Par définition, une location meublée est un contrat de location d’un bien par lequel le propriétaire-bailleur ou le professionnel met à la disposition d’un locataire un logement qui comporte un mobilier en nombre et en qualité suffisant, lui permettant de mener une vie normale.
C’est la loi Alur du mois de mars 2014 qui donne la définition précise d’une location meublée. Cette loi est complétée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 qui établit la liste des équipements obligatoires.
Il faut préciser que cette liste ne constitue que l’ameublement minimal qu’un logement meublé doit comporter. Ainsi, avec les équipements dont le logement est doté, le locataire peut prendre immédiatement possession des lieux et y vivre décemment en n’ayant avec lui que ses affaires personnelles.
Afin de prouver que l’ameublement minimal du logement est respecté selon l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, un inventaire présentant l’état détaillé du mobilier est obligatoire. Ce document sera joint au contrat de bail.
Dans le cas où il est constaté que tous les meubles qui figurent dans la liste établie lors de l’inventaire sont inutilisables ou en mauvais état, la location sera alors considérée comme nue.
Il se peut que l’inventaire n’ait pas eu lieu ou qu’il y ait eu des omissions et que l’inventaire ne soit pas complet. Les tribunaux, dans ce cas, vont conclure que ce n’est pas une location meublée, même si le propriétaire en rajoute après.
Au cours de la location, il arrive que le locataire retire certains meubles pour les remplacer. Il pourrait aussi en endommager ou en détruire mais quel que soit le cas, la location demeurera une location meublée.
Comme il est le responsable des disparitions, des destructions ou des dégâts subis par les meubles, il doit les remplacer. Mais il appartient au propriétaire de prouver l’existence de ces meubles lors de la signature du contrat de bail.
Les différents types de locations meublées
En fonction de la durée du contrat du bail, une location meublée peut être :
- Classique : c’est lorsque la durée du bail est d’une année renouvelable. Le bail peut être reconduit de manière tacite si aucun congé ou préavis n’a été délivré par l’une ou l’autre partie.
- De tourisme : Comme son nom l’indique, le contrat est soumis aux règlements du code du tourisme. La durée du bail ne doit pas aller au-delà de 90 jours, et le bailleur doit déclarer son activité auprès de la mairie de sa commune.
- Pour un étudiant : la durée du bail correspondra à une année universitaire. Elle sera donc de 09 mois, mais la clause de reconduction tacite ne pourra être appliquée en aucun cas.
La location meublée et ses caractéristiques
Selon le titre d’habitation, il existe deux principales catégories de location meublée :
- La location meublée en résidence principale
Dans le cas où un bien immobilier est cédé à bail sous le régime de la résidence principale, c’est la loi N0 89-462 du 6juillet 1989 suivant les articles 25 – 3 qui régit la location.
La durée du contrat de bail et celle du préavis constituent les principales caractéristiques de cette location. En effet, le contrat, au lieu de trois ans comme pour une location vide, est réduit à une année. Concernant la durée du préavis, le locataire n’a qu’un mois pour prévenir le bailleur de son départ.
De son côté, le bailleur est autorisé à congédier annuellement à son locataire. Le délai de prévenance qui lui est accordé est seulement de trois mois, alors que pour une location nue, ce délai est de six mois.
- La location meublée en résidence secondaire
Une location meublée consentie à titre de résidence secondaire est bien plus souple que pour une résidence principale. Les règlements sont identiques aux baux du Code civil. Il faut rappeler que dans de nombreux cas, Ce code fait appel à la liberté contractuelle des parties.
La rentabilité de la location meublée dans l’ancien ou le neuf
Pour ceux qui ont décidé d’investir pour leur retraite, ils doivent savoir que la pierre constitue le placement de long terme par excellence. Que ce soit dans l’ancien ou le neuf, les taux de rentabilité d’une location meublée peuvent atteindre 7%.
- Dans l’ancien
Comparés aux prix des biens neufs, ceux des logements anciens sont habituellement moins chers. En général, cette différence est de l’ordre d’environ 25%.
Par contre, les rendements locatifs qu’ils offrent sont plus élevés. Ils sont d’autant plus élevés si c’est un bien à rénover qui est loué sous le régime meublé.
Il est sûr que l’équipement de base pour les diverses fournitures d’ameublement, tels que les tables, les lits, les chaises et les armoires, ainsi que le téléviseur et la chaîne hi-fi, sans oublier la vaisselle, occasionnera plus de dépenses.
Mais si le choix du bien à louer a été fait avec beaucoup de soins, il est possible de toucher des loyers supérieurs à la norme qui permettront d’obtenir entre 5 et 7% de rendement par an.
Puisque le meublé jouit d’une intéressante fiscalité, ce rendement sera exempté d’impôts. Ainsi, les charges, les frais déductibles, mais aussi le prix des murs et celui des meubles bénéficieront d’un amortissement annuel.
- Dans le neuf
Il est également possible d’obtenir des rendements locatifs intéressants dans un bien immobilier neuf. Cependant, en règle générale, c’est son emplacement qui détermine la réussite de l’opération au lieu du dispositif fiscal proposé. Le secret consiste donc à être très sélectif quant au choix de l’emplacement du bien à acquérir.
Les résidences de services pour seniors ou étudiants sont les plus convoitées. L’idée est d’acquérir un studio ou un deux-pièces et le louer directement via un bail reconductible de 9 à 11 ans au gestionnaire de la résidence.
Cette disposition permet d’éviter les problèmes de gestion. En effet, c’est la société qui est engagé à verser le loyer prévu, même si le bien est inoccupé. Et cerise sur le gâteau, la TVA qui est de 20% du prix d’achat est récupérable.
La faillite de l’exploitant constitue le seul risque pour ce type d’investissement. Avant de s’y lancer, il est plus que nécessaire de choisir une personne assez riche en termes d’expériences.
Les avantages de la location meublée
- Pour le bailleur
De nos jours, de nombreux bailleurs priorisent de plus en plus la location meublée. La raison est simple.
La location meublée permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Des loyers élevés : Pour une location meublée, le propriétaire peut demander un loyer 10 à 30 % plus élevé que pour un logement vide, dont la surface, la qualité, ainsi que l’emplacement sont identiques. Vu sous cet angle, il y a une meilleure rentabilité brute.
- Une fiscalité attractive : Un bien meublé permet à son propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux. Les loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC. Au cas où un bailleur ne figure pas au registre du commerce en tant que loueur professionnel et que ses recettes locatives annuelles n’excèdent pas 23 000 €, il peut bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP. Dans ce cas, opter pour le régime micro BIC est tout indiqué car il permet d’être imposé uniquement sur la moitié des recettes. Une autre alternative consiste à adopter le régime réel. En vue de réduire ou même annuler l’impôt sur le revenu, il est possible de retenir les charges. L’utilisation des amortissements, année par année, permet d’arriver à un résultat fiscal nul.
Un autre grand avantage est le fait qu’à partir des conditions de revenus fixés, les biens en meublé peuvent être considérés comme des biens professionnels. Ils sont donc exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI. Cette option permet aux importants patrimoines immobiliers de ne plus subir les pressions de l’omniprésente fiscalité.
Les contraintes de la location meublée pour le propriétaire bailleur
Il est bien évident que toute médaille a son revers. Ainsi, le propriétaire bailleur est obligé d’entretenir et de réparer régulièrement son bien, tout en étant soumis à des contraintes administratives récurrentes.
Une autre solution consiste à solliciter les services d’un professionnel pour assurer la gestion locative de son ou ses biens. Mais il faut savoir que, dans le cadre d’une location meublée, le bailleur doit débourser 10% du loyer contre 5% pour une location nue.
La possibilité de transformer une location nue en location meublée
Un bon nombre de propriétaire-bailleurs se rendent compte que pour eux la location meublée est plus intéressante. Ils veulent donc abandonner la location nue au profit du meublé.
Selon l’ordonnance du 08 juin 2005, le changement est faisable. Néanmoins, quelques vérifications sont nécessaires, notamment :
- En ce qui concerne un logement qui est en copropriété, il faut qu’aucune disposition du règlement n’interdise une location meublée.
- Dans le cas où plusieurs logements meublés sont loués par un bailleur, ceci nécessite une autorisation préfectorale. L‘existence de cette autorisation doit également être vérifiée dans le cas où la location est saisonnière et que les locaux sont situés dans une commune qui compte plus de 200 000 habitants. Il en est de même si les locaux ne sont pas utilisés par les locataires comme résidence principale. Quel que soit le cas, cette autorisation pourrait comporter des limitations. Et surtout, elle est individuelle. Sauf exception, elle ne peut pas être transmise à quelqu’un d’autre. Ceux qui enfreignent ce règlement risquent de très lourdes sanctions.
Les avantages de la location meublée côté locataire
Au tout début de son histoire, la location meublée était conçue pour ceux qui ne souhaitent pas s’installer trop longtemps au même endroit ou ceux dont le portefeuille n’est pas assez garni.
Pour un locataire, c’est la flexibilité du contrat qui constitue le principal atout d’une location meublée. Grâce à cela, il n’est pas obligé de s’engager dans le long terme. Ce qui fait que même avant le terme de son contrat, à condition d’avoir prévenu son bailleur au moins un mois à l’avance, le locataire est libre de quitter son logement, sans avoir besoin de justification.
La notification du bailleur peut se faire sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, par remise en mains propres contre récépissé, ou par acte d’huissier.
Avec tous les équipements et les accessoires nécessaires pour la vie quotidienne, ainsi qu’un séjour équipé et une salle de bains, les problèmes des frais d’équipement, de livraison et d’emménagement sont automatiquement résolus.
Les inconvénients pour le locataire
- Un loyer plus élevé : Par rapport à une location nue, le loyer est plus élevé pour un logement meublé. En moyenne, ce plus est estimé entre 5 à 30 %.
- L’espace n’est pas si personnel : Il est déjà mentionné plus haut que les équipements du logement n’appartiennent pas au locataire. À son départ, ce dernier doit laisser ces objets à l’état où il les a reçus car ceux-ci feront l’objet d’un état des lieux. Ils doivent être traités avec beaucoup de soins au risque de remplacer les objets endommagés et d’y laisser tout ou une partie de la caution.
Il faut savoir qu’en matière d’investissement, deux choix sont possibles :
- On peut bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard qui propose 11% de réduction d’impôts sur une durée de 9 ans ou,
- Profiter du système d’amortissement des murs et du mobilier. Ce second choix est souvent plus rentable.
En ce qui concerne la location nue, il faut savoir que selon la durée de la location choisie, une réduction d’impôts de 12 à 21% est octroyée par le dispositif Pinel. Cette durée peut s’étaler entre 06 et 12 ans.
Les données locales, conjoncturelles et fiscales constituent des outils que les propriétaires-bailleurs utilisent pour les aider à choisir entre une location nue, une location meublée ou une location meublée de tourisme.
Cela a permis de conclure qu’actuellement, la location meublée est en passe de surpasser toutes les autres. Avec cette tendance, de nouvelles règles en matière d’imposition pourraient voir le jour.