Quel est le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier s’engagent à conclure l’acte définitif de vente. Entre la signature de ces deux actes, il y a un délai plus ou moins long.

Les questions qui se posent sont alors de savoir : Quel est ce délai et qu’est-ce qui se passe pendant ce laps de temps ? Pour répondre à cette question, il faut comprendre ce qu’il y a dans le compromis de vente.

Le contenu du compromis de vente

La conclusion d’un compromis de vente n’est pas obligatoire. Cependant, il est conseillé d’en constituer un par sécurité. En effet, la loi oblige le propriétaire d’annexer dans cet acte les documents relatifs au bien mis en vente.

L’objectif en est d’informer l’acquéreur sur tout ce qui concerne le bien. Il n’est pas rare également de voir des conditions suspensives dans un compromis de vente. La vente n’aura ainsi lieu que si ces conditions seront réunies.

Les pièces et documents à fournir avec le compromis de vente

Il s’agit du dossier de diagnostics techniques exigés par la loi. Pour les biens en copropriété, il va falloir préparer en plus, le carnet d’entretien des lieux et les documents afférents à la situation financière de la copropriété, ainsi qu’à l’organisation de l’immeuble.

Le vendeur est tenu de remettre ces deux dernières pièces à l’acheteur avant la signature du compromis de vente. Par contre, il est libre de fournir les autres à une date ultérieure.

• Les documents constitutifs du dossier de diagnostics techniques

Avant la mise en vente de l’immeuble, le propriétaire doit impérativement effectuer quelques diagnostics immobiliers. Des professionnels vont alors passer à des analyses techniques du logement.

A la fin, ces prestataires fourniront des rapports qui vont alors constituer le dossier de diagnostics techniques.

En France, pour cette année 2019, il existe dix diagnostics obligatoires à faire par le vendeur.

• Le diagnostic loi Carrez

Cette obligation concerne les vendeurs d’une maison ou d’un appartement en copropriété. Ceci dit, ce diagnostic reste facultatif pour les logements individuels indépendants. Il permet d’indiquer avec précision la surface du logement hors cave, garage, terrasse et balcon.

• Le Diagnostic performance énergétique ou DPE

Il permet de déterminer les besoins énergétiques de la maison. Le DPE consiste à analyser techniquement les matériaux du bien (son système de chauffage, son isolation et sa production en eau chaude), afin de connaître l’énergie primaire consommée par chaque mètre carré de l’habitation en une année. Il est impératif pout tous les immeubles, en copropriété ou non.

• Le diagnostic plomb

Il est obligatoire pour le vendeur de réaliser ce diagnostic si la maison mise en vente a été construite avant le 1^er janvier 1949. La raison en est que beaucoup de peintures contenaient, jusqu’à cette année, du plomb. Et le diagnostic plomb vise à analyser s’il y a encore des restes de ce métal dans les anciennes peintures du logement.

• Le diagnostic amiante

Cette analyse est obligatoire pour les habitations dont le permis de construire a été obtenu avant juillet 1997.

Il est bon de savoir que pour un immeuble en copropriété, même si la vente ne concerne qu’un lot privatif de l’un des copropriétaires, il faut impérativement étudier la présence d’amiante, aussi bien dans les parties collectives que dans les parties privatives.

• Le diagnostic d’état des risques naturels

Il vise à informer l’acheteur des risques naturels encourus dans la zone de situation de l’immeuble. Ce diagnostic est valable seulement pendant six mois.

• Le diagnostic termites

D’une validité de six mois, le diagnostic termites est obligatoire si la zone d’habitation a fait l’objet d’un arrêté préfectoral concernant les termites.

• Le diagnostic électrique

Le vendeur est tenu d’appeler un prestataire de services pour effectuer ce diagnostic si l’installation électrique dans la maison à vendre date de plus de 15 ans. La finition de cette investigation est sanctionnée par un certificat de conformité électrique. Celui-ci peut être utilisé durant trois ans. Après, il va falloir faire un nouveau diagnostic en cas de besoin.

• Le diagnostic gaz

Tout comme le diagnostic électrique, le diagnostic gaz est exigé par la loi pour les logements dont l’installation de gaz naturel a plus de 15 ans. Le certificat octroyé par le professionnel aura de la valeur durant trois ans.

• Le diagnostic de contrôle d’assainissement non collectif

Obligatoire depuis janvier 2011, le diagnostic assainissement non collectif permet de savoir la conformité de l’installation qui sert à la collecte des eaux usées. Ainsi, il ne concerne que les habitats non raccordés à l’égout.

Tels sont les contrôles que la loi impose aux vendeurs d’un bien immobilier. Si on fait une petite récapitulation, seul le diagnostic de performance énergétique est impératif pour tous les logements. Pour les autres, ils dépendent, soit de l’ancienneté du bien immobilier, soit de la situation géographique ou de la configuration de celui-ci.

A côté de ces investigations obligatoires, il existe des diagnostics facultatifs. Leur fourniture est importante car ils peuvent être de grands atouts pour l’immeuble. Il s’agit d’une part du diagnostic mérules qui informe l’acquéreur sur la présence ou non des mérules dans l’immeuble.

D’autre part, il y a le diagnostic internet et mobile. Celui-ci permet de savoir la performance de la connexion internet dans la maison avec les divers opérateurs.

• Pour les immeubles en copropriété

Les exigences de la loi sur la vente d’un lot dans un bâtiment en copropriété sont plus lourdes avec les multiples paperasses qu’il faut rassembler, en plus du dossier de diagnostics techniques.

• Le carnet d’entretien du bâtiment

C’est le syndic qui l’établit. Il renseigne l’acquéreur sur l’identité de ce dernier et les gros travaux effectués sur le bâtiment, notamment les dates auxquelles ceux-ci ont été faits (réfection de la toiture, ravalement des façades, remplacement de la chaudière, …).

Le vendeur est tenu de donner ce carnet à l’acquéreur, sauf dans deux cas exceptionnels, à savoir :

• L’acheteur possède déjà un ou plusieurs lots dans la copropriété.
• La vente concerne un lot annexe (un cellier, une cave, un grenier, une place de parking, etc.).
• Le dossier sur l’organisation de l’immeuble

Il doit contenir :

• Le règlement de copropriété : Il indique le nombre des lots, ainsi que les règles organisant la vie dans le bâtiment, notamment la répartition des charges.
• La fiche synthétique de la copropriété : elle contient les données techniques et financières de l’immeuble. Faite par le syndic, elle doit être jointe au compromis de vente, quel que soit le nombre de lots. Cette règle est appliquée depuis le 1^er janvier de cette année 2019. Il est bon de savoir qu’en 2018, cette obligation ne touchait que les copropriétés comportant 50 à 200 lots. Et en 2017, seuls les immeubles qui disposent plus de 200 lots ont été concernés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les trois dernières années précédant la vente. Il est acceptable de ne pas les fournir si le vendeur ne les a pas et que le syndic ne peut pas les lui donner.
• Les documents sur la situation financière de la copropriété

Il s’agit :

• Des charges courantes que le vendeur a payées durant les deux derniers exercices comptables avant la vente.
• Si le syndicat des copropriétaires a prévu un fonds de travaux, la part rattachée au lot objet de la vente et la dernière cotisation y afférente versée par le vendeur.
• Les sommes pouvant être dues par l’acheteur au syndicat des copropriétaires. Il y a également la dette et les impayés au sein du syndicat pour les copropriétés comprenant moins de 10 lots, et dont le budget moyen était en dessous de 15000 euros durant les trois derniers exercices.

Les conditions suspensives pour la sécurité des parties

Un compromis de vente comporte souvent une condition suspensive de l’obtention d’un prêt. En effet, les particuliers qui n’ont pas les moyens d’acheter un bien immobilier empruntent souvent de l’argent à un établissement financier pour l’achat d’un logement.

Et pour ne pas perdre la maison de leurs rêves, ils signent un compromis de vente avec le propriétaire, le temps que leur demande de prêt est en cours d’étude par la banque.

Des fois aussi, des conditions suspensives concernant l’état hypothécaire du bien, la non-opposition à une déclaration de travaux, le droit de préemption de la commune, …y sont insérées. Enfin, toutes les raisons pour lesquelles l’acte définitif de vente ne sera pas conclu.

L’accomplissement de ces diverses exigences demande du temps. Et c’est ce à quoi sert le laps de temps entre le compromis et l’acte définitif de vente. Ainsi, il permet au notaire de réunir les différentes pièces indispensables au dossier citées ci-dessus, avec en plus, les états civils du vendeur et de l’acheteur.

Et pour ce dernier, ce délai permet d’obtenir le prêt immobilier pour le financement de l’achat. En principe, il a 45 jours pour obtenir celui-ci, à partir de la signature du compromis de vente. La banque lui enverra ensuite une proposition de prêt.

Il disposera alors de 10 jours pour réfléchir avant l’acceptation de cet emprunt. C’est ce qui est prévu par le Code de la Consommation dans son article L 312.10. En plus de ces deux délais, il y a également un délai légal dont le respect n’est pas négociable.

Le délai légal de réflexion et de rétractation

C’est le Code de la construction et de l’habitation qui prévoit ce délai dans son article L 271.1. Ainsi, l’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter, et donc pour refuser l’achat du bien en question, sans qu’il ait besoin de justifier cette rétractation.

Ce délai court à partir du lendemain de la présentation du compromis de vente. Durant cette période, il est interdit de signer un acte définitif de vente.

Donc, si on fait le calcul, il peut passer à peu près deux mois entre le compromis et l’acte définitif de vente. Par contre, cette durée peut être prolongée si les deux parties le souhaitent. Seulement, elle ne doit pas excéder 18 mois.

Sinon, il est obligatoire pour le propriétaire et l’acquéreur de passer devant un notaire pour justifier ce long délai.

• Est-il possible de raccourcir la durée entre le compromis et l’acte définitif de vente ?

Il est tout à fait envisageable de raccourcir ce délai si l’acheteur a le financement nécessaire pour l’achat au comptant du bien. Et cela, même si la date prévue pour la conclusion de l’acte définitif d’achat dans l’avant-contrat n’est pas encore arrivée.

Les différentes formalités qui incombent au notaire requièrent également du temps. Sauf s’il s’agit d’une VEFA ou Vente en l’état de Futur Achèvement, ou bien d’un bien immobilier neuf. Dans ce cas, les formalités sont normalement déjà réalisées. Les deux parties gagneront alors plusieurs semaines.

Une fois le délai conventionnellement prévu par le vendeur et l’acheteur dans le compromis de vente écoulé, si aucun des deux ne s’est pas rétracté, il est temps de passer à la conclusion de l’acte de vente. Voici, en général, comment se passe la signature de cet acte.

• Le déroulement de la signature de l’acte définitif de vente d’un bien immobilier

Elle se fait chez un notaire. Il est à souligner que chaque partie peut être représentée par un mandataire. Mais pour cela, il faut une procuration. Si l’acheteur a fait un prêt, c’est le notaire qui va débloquer les fonds auprès de l’établissement financier qui a octroyé celui-ci. Il faut payer la transaction, ainsi que les frais de notaire au moment de la signature de l’acte.

Après la lecture de l’acte de vente, et éventuellement quelques rectifications et explications, à voix haute, chacune des parties signe le contrat de vente. Les notaires ont aujourd’hui tendance à utiliser une tablette pour cette signature. On désigne cet acte par « acte de vente dématérialisé ».

Le contrat est signé, le notaire remet au nouveau propriétaire son titre de propriété. Il lui donne également les clés, à moins que l’avant-contrat prévoie la mise à disposition du bien à une date ultérieure. Il se chargera également de la publicité foncière. Il s’agit de publier l’acte au fichier immobilier local. Les parties ne recevront donc l’acte de vente authentique qu’après plusieurs semaines.