Casavo a changé de peau trois fois en sept ans : iBuyer, agence en ligne adossée à Proprioo, puis réseau de mandataires. La question que tout vendeur devrait se poser n’est pas « qu’est-ce que Casavo ? » mais « lequel des Casavo suis-je en train de choisir ? ». Cet article retrace la métamorphose et répond à cette question centrale.
Casavo, l’Italien qui a voulu révolutionner l’immobilier européen
Tout commence à Milan en 2017. Giorgio Tinacci, entrepreneur serial, fonde Casavo avec une conviction simple : le marché résidentiel européen est trop lent, trop opaque, trop dépendant des agences traditionnelles. L’idée de départ est radicale, acheter les biens directement aux vendeurs, les remettre en état, puis les revendre. Un modèle importé des États-Unis, baptisé iBuyer.
La proptech italienne grandit vite. Elle lève des fonds à répétition, s’étend à l’Espagne, puis pose les yeux sur la France. En 2022, elle frappe un grand coup : 400 millions d’euros levés en juillet, dont 100 M€ en fonds propres (Exor NV, Greenoaks Capital, Project A, 360 Capital, P101, Picus, Bonsai) et 300 M€ en dette (Intesa Sanpaolo, Viola Credit). C’est l’une des plus grosses levées de l’histoire de la proptech européenne.
Pour entrer en France, Casavo rachète Proprioo en 2022, une agence en ligne parisienne déjà bien implantée. La marque Proprioo disparaît à l’été 2023. Francesco Maria Fama prend la direction générale de Casavo France en juillet 2023. Puis, en novembre 2023, tout bascule.
En mai 2026, Casavo lève encore 12 millions d’euros pour doubler son réseau, et acquiert en Italie Casando Agency pour renforcer sa présence locale. La trajectoire est claire : Casavo ne veut plus être un iBuyer. Il veut être un réseau.
Acte I, le modèle iBuyer : l’offre instantanée qui séduisait sur le papier
Pour comprendre ce que Casavo est devenu, il faut d’abord comprendre ce qu’il était.
Un iBuyer, c’est une entreprise qui achète votre logement directement, à un prix fixé à l’avance, en quelques jours. Pas de visites à organiser, pas d’acheteur à convaincre, pas d’attente. Vous signez, vous encaissez, vous partez. L’iBuyer prend ensuite en charge la remise en état et la revente sur le marché ouvert, en réalisant sa marge sur l’écart entre prix d’achat et prix de revente.
Le modèle Casavo en France fonctionnait ainsi :
- Estimation en ligne basée sur plus de 20 critères algorithmiques.
- Visite d’inspection gratuite pour valider les données.
- Offre ferme transmise au vendeur dans un délai court.
- Si le bien n’était pas vendu à un tiers dans 3 à 5 mois, Casavo s’engageait à le racheter lui-même, avec une décote d’environ 6 % sur le prix initial du mandat.
L’attrait était réel : la certitude de vendre, l’absence de stress lié aux visites, un calendrier maîtrisé. Pour un vendeur pressé, mutation professionnelle, divorce, succession, c’était une proposition de valeur difficile à ignorer.
Le modèle avait une limite structurelle. Casavo prenait le risque de marché à sa place, ce qui supposait des capitaux immobilisés considérables et une capacité à revendre rapidement. En Italie, où le marché est plus liquide sur certains segments, le modèle a fonctionné.
En France, le contexte a compliqué les choses : hausse des taux, ralentissement des transactions, marché parisien plus segmenté. Acheter des biens pour les revendre dans un marché qui se contracte, c’est une équation difficile à résoudre, même avec 400 millions en poche.
Ainsi, certains avis négatifs sur Trustpilot datant de cette période mentionnent la condition de financement inscrite dans les contrats, une clause qui permettait à Casavo de se désengager de son engagement de rachat en cas de circonstances exceptionnelles. Ce point a alimenté une méfiance durable chez une partie des vendeurs.
Acte II, le pivot de novembre 2023 : la mue la plus radicale
Novembre 2023. Casavo annonce simultanément en France, en Italie et en Espagne la fin de l’activité iBuyer. La proptech qui achetait des appartements devient un réseau de mandataires immobiliers indépendants.
C’est un changement de nature, pas de degré. Casavo ne prend plus de risque de marché. Elle ne porte plus de biens à son bilan. Elle met en relation des vendeurs avec des conseillers indépendants qui travaillent sous sa marque, avec ses outils, selon ses processus.
Pourquoi ce pivot ? Les raisons sont multiples :
- Le modèle iBuyer consomme énormément de capital pour des marges étroites.
- Le ralentissement du marché immobilier européen en 2022-2023 a rendu la revente plus difficile.
- Le modèle mandataire, lui, génère du chiffre d’affaires sans immobiliser de capital.
- Des acteurs comme iad France (16 000+ mandataires) ont prouvé la scalabilité du modèle en France.
Au moment du pivot, Casavo comptait 110 mandataires indépendants en France, répartis entre Paris et l’Île-de-France, la région PACA, Lyon et Nantes. L’objectif affiché : atteindre 150 à 300 conseillers en deux ans.
Le modèle de rémunération des mandataires repose sur deux profils :
- Profil Silver (sans conditions d’accès) : taux de commission progressif selon le chiffre d’affaires et la zone géographique.
- Profil Gold (accessible après avoir atteint le palier 2 du profil Silver en année N-1, ou après 3 cooptations) : taux plus élevés, avec une rémunération pouvant atteindre 100 % de la commission selon les performances.
Quel que soit le profil, les mandataires perçoivent 1 % du chiffre d’affaires HT de leurs filleuls pendant deux ans, ainsi qu’une prime de cooptation de 1 000 €. Ils peuvent aussi accéder à des mandats fournis directement par Casavo.
Autre différence revendiquée : aucun frais d’adhésion, aucun abonnement mensuel. Casavo met à disposition ses outils, son marketing, sa technologie et ses équipes support (Team Leads salariés, équipes marketing, opérations, tech) sans ponction fixe sur le mandataire.
Le parcours d’activation dure six semaines, avec un objectif de première vente en moyenne dans les trois mois. Les mandataires perçoivent 50 % de leur commission dès la signature du compromis, un avantage de trésorerie non négligeable dans un métier où les délais de paiement peuvent s’étirer.
De ce fait, le Casavo de 2024-2026 ressemble davantage à un réseau comme BSK Immobilier ou 3G Immo qu’à l’iBuyer d’origine. La marque reste, la technologie reste, mais le modèle économique a changé de fondation.
Ce que vous paierez aujourd’hui : la grille tarifaire décryptée
Casavo affiche une grille d’honoraires à la charge du vendeur, dégressive selon le prix de vente. Le barème officiel distingue les zones géographiques. Voici la structure générale pour Paris et l’Île-de-France :
| Prix de vente | Honoraires TTC |
|---|---|
| Jusqu’à 99 999 € | 5 000 € forfait |
| 100 000 € – 499 999 € | 5 % du prix net vendeur |
| 500 000 € – 999 999 € | 4 % du prix net vendeur |
| À partir de 1 000 000 € | 3 % du prix net vendeur |
Les autres villes appliquent des grilles légèrement différentes. À Lyon, par exemple, le taux de 4 % s’applique dès 125 000 €. À Marseille et Aix-en-Provence, le taux de 4 % s’applique à partir de 300 000 €.
Casavo affirme ne pratiquer aucun frais caché. La commission est unique, prélevée à la vente, et couvre l’ensemble des services : estimation, photos professionnelles, visites virtuelles, diffusion sur les portails, accompagnement jusqu’à la signature.
Comment se positionne Casavo face à ses concurrents directs ?
| Agence | Modèle de tarification | Honoraires sur 300 000 € | Trustpilot |
|---|---|---|---|
| Casavo | % dégressif | 15 000 € (5 %) | 3,5/5 |
| Zefir | % dégressif | 14 970 € (4,99 %) | 4,3/5 |
| Homki | Forfait fixe | 4 900 € à 12 900 € | 4,9/5 |
| Liberkeys | % variable | 15 000 € (5 %) | 4,9/5 |
| Imop | Forfait fixe | 5 900 € à 29 900 € | 4,8/5 |
Sur un bien à 300 000 €, Casavo est dans la moyenne haute du marché. En revanche, sur un bien à 800 000 €, ses 4 % représentent 32 000 €, là où Zefir facture 3,99 % (31 920 €) et Homki plafonnerait à 12 900 €. L’avantage de Casavo se manifeste surtout sur les biens à partir de 1 million d’euros, où le taux de 3 % devient compétitif face aux agences traditionnelles qui pratiquent souvent 4 à 5 %.
Les clients de Casavo : des avis contrastés qui racontent deux époques
Casavo obtient 3,5/5 sur Trustpilot avec 644 avis. C’est la note la plus basse parmi les agences en ligne passées en revue dans cette série : Homki affiche 4,9/5, Liberkeys 4,9/5, Imop 4,8/5, Zefir 4,3/5.
Avant d’interpréter ce score, il faut le contextualiser. Une partie significative des avis reflète l’ère iBuyer, des clients qui ont vécu le modèle d’avant novembre 2023, avec ses promesses de rachat garanti et ses clauses contractuelles complexes. Ces expériences, parfois décevantes, continuent de peser sur la note globale alors que le modèle a profondément changé.
Les thèmes positifs récurrents :
- Professionnalisme et disponibilité des conseillers individuels.
- Communication fluide tout au long du processus de vente.
- Rapidité de mise en vente et qualité des photos professionnelles.
- Visites virtuelles appréciées pour attirer des acheteurs qualifiés.
Les thèmes négatifs récurrents :
- Erreurs de coordination entre les équipes internes.
- Lenteur de communication à certaines étapes, notamment après la signature du compromis.
- Problèmes de suivi post-vente signalés par plusieurs clients.
- Hétérogénéité de l’expérience selon le conseiller et la ville.
Casavo dispose également d’une page OpinionSystem qui agrège des avis vérifiés, une plateforme généralement plus favorable car les avis y sont sollicités directement auprès des clients après transaction. La note y est nettement supérieure à celle de Trustpilot, ce qui suggère que les avis spontanés (souvent déposés après une mauvaise expérience) tirent la note Trustpilot vers le bas.
Un environnement stimulant pour les employés, des tensions visibles
Sur Glassdoor France, Casavo recueille 4,3/5 sur 10 avis, une note honorable pour un réseau en pleine transformation. Les données françaises restent limitées en volume, ce qui rend toute généralisation hasardeuse.
Les données italiennes (Indeed Italie, 3,5/5 sur 2 avis) offrent un éclairage complémentaire :
- Points positifs : environnement de travail stimulant, culture startup dynamique, rémunération jugée attractive.
- Points négatifs : équilibre vie professionnelle/vie personnelle difficile, heures supplémentaires non rémunérées, sous-effectif dans certaines équipes.
Ces signaux sont cohérents avec le profil d’une startup en croissance rapide qui traverse une phase de transformation. Le pivot de novembre 2023 a nécessairement impliqué des réorganisations internes, des redéfinitions de rôles et une pression sur les équipes pour atteindre les nouveaux objectifs de développement du réseau mandataires.
Casavo face aux agences en ligne françaises : le comparatif de clôture
Ce tableau clôt la série des agences en ligne et des réseaux tech passés en revue. Il permet de situer Casavo dans l’écosystème avec précision.
| Critère | Casavo | Zefir | Homki | Liberkeys |
|---|---|---|---|---|
| Fondation / pays | 2017 / Italie | 2020 / France | 2018 / France | 2017 / France |
| Modèle | Réseau mandataires | Réseau mandataires | Agence en ligne | Agence en ligne |
| Tarification | 3–5 % dégressif | 3,99–4,99 % | Forfait 4 900–12 900 € | 5–10 % |
| Honoraires sur 300 k€ | 15 000 € | ~14 970 € | 4 900–12 900 € | ~15 000 € |
| Trustpilot | 3,5/5 | 4,3/5 | 4,9/5 | 4,9/5 |
| Nombre d’avis | 644 | 1 619 | 2 000–3 248 | 4 905 |
| Villes | 10 grandes métropoles | Paris, Lyon, Bordeaux | Marseille + 15 villes | Toute la France |
| Fonds levés | 400 M€ + 12 M€ | 50 M€ | 347 000 € | Crédit Mutuel Arkéa |
| Différenciateur clé | Origine iBuyer, tech européenne | Vente collective | Forfait fixe, satisfaction client | Garantie bancaire |
Casavo joue une carte distincte : l’échelle européenne et une technologie construite sur sept ans d’expérience iBuyer. C’est un atout réel, mais qui ne se traduit pas encore pleinement dans la satisfaction client mesurée.
Les limites de Casavo
Aucun réseau n’est universel. Casavo présente des limites concrètes qu’un vendeur doit intégrer avant de signer un mandat.
- Note Trustpilot en retrait : 3,5/5 face à 4,9/5 pour Homki et Liberkeys. L’écart est significatif et ne s’explique pas entièrement par les avis iBuyer hérités.
- Pivot récent : le modèle mandataires n’a que deux ans en France. Les processus, la culture réseau et la qualité de service sont encore en cours de consolidation.
- Réseau de taille modeste : l’objectif de 150 à 300 conseillers en deux ans reste modeste face aux 16 000+ mandataires d’iad France ou aux 4 000+ de Capifrance. La couverture territoriale est donc limitée aux grandes métropoles.
- Entreprise italienne sur le marché français : les spécificités du marché immobilier français, réglementation, pratiques notariales, comportements d’achat, nécessitent une adaptation culturelle que tous les acteurs étrangers ne réussissent pas du premier coup.
- Couverture géographique restreinte : si votre bien est situé hors des dix métropoles couvertes, Casavo ne peut pas vous accompagner.