Combien coûte une division de terrain ?

Trop grand donc difficile de faire la vente. C’est la difficulté de certains terrains ayant une superficie trop importante. Vendu en bloc, ces gros terrains reviennent souvent onéreux. Et si les acheteurs sont parfois nombreux à devenir de potentiels futurs propriétaires, une grande partie d’entre eux ne cherchent qu’une infime partie du terrain.

Comment alors faire pour vendre le tout ? On passe alors par la division de terrain. De nos jours, nombreux sont les propriétaires qui privilégient cette option dans le but de faire la vente à plusieurs personnes. Attention la division de terrain ne se fait pas de n’importe quelle manière. De surcroît elle a un coût que l’on doit préalablement connaître. Zoom sur les dépenses et obligations liées à une division de terrain.

Une division de terrain c’est quoi et pour quoi faire ?

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Il y a des personnes qui possèdent de vastes terrains présentés en un seul bloc. C’est-à-dire que le terrain, aussi grand soit-il, forme un tout qui n’a pas été divisé. Étant donné une surface aussi imposante, il est souvent difficile de faire une vente du terrain en un seul bloc. C’est dans ce genre de situation que l’on passe par la division de terrain.

Cela consiste à diviser une même propriété en plusieurs morceaux ou « lots ». Cela permet de vendre le terrain plus rapidement. La division d’un terrain permet au propriétaire de vendre les lots à différents acheteurs. Ces derniers seront alors potentiellement plus intéressés par de petites surfaces capables de satisfaire leur besoin.

Cela présente aussi des avantages pour le propriétaire. En effet, ce dernier sera en mesure de trouver plus d’acheteurs que lorsque le terrain était présenté en un seul bloc. A spécifier que la division de terrain laisse la possibilité au propriétaire de vendre une partie seulement du terrain. En effet, il se peut que l’autre partie ne puisse pas être vendue car laissée en friche par exemple.

Dans certains cas, une partie du terrain peut rencontrer des problèmes (inondations, ou autre) et le terrain ne trouve aucun acheteur s’il est présenté en bloc, c’est dommage de passer à côté d’une opportunité de vente.. Vendu en lots, seule la partie intéressante peut trouver rapidement un acheteur.

Savoir si le terrain est divisible

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Il faut noter qu’on ne peut pas diviser un terrain quand on le veut. C’est un procédé qui a des formalités bien définies et avant d’entamer quoi que ce soit, il faut tout de même savoir si le terrain est divisible. Pour des intérêts bien déterminés, les propriétaires doivent passer par la division du terrain. Une étape infaisable sans la prise de conscience des points suivants :

Les règles d’urbanismes : quand une personne veut diviser un terrain, c’est surtout dans l’intérêt de détacher une partie dudit terrain. Mais il ne sera pas en mesure de le faire s’il ne prend pas en compte les règles d’urbanisme.

Deux choses : le plan d’urbanisme local ou PLU et le règlement national d’urbanisme. Le PLU est aussi appelé la carte communale. C’est dans ces documents que l’on retrouve le zonage des territoires. Et souvent à chaque zone on assimile des règles. Ensuite, il y a le règlement national d’urbanisme.

On applique seulement ce règlement s’il n’existe pas de PLU. Évidemment des documents seront à fournir lors de cette étape. Des documents supplémentaires peuvent varier d’une commune à une autre généralement on doit présenter le plan de prévention des Risques d’inondation ainsi qu’une autorisation des architectes. Le premier document est à fournir seulement si le terrain est compris dans une zone inondable.

La configuration du terrain : Avant de passer par une division de terrain, il est impératif de connaître sa configuration. En théorie, tout terrain est divisible. En pratique ça s’avère un peu différent et on fait face alors à diverses contraintes qui ne rendent pas les travaux aussi évidents que prévu.

Durant cette étape indispensable il faut prendre en compte la superficie du terrain. Il faut au moins un terrain de 300 mètre carré pour que ce soit divisible. Ensuite il faut prendre en compte la disposition du terrain. On rencontre par exemple un terrain disposé en pente. Dans ce genre de cas, si la division est faisable elle ne sera pas effectuée en bonne et due forme.

Les terrains qui sont déjà occupés par des maisons dans ce cas aussi la division est difficile car une partie de la surface du terrain est couverte. Enfin, à partir du moment ou votre terrain présente des complications particulières, il est toujours conseillé de passer par de vrais experts de division et géomètres afin que la division se fasse sans encombres. 

On peut dire dans l’ensemble que tous les terrains sont divisibles, c’est leur emplacement et disposition qui posent souvent des problèmes et dans ce cas la il est possible que la division demande plus de temps que prévu.

Dans quel cas diviser un terrain ?

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Vous avez le droit de diviser un terrain mais il faut tout de même présenter les raisons pour lesquelles vous souhaitez le diviser. Celle la plus mentionnée est souvent celle de la vente. En effet, si le propriétaire veut vendre une partie seulement de son terrain il est obligé de passer par la division de terrain.

C’est seulement de cette manière qu’il pourra faire la vente. Le second cas concerne la construction d’une maison. Une partie du terrain sera utilisée afin d’y construire une maison dans le but de la vendre ou de la louer. Le même cas est à évoquer si le propriétaire souhaite construire une nouvelle maison dans le but de vendre ou de louer l’ancienne.

On fait aussi une division de terrain lors d’un achat à deux couples par exemple : chacun achète une partie. Et le dernier cas le plus probable est dans le but de faire deux lots sur un même terrain. On peut rencontrer d’autres cas je vous conseillerai de vous faire aider par un expert qui apportera des conseils supplémentaires à la situation.

Les procédures administratives

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A partir du moment ou vous prenez la décision de diviser un terrain dans le but de créer un terrain constructible, cela entre obligatoirement sous le régime du lotissement. Il faut vous munir des documents spécifiques suivant : le certificat d’urbanisme opérationnel qui garantit une division viable, le certificat d’urbanisme général faisant mention de la zone et des règles en rapport avec cette dernière, la déclaration préalable du lotissement, le permis valant division et le permis de construire car évidemment on parlera de parcelle constructible.

Une fois les documents réunit, la division sera éligible à l’édition du procès-verbal de bornage. L’acte de division se fera par le notaire. 

Géomètre expert et spécialiste en division de terrain

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Dans la division d’un terrain, la participation d’un géomètre expert est indispensable. Un géomètre est un expert qui est chargé de fixer les limites d’un terrain. Une fois le terrain divisé, il sera borné et ce travail est à la charge d’un géomètre. Le bornage est nécessaire dans toutes les procédures que vous allez effectuer si vous allez vendre votre terrain ou effectuer vos travaux.

Le bornage limite avec exactitude votre terrain. Il vous sera utile si besoin de recours (en cas de problèmes). Le bornage va délimiter les parcelles de votre terrain tout en notifiant si elles empiètent sur la propriété d’un voisin. Passer par un géomètre expert représente un coût nécessaire. Pour le bornage, il faut compter entre 600 et 2000 euros en moyenne.

Ce prix varie en fonction de la taille du terrain, l’ancienneté de la parcelle et la région dans laquelle il est situé. Il est à noter que le terrain bouge au fil des années et parfois les bornes d’antan ne sont plus valables. D’où la nécessité de passer par un géomètre. En tout, ce dernier permet de connaître les dimensions exactes après divisions. Dans certains cas, on évoque deux personnes différentes lors de la division d’un terrain.

Mais dans la plupart des cas c’est le géomètre expert qui est en charge de la division. Selon l’explication de Philippe Cavoit « Depuis 2012 tout détachement de terrain constitué un lotissement. Tout propriétaire qui souhaite optimiser son patrimoine en détachant un terrain doit faire appel à une géomètre expert. Le bornage sert à la fois à garantir le cadre et la position des limites du terrain.”

A noter que l’intervention d’un géomètre a un certain coût. Comme on vous l’a précisé, le tarif varie entre 600 et 2000 euros. Vous ne pourrez pas rencontrer un géomètre a un plus bas prix. Donc avant de faire la division d’un terrain nous vous conseillons de prévoir cette somme.

Si ce tarif est affiché pour des travaux généralisés, on rencontre des géomètres qui sont payés à l’heure. On a recours à ces géomètres quand ces derniers ne sont pas en mesure de préciser en combien de temps ils pourront effectuer les travaux. Ils sont payés 150 euros de l’heure environ. Dans d’autres cas, on fait appel directement à un spécialiste de division de terrain qui revient à 1500 euros environ pour l’intervention.

Combien débourser au total alors pour la division d’un terrain ?

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La division d’un terrain n’est pas une procédure facile. Si on affiche souvent la nécessité de passer par un géomètre, il est à prendre en compte qu’il y a aussi la présence d’autres intervenants. Outre le géomètre qui représente déjà une certaine somme, on doit prendre en compte d’autres experts. Ce sont les acteurs indispensables pour une intervention de division de terrain. Au total quatre experts géomètre compris vont intervenir sur votre chantier.

Dans la vérification de la constructibilité du terrain, on fait intervenir le géomètre, l’expert en division et l’expert. Pour bien diviser, on passe par l’expert division et l’architecte. Dans l’assistance des démarches administratives, il y a intervention du géomètre, expert en division et du notaire. Pour le bornage du terrain : le géomètre, l’expert en division. C’est enfin que la division sera actée par le notaire. On ne peut pas délimiter avec précision la totalité des sommes à débourser pour une division de terrain.

Pour le géomètre, le tarif est situé entre 600 et 2000 euros, pour l’expert en division elle est affichée entre 200 et 1500 euros, un notaire est facturé en honoraires et variable en fonction du notaire choisi c’est également valable pour l’architecte. Il faut prendre en compte aussi d’autres points qui vont certainement vous coûter comme le déplacement cadastre ou encore le jour tachéomètre. 

Les points à prendre en compte

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Le tarif est très concurrentiel sur le marché lorsqu’il est question de diviser un terrain. Vous pouvez trouver une géomètre proposant un tarif de 1000 euros pour un petit terrain alors qu’il existe quelque part un autre qui vous propose la moitié.

Pour ce qui est des terrains à surface imposante, il est tout à fait normal que le prix soit assez élevé mais veillez tout de même à ce que le géomètre dispose de tous les appareils nécessaire dans l’exécution de son métier.

Le tarif d’une division de terrain varie en fonction de la taille du terrain, de sa situation, de la région dans laquelle il est situé, de l’utilisation du terrain après utilisation et de sa disposition. On ne peut pas donc afficher une somme exacte dans la mesure ou beaucoup de facteurs entrent en jeu.

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