Louer un appartement sans avoir un profil irréprochable, c’est le fantasme de nombreux français.
Comme beaucoup de consommateurs dans le monde, la plupart des personnes en France souhaitent obtenir un appartement de location sans avoir à fournir un garant solide, ni à montrer un revenu stable ou du moins à communiquer les fiches de paie des trois derniers mois.
Ce qui n’est pas chose facile, car les propriétaires étudient minutieusement chaque dossier avant d’ouvrir les portes de leurs maisons ou appartements.
D’où la question, comment mettre la main sur un appartement à louer sans avoir un dossier impeccable. Ainsi, comment louer un appartement sans CDI ?
Les critères imposés par les propriétaires pour louer un logement
- Faire une bonne impression
Que l’on passe un entretien d’embauche ou que l’on dépose un dossier de location auprès d’une agence immobilière, ce qui compte avant tout, c’est de faire rapidement bonne impression.
Si la présentation du dossier de location est soignée, il a plus de chance de retenir l’attention du propriétaire bailleur qui l’a sous les yeux.
De la même façon qu’un CV clair, concis, à la présentation impeccable et à l’orthographe irréprochable qui permettent de décrocher un entretien d’embauche, un dossier de location booste vos chances d’être sélectionné s’il a été constitué avec soin.
À l’inverse, un dossier de location bâclé ou incomplet risque de pénaliser le demandeur.
Pour se démarquer, ce dernier peut aussi joindre une page de garde à son dossier. À la manière d’une lettre de motivation, ce petit texte doit reprendre les éléments essentiels de son dossier et donner envie au propriétaire d’en savoir davantage sur le futur locataire.
Le premier contact est en outre très important, il en est de même pour la communication non-verbale.
Afin de séduire le propriétaire, le futur locataire se doit d’être très courtois lors des échanges. Il doit faire attention à ses gestes, ses paroles et même son comportement car ceux-là sont susceptibles de l’avantager ou de le diminuer au profit de ses concurrents. Lors du rendez-vous, il doit arriver à l’heure et porter une tenue présentable.
- Les dossiers exigés pour louer un habitat
Avant de confier les clés de son logement, sa maison ou bien son appartement à un demandeur, un propriétaire ou bien un agent immobilier exige les documents complets.
Le remplissage des documents constitue alors un dossier de location réussi et rend le demandeur éligible aux yeux des propriétaires.
Ce ne sont ni plus ni moins que:
– un justificatif d’identité : carte nationale d’identité (française ou non), carte de séjour, permis de conduire (français ou non)…
– un, des justificatifs de domicile suivants : 3 dernières quittances de loyer (à défaut, une attestation signée du bailleur indiquant que le locataire s’est acquitté de tous ses loyers et charges), une attestation de domiciliation, une attestation d’hébergement ou le dernier avis de taxe foncière reçu (à défaut, le titre de propriété de la résidence principale)
– un ou plusieurs justificatifs d’identité professionnelle : contrat de travail ou de stage (à défaut, une attestation de l’employeur), une carte d’étudiant (ou un certificat de scolarité), un duplicata de la carte professionnelle pour celles et ceux qui exercent une profession libérale…
– un ou plusieurs documents attestant du niveau de ressources : 3 derniers bulletins de salaire, un avis d’imposition (ou de non-imposition), attestation de paiement de prestations familiales, titre de propriété immobilière, justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères, de revenus de capitaux mobiliers, simulation pour les aides au logement délivrée par la Caf…
- Demander un dossier de location et garant
Un locataire a plus de chance d’être choisi s’il dispose d’un garant. Il s’agit d’une personne représentant le locataire et s’engageant à rembourser les dettes de ce dernier en cas de retard du paiement des frais de loyer. Il peut s’agir de parents, d’amis ou encore d’une personne morale (une banque, par exemple).
Pour ne pas compromettre son investissement et éviter les mauvaises surprises, le propriétaire se doit d’anticiper toutes les éventualités.
Ainsi, il exige à l’avance de ses candidats à la location la possession d’un gage. En effet, le propriétaire d’un bien, ou l’agent immobilier auquel il en a éventuellement délégué la mise en location, peut également exiger que le locataire, si ses revenus sont insuffisants par rapport au montant du loyer, ait une caution.
C’est-à-dire, une personne qui s’engage par écrit à payer ses dettes locatives (loyers, charges et frais de remise en état du logement s’il le détériore) en cas de défaillance.
La caution peut être simple ou solidaire. Dans le premier cas, le propriétaire s’adresse d’abord au locataire en cas de loyer impayé. Dans le second, il est autorisé à s’adresser directement au garant sans passer par la case locataire.
- Les pièces à fournir en étant étudiant
Aucune pièce particulière n’est exigée des étudiants dans le cadre de la constitution de leur dossier de location. Ne disposant pas de certains justificatifs d’activité professionnelle, ils sont simplement autorisés à utiliser des documents de substitution pour monter leur dossier de location, comme un certificat de scolarité à la place d’un contrat de travail.
En revanche, vu le faible niveau de leurs ressources, il leur est presque toujours demandé une caution. Le garant peut alors se voir demander de fournir certains papiers parmi ceux énumérés plus haut.
Les motifs valables au refus d’un dossier de location
Mis à part l’étudiant, si le candidat à la location dispose de ressources insuffisantes pour assurer le montant du loyer ou si le dossier de location est incomplet sur ces points, le propriétaire est donc libre de refuser de louer son logement.
S’il n’existe pas de seuil légal, on estime généralement que le loyer ne doit pas dépasser 30 % des ressources du locataire.
En fonction de ce calcul, le bailleur peut donc signifier son refus aux locataires qui ne correspondent pas à ce qu’il recherche.
Si le nombre d’habitants n’est pas compatible avec la taille du logement loué, le propriétaire bailleur peut signifier son refus à un locataire potentiel.
Il justifie cela par le fait que le nombre excessif d’occupants dans le logement peut aller à l’encontre des exigences du règlement sanitaire départemental ou des conditions d’accès aux aides au logement.
Si le candidat à la location n’entend pas respecter la destination des lieux, le propriétaire bailleur a le droit de refuser de louer son bien.
En pratique, si le logement est à usage exclusif d’habitation et qu’une personne souhaite y mener une activité professionnelle, de quelque nature que ce soit.
Au moment de choisir son locataire, le propriétaire bailleur doit faire attention à ne pas refuser un locataire en raison d’un critère discriminatoire à la location, car la personne qui se voit refuser le logement possède en sa faveur une présomption de discrimination.
Cela signifie qu’il revient au propriétaire de prouver que son refus de locataire repose sur des critères légitimes.
Il est possible de porter plainte dans un délai de six ans après les faits et, en cas de discrimination à la location attestée. Le propriétaire bailleur risque une peine pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et 45 000 € d’amende.
Les conditions à observer lors de la signature d’un bail de contrat
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par décret. Il doit comporter certaines mentions et notamment l’identité des parties, la description du logement, la surface habitable et les conditions financières du contrat.
Sa durée varie de un à trois ans en fonction de son aspect. Si le logement est meublé, le contrat s’étend sur trois ans renouvelables alors que s’il est nu, le contrat est valable pendant un an.
- Les obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, il doit être doté d’éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Un décret détermine les caractéristiques relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires. Ce sont les éléments d’équipements, de confort, à la surface et au volume habitable que doit respecter un logement décent.
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cela ne concerne pas tout ce qui touche aux réparations locatives.
Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de transformation. Si le logement ne satisfait pas par ses caractéristiques, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité.
- Les obligations du locataire
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat. Il ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même, sans autorisation d’un juge, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations. Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe.
Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux normes de décence.
Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent l’utilisation du logement, une réduction de loyer peut être appliquée au profit du locataire.
En cas d’abus (travaux à caractère vexatoire, ne respectant pas les conditions prévues dans la notification de travaux et rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse), le locataire peut également saisir le juge pour interrompre ou interdire les travaux.
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation.
S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la résiliation du bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le montant de la prime.
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les parties peuvent convenir dès la conclusion du contrat de la souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires.
- Les obligations vis à vis de la résiliation de contrat
Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la loi, mettre fin au contrat de location et donner congé.
Le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le délai de préavis est de dix mois s’il s’agit d’un logement nu et de 10 mois, si le logement est meublé.
A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l’état des lieux d’entrée.
- La gestion de litige
Lorsqu’il existe un litige, il est conseillé d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie, relatant les faits, le plus précisément possible.
Cela doit être accompagné d’arguments et de preuves relatives aux faits litigieux (références juridiques, factures, photos, etc.).
Ce courrier est une première étape préalable importante pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge. Si le litige n’est pas résolu à l’amiable, il peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
Pour régler certains litiges entre le bailleur et le locataire, il est possible de faire appel localement aux commissions départementales de conciliation (CDC). Elles sont présentes dans chaque département et placées auprès des services de l’Etat.
Cette commission est composée à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Elle est compétente pour connaître des litiges de nature individuelle et des difficultés de nature collective.
En matière locative, la durée au-delà de laquelle une action en justice n’est plus recevable est en principe de trois ans.
Ainsi, sauf interruption ou suspension des délais, le bailleur peut récupérer judiciairement les arriérés de charges et de loyers pendant trois ans, à compter de leur exigibilité.
Les méthodes à suivre pour bénéficier d’une location sans CDI
De nombreuses solutions sont disponibles pour aider les consommateurs à bénéficier d’une location sans CDI :
- Les aides du gouvernement pour louer sans CDI
Des aides ont été mises en place par le gouvernement afin de louer un logement sans la présence d’un garant, comme Action Logement.
Cela a été mis en place par le gouvernement en 2016 et permet aux jeunes actifs de moins de 30 ans d’obtenir une caution locative qui garantit les loyers impayés. Il existe aussi les APL, permettant de réduire le montant de votre loyer.
Elles sont reversées en fonction de la situation de votre logement et quelle que soit votre situation familiale et maritale. D’autres subventions sont disponibles comme:
- La garantie loca-pass
Locas-pass correspond à une avance sous forme de PTZ (Prêt à Taux Zéro). Il vous permet de financer le dépôt de garantie. Il est à dispositions des jeunes salariés de moins de 30 ans sous différents types de contrat (CDD, CDI, étudiants salariés, boursiers, …).
Si le locataire n’a pas la possibilité de faire appel à un garant, il peut opter pour la garantie loca-pass. Sa demande doit être effectuée au plus tard 2 mois après son entrée dans le logement.
Cette garantie ne concerne que les logements dont les propriétaires sont des personnes morales (sociétés, organismes HLM, etc.). Elle permet de garantir à son bailleur le paiement du loyer et des charges si le locataire rencontre des difficultés financières temporaires.
En cas de loyers impayés, le bailleur demande la mise en œuvre de cette garantie auprès d’Action Logement, après avoir envoyé une mise en demeure au locataire.
Le montant maximum de la garantie est égal à 9 mois de loyers et charges, dans la limite de 2 000 euros par mois, déduction faite des aides au logement. Les sommes avancées par l’organisme doivent être remboursées dans un délai fixé entre vous et l’organisme.
- La caution locative étudiante (CLE)
La caution locative étudiante est une garantie de l’État qui permet aux étudiants de l’ensemble des académies (à l’exception de celles d’outre-mer), ne disposant pas de garants personnels, d’accéder à un logement.
Pour ce faire, le bénéficiaire doit :
- Disposer de revenus, mais être dans l’incapacité de présenter une caution
- Chercher un logement en France pour faire ses études
- Être âgé de moins de 28 ans au 1er septembre de l’année de signature du bail
Le montant des loyers est plafonné, afin de favoriser les logements avec des loyers abordables. En province, le plafond est fixé à 500 euros pour une personne seule, 600 euros en Île-de-France et 700 euros à Paris.
- La location grâce au dispositif Solibail
Le dispositif Solibail permet d’aider les personnes sans domiciles fixes ou isolées, à la recherche d’un logement et aux revenus modestes, à se reloger.
Si le locataire est dans cette situation, il peut conclure une convention d’occupation avec une association conventionnée qui est le locataire du logement.
Il peut aussi bénéficier d’un accompagnement social au quotidien pour vous aider à vous reloger. La durée de la location est en principe de 18 mois maximum.
Le locataire contribue financièrement au paiement du loyer (25 % en moyenne), en fonction de ses ressources.