pour la location de logements loués en tant que domicile principal des locataires ou avec un bail mobilité ;

–la caution solidaire peut être consentie pour la durée initiale du bail et une ou plusieurs reconductions tacites. Par conséquent, le nombre doit être précisé pour déterminer la durée totale de ce contrat.

Sachez que l’acte de caution doit être reproduit en deux exemplaires. L’un pour vous et l’autre a conservé par la caution de votre locataire. Vous pouvez aussi lui donner une photocopie. Il faut aussi lui remettre un exemplaire du contrat de location puisque son engagement s’appuie sur celui du locataire.

Quelle est la différence avec une caution simple ?

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Dans le cautionnement simple ou non solidaire, le garant peut retarder son paiement. Il peut aussi alléger sa charge en adoptant les mécanismes suivants :

–le bénéfice de division qui permet à chaque caution d’exiger que le créancier divise préalablement son action en la réduisant à part et à une portion de chacune d’elle. Cette action doit se faire en présence de plusieurs cautions ou cofidéjusseurs pour une même dette. À titre d’exemple, si vous invoquez le bénéfice de division, face aux trois cofidéjusseurs, vous ne serez pas redevable que du tiers de la dette.

–le bénéfice de discussion donne la possibilité à la caution de suspendre toutes poursuites en paiement du créancier. C’est la clause qui vous engage à renoncer à ce bénéfice de discussion.

Le principe entre les deux est identique, mais lors de la caution solidaire, le propriétaire peut poursuivre le garant sans avoir recours au locataire en cas d’impayés. Avec la caution simple, le bailleur est tenu de poursuivre le locataire pour obtenir son dû.

Ainsi, le bailleur ne perd ni son temps ni son argent. Le cautionnement simple est assez rare. C’est la raison pour laquelle la majorité des propriétaires préfèrent adopter les cautions solidaires.

La caution solidaire pour qui s’engager ?

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Ce type d’engagement est très courant et demandé pour un enfant qui poursuit ses études à l’étranger, loin du domicile familial ou qui cherche à se loger dans un appartement. Dans ce genre de situation, le garant n’est pas obligatoirement la mère et/ou le père.

Cela peut être une autre personne. Il faut juste savoir que ce contrat n’est pas à prendre à la légère puisque le garant en question devra payer à la place du locataire ses loyers. Quelques fois, la somme peut devenir très importante.

  • Quelle est la durée d’une caution solidaire ?

Le délai d’une caution solidaire doit être précisé dans le bail d’habitation. Il est tout à fait possible que le cautionnement ait une limite précise ou non. Dans le premier cas, le créancier ne peut pas poursuivre la caution au-delà de la date déterminée. Au cas contraire, ce dernier peut poursuivre la caution jusqu’à ce que la dette soit réglée.

  • Le cautionnement à durée déterminée

Pour savoir si le bail et l’engagement de la caution sont définis, le contrat doit contenir « la durée du bail en cours ainsi que son premier éventuel renouvellement ». Alors, il s’agit exactement d’un cautionnement à durée déterminée.

Dans cette situation, la caution n’a pas le droit d’annuler son engagement avant la date prévue y compris si la maison est vendue à un tiers en cours de bail. Après la fin de cet engagement, elle n’est plus responsable des dates nées.

  • Le cautionnement à durée indéterminée

Dans certains contrats, la date précise du bail et de l’acte de cautionnement n’est pas mentionnée. Ils sont simplement évoqués par la phrase : « la durée du bail et de ses renouvellements ».

Dans ce cas, la caution peut résilier son engagement à n’importe quel moment, à condition de prévenir le créancier. Cependant, il reste tout de même engagé jusqu’à la fin du bail ou de la location en cours.

En somme, dans chacune de ces circonstances, si la caution règle la dette à la place du débiteur, alors elle est assurée de conserver. Au moins un montant égal du RSA majoré de 50 % doit être payé pour le cas d’un ménage et de 30 % pour les personnes à charge.

Toute modification de la durée du prêt nécessite d’abord l’accord de la caution. À défaut de cela, le cautionnement sera nul.

Quel est le montant de cet engagement ?

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Il est tout à fait possible que le montant de la caution solidaire soit limité à une certaine somme. Mais, il n’est pas du tout obligatoire.

Pour la version déterminée, la caution sera limitée par le montant indiqué dans le contrat même si les dettes sont supérieures. Au cas contraire, le créancier pourra alors réclamer à la caution le paiement de la totalité des dettes sans oublier les intérêts et sommes accessoires (indemnité d’occupation d’un locataire).

La caution doit consentir à n’importe quelle modification du contrat de prêt postérieur ou du taux d’intérêt pour être applicable. Il s’agit aussi du dirigeant de la société débitrice.

  • La mise en œuvre de la caution

Quand le locataire ou le garant ne paye pas, le bailleur envoie une lettre de mise en demeure de payer en LRAR au locataire ainsi qu’une copie à la caution. Si l’affaire n’est pas toujours réglée, le propriétaire remet l’affaire entre les mains d’un huissier pour que ce dernier délivre un commandement de payer au locataire.

La loi du 6 juillet 1989 oblige le propriétaire à faire signifier ce commandement dans les 15 jours à la caution. Au cas où ce formalisme n’est pas honoré, la caution n’est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Comment mettre fin à l’engagement de caution ?

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Vous souhaitez ne plus vous engager à la place du locataire s’il a des difficultés à régler son loyer ? Cela est tout à fait possible, mais tout dépend du contenu de l’acte de cautionnement que vous avez copié et signé.

  • Le garant s’engage jusqu’à la fin du contrat de location

En général, l’engagement de caution solidaire indique une durée bien définie pendant laquelle le garant est engagé à respecter ce qui est dit dans le contrat. Il doit rester solidaire du locataire pour les sommes dont il serait débiteur pendant tout le délai.

Quand le cautionnement d’obligations ne comporte aucune information en rapport avec la durée alors la caution peut se résilier unilatéralement. Cette résiliation prend fin au terme du contrat de location qu’il s’agisse d’un contrat reconduit ou initial.

  • Il est possible de s’en désengager à condition que le propriétaire soit d’accord

Un accord auprès du propriétaire et du locataire est nécessaire si le garant veut se désengager de ses obligations pendant la durée du bail. Ces deux personnes doivent donner leurs accords par écrit et procéder à la rédaction d’un avenant au bail. Cet avenant au bail doit être signé par le bailleur et le locataire. C’est ce qui matérialise l’accord des parties pour mettre fin à cet engagement de caution solidaire.

  • La présentation d’une caution n’est pas obligatoirement légale

Le propriétaire bailleur ayant souscrit une assurance ou une autre forme de garantie ne peut pas demander le cautionnement, à l’exception d’un logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Au cas où le propriétaire est une personne morale autre qu’une société civile constituée entre parents et alliés, le cautionnement ne peut pas être demandé que

– s’il est apporté par un organisme avec la liste fixée par décret en Conseil d’État ;

– si le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie aucune bourse de l’enseignement supérieur

Que se passe-t-il en cas de colocation ?

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Lorsqu’il y a une colocation, cette dernière doit s’afficher dans l’acte de caution sous peine de nullité. En principe, une caution solidaire engage tous les colocataires à moins que le contrat stipule que le cautionnement prend fin « en cas de séparation ».

Toutefois, une pluralité de caution solidaire ne peut pas résoudre le problème. Le propriétaire n’aura qu’à s’adresser à l’un des locataires pour avoir le remboursement et l’intégralité de la dette.

L’engagement du garant à l’égard du colocataire prend fin six mois après le départ du locataire sauf s’il est remplacé avant. Cette nouvelle obligation est très récente et résulte de la loi Alur qui vise à mieux protéger la caution solidaire. D’ailleurs, cela conduit au propriétaire à exiger que chaque colocataire doive présenter une caution solidaire.

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