Augmenter un loyer est un cas assez fréquent. À la suite de plusieurs états de lieux ou de révision, le propriétaire décide de rehausser le loyer. Dans la plupart des cas, le propriétaire prend cette décision à la fin d’un bail, autrement dit, après le départ d’un locataire.
Ce qui ne fait pas toujours plaisir aux nouveaux arrivants. À un moment donné, ils se demandent même si le propriétaire est bien en mesure d’accroître les frais du loyer, surtout en cas de changement de locataire.
Les raisons générales d’une augmentation de loyer
- Inflation et coût de la vie
L’un des facteurs, qui peut entraîner une hausse de loyer pour le locataire, est une hausse du coût de la vie. Pour demeurer concurrentiel et répondre à la demande croissante d’inflation, un locateur augmente le loyer.
S’il veut faire face à la hausse du coût de la vie, il doit à son tour produire plus de revenus de ses unités locatives.
Cependant, pour que cette augmentation soit valable, elle doit faire l’objet d’une clause mentionnée dans le contrat de bail.
De plus, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer comme bon lui semble, même si cette possibilité est mentionnée dans le bail, il doit se baser sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), qui peut être consulté sur le site de l’Insee.
S’il souhaite appliquer l’augmentation, le propriétaire doit vous demander le montant du nouveau loyer révisé à partir de la date anniversaire de votre entrée dans le logement.
- Une révision annuelle
Si le bailleur a réalisé des « travaux d’amélioration », il peut augmenter le loyer à condition que le coût des travaux réalisés soit au moins égal à la moitié du loyer annuel de la dernière année de loyer.
La hausse est toutefois plafonnée : soit à 15 % du coût total des travaux répartis sur douze mensualités, soit à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail.
En l’absence de « travaux d’amélioration », la hausse de loyer dépend des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Elle est limitée à la moitié de l’écart constaté.
- Un loyer trop bas
Bien que vous soyez déjà en location et que vous occupiez déjà le logement, le propriétaire peut s’apercevoir qu’il n’a pas correctement évalué le loyer qu’il vous a attribué.
Il est donc en droit de le réévaluer en l’augmentant à un montant correspondant aux locations similaires.
Pour cela, il doit prouver par 3 exemples dans la même résidence ou dans une résidence équivalente dans le quartier, que les loyers pratiqués par les autres propriétaires sont supérieurs à celui qu’il vous a attribué.
Une fois que le propriétaire a réuni le bon nombre de preuves, il doit vous adresser une demande pour vous proposer le nouveau loyer, au minimum 6 mois avant la fin du bail d’habitation.
Vous avez alors la possibilité d’accepter ou de refuser ce nouveau montant, mais si vous refusez, vous êtes alors contraint(e) de quitter le logement à la fin du bail.
Si le logement, que vous occupez en location, se situe dans une ville de plus d’un million d’habitants, le propriétaire ne doit pas fournir 3 preuves, mais 6 preuves.
Les réflexes à adopter par les nouveaux arrivants en cas d’augmentation de loyer
La première action que le nouveau arrivant doit entreprendre face à l’augmentation de loyer est de vérifier s’il cette hausse est légale.
Pour ce faire, il doit :
- Obtenir une copie de votre bail écrit
Si vous avez un bail écrit, ces conditions ne peuvent pas être modifiées pendant qu’il est en vigueur. Votre bail dicte le montant du loyer que vous pouvez être facturé au cours de chaque mois.
Il peut également inclure des dispositions relatives aux avis qui obligent votre locateur à vous envoyer un avis écrit d’augmentation à l’avance.
En règle générale, votre locateur présente un nouveau bail dans les 30 jours suivant la fin de votre bail. Signer le nouveau bail signifie accepter de louer pour une autre année au nouveau taux, qui peut être plus élevé que ce que vous payez actuellement.
Votre bail peut permettre des augmentations de loyer pour certaines raisons, comme si vous ajoutez un colocataire ou un animal de compagnie.
Si vous n’avez rien fait de tout cela et que votre locateur propose une augmentation de loyer qui entre en vigueur avant la fin de votre bail, il s’agit d’une augmentation illégale du loyer.
- Passer en revue votre contrat de location
Si vous êtes un locataire périodique (d’un mois à l’autre ou d’une semaine à l’autre), votre entente avec votre locateur ne vous protège généralement pas autant qu’un bail à long terme. En tant que locataire périodique, il se peut que vous n’ayez pas de bail écrit.
Quand et comment votre locateur peut augmenter votre loyer est régi par la loi de l’État plutôt que par un contrat signé par vous et votre propriétaire. En règle générale, cet avis doit être écrit – même si vous n’avez pas de contrat de location écrit.
Si votre locateur n’a pas fourni cet avis, vous pouvez l’exiger et refuser de payer l’augmentation jusqu’à ce que le délai de préavis de 30 jours se soit écoulé.
Cela n’empêche pas votre loyer d’augmenter, mais il vous permet de trouver un peu de temps pour comprendre ce qu’il faut faire.
- Envoyez une lettre à votre locateur
Si vous avez déterminé que l’augmentation de loyer proposée par votre locateur est illégale, communiquez-le par écrit à votre locateur. De nombreuses organisations de défense des droits des locataires de l’État ont des exemples de lettres disponibles en ligne que vous pouvez adapter à votre propre situation.
Formatez votre lettre à l’aide du modèle de lettre d’entreprise disponible dans la plupart des demandes de traitement de texte. Incluez la date et le nom et l’adresse de votre locateur.
Indiquer quand et comment vous avez reçu un avis de l’augmentation de loyer proposée par votre locateur. Citez la loi ou le règlement que l’augmentation de loyer viole.
Vous pouvez en joindre une copie pour référence. Vous devez également joindre des copies de tous les documents que vous référez dans votre lettre. Il peut s’agir de votre bail ou de votre contrat de location écrit.
Faites savoir à votre locateur que vous ne paierez pas l’augmentation de loyer tant que le locateur ne sera pas conforme à la loi. Signez votre lettre, puis faites une copie de tout pour vos propres dossiers avant de l’envoyer à votre locateur.
- Refusez de payer l’augmentation
Si vous avez des raisons de croire que votre locateur n’a pas respecté la loi fédérale ou d’État, envoyez une lettre indiquant votre refus de payer l’augmentation de loyer. Cependant, ne vous attendez pas à ce que votre locateur l’accepte placidement.
Vous pouvez obtenir une lettre désagréable de retour, ou votre propriétaire peut renvoyer l’affaire à son avocat. Utilisez le courrier certifié pour envoyer votre lettre afin d’avoir la preuve que votre locateur l’a bien reçue.
Bien que vous refusiez de payer le loyer augmenté, vous devriez mettre en économies le montant de l’augmentation chaque mois. Dans le cas où votre locateur gagne une poursuite d’expulsion, un juge peut vous ordonner de payer la totalité du montant.
- Envisagez de consulter un avocat
Lorsque vous refusez de payer une augmentation de loyer, votre locateur peut tenter de vous faire expulser.
Étant donné que la discrimination ou les représailles sont considérées comme des défenses d’expulsion, vous n’avez généralement pas la possibilité de les soulever jusqu’à ce que votre locateur tente de vous faire expulser.
Conservez les registres écrits des activités de votre locateur. Vous en avez besoin pour construire votre défense contre l’expulsion.
Conservez des copies de toute communication entre vous et votre locateur ainsi que tout avis de réception si vous avez envoyé des lettres à votre locateur à l’aide d’un courrier certifié.
Si votre locateur vous dit quelque chose au sujet de la relation locative, prenez un moment pour l’écrire et envoyez une lettre au locateur confirmant votre compréhension de la déclaration.
Les conséquences d’une augmentation du loyer en cas de changement de bail
L’augmentation du loyer a quelques répercussions. Surtout, quand il s’agit d’un renouvellement de bail. Les effets sont les suivants:
- Le refus de la hausse du loyer
Dans le cas où vous refusez la hausse de loyer ou les modifications proposées par le locateur, ce dernier a 3 options :
- Il peut décider de ne rien faire. Dans ce cas, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu’avant
- Il peut négocier avec vous pour conclure une entente. En effet, il est toujours possible pour le locateur et le locataire de s’entendre à l’amiable
- Il peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour qu’il fixe le montant du loyer ou qu’il se prononce sur la modification contestée. Il a un mois après avoir reçu votre avis de refus pour le faire
Lorsqu’il fait une demande en fixation de loyer, le locateur doit :
- Vous notifier la demande de fixation de loyer. Notifier veut dire qu’il doit vous envoyer la demande pour que vous en ayez connaissance (ex. par poste recommandée, par huissier ou en mains propre avec un accusé de réception)
- Déposer au dossier du Tribunal administratif du logement la preuve qu’il vous a notifié la demande. Il a 45 jours pour le faire, sinon le Tribunal administratif du logement ferme le dossier
- Compléter le Formulaire de calcul qu’il a reçu du Tribunal administratif du logement
- Vous notifier le formulaire complété
- Déposer au dossier du Tribunal administratif du logement le formulaire complété
- Déposer au dossier du Tribunal administratif du logement la preuve qu’il vous a notifié le formulaire. Il a 90 jours à partir de la réception du formulaire pour le faire, sinon le Tribunal administratif du logement ferme le dossier
Si le Tribunal administratif du logement accepte la hausse du loyer, vous ne pouvez pas changer d’idée et annuler le renouvellement du bail, à moins d’une entente avec le locateur.
- Un litige avec le locateur
Si le locateur et vous, ne trouvez pas de terrain d’entente sur l’augmentation du loyer, cela peut se tourner en une mésentente et un litige.
Ainsi, vous le nouvel arrivant doit faire appel à un médiateur pour plaider votre cause et trouver un accord avec le locateur. Vous pourriez faire appel à une personnalité urique ou bien un professionnel en immobilier.
De même, les locataires doivent envisager la médiation s’ils veulent éviter de déménager. Vous devriez également envisager la médiation si vous avez trouvé votre locateur décent et serviable.
Si vous pensez que le locateur est un intimidateur, alors vous pourriez avoir juste besoin de déménager.
Vous ne devriez pas jouer le rôle de médiateur si le locateur tente de faire passer une augmentation illégale du loyer.
Si vous habitez dans une ville avec un contrôle des loyers, vérifiez si l’augmentation de loyer proposée viole la loi. Si c’est le cas, vous devez signaler l’augmentation illégale du loyer à la Commission des loyers appropriée.
Ce faisant, vous pouvez entamer le processus de plainte en déposant une pétition auprès de la Commission des loyers. Le Conseil devrait avoir un formulaire imprimé que vous pouvez remplir.
Les solutions pour contester l’augmentation de loyer en cas de changement de locataire
Si le loyer semble être trop exorbitant pour le nouveau locataire, ce dernier peut le contester et négocier une réduction. Pour ce faire, il doit évoquer l’encadrement des loyers.
- Dans quelles conditions opter pour l’encadrement des loyers ?
Dispositif visant à limiter les prix abusifs de certains logements parisiens, l’encadrement des loyers, est mis en place une première fois en 2015.
Puis, avant d’être annulé en 2017, il fait son grand retour à Paris le 1er juillet, pour une expérimentation qui doit durer 5 ans, soit jusqu’en 2023.
Les propriétaires doivent fixer leur loyer en se conformant au loyer de référence, fixé par arrêté du Préfet. Les plafonds varient selon le quartier (80 quartiers regroupés en 14 zones), le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction de l’immeuble.
Trois types de loyers de référence sont fixés : un loyer de référence, un loyer minoré (loyer de référence – 30 %) et un loyer majoré (loyer de référence + 20 %). Le loyer (hors charges) demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.
Pour que les locataires puissent vérifier que leur loyer respecte les plafonds, la Préfecture de Paris a mis en place un site Internet dédié.
Le locataire doit préciser certaines informations (nombre de pièces, construction de l’immeuble, adresse…) pour découvrir la fourchette de prix que le propriétaire doit respecter pour fixer son loyer.
En outre, les logements meublés constituent un cas à part. De ce fait, Une majoration forfaitaire de 13 % est appliquée sur le loyer de référence hors charges d’une location meublée.
- Ma location est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne tous les logements parisiens mis en location pour la première fois, ou dont le bail est renouvelé. Il s’applique également en cas de changement de locataire après 1er juillet 2019.
Les baux en cours, les reconductions tacites et les contrats de location qui ont été signés jusqu’au 30 juin 2019 ne sont pas concernés. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale.
Il peut s’agir d’un bail de location vide de 3 ans, d’un bail de location meublée d’un an, d’un bail étudiant de 9 mois ou encore d’un bail mobilité. En cas de changement de locataire, le loyer ne peut être supérieur à celui du locataire précédent ou au loyer de référence majoré.
Si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois, il peut tout de même être révisé sans dépasser l’indice de référence des loyers (IRL).
En cas d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité, le loyer peut être augmenté jusqu’à 15 % du coût des travaux, dans la limite du loyer de référence majoré.
Le montant des travaux doit toutefois être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers et l’augmentation ne peut être supérieure à 7,5 % du loyer annuel.
En cas de renouvellement de bail, si le propriétaire souhaite réévaluer le loyer, il doit le proposer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.
- Quelle procédure pour faire baisser son loyer ?
Si le locataire a signé son bail de location après le 1er juillet 2019 et qu’il se rend compte que son loyer dépasse la fourchette de prix réglementaire, il peut saisir la préfecture, qui contacte ensuite le propriétaire.
Le préfet de Paris peut lui demander de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au locataire, dans un délai de 2 mois. Le propriétaire est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.
Il dispose alors d’un mois pour répondre au préfet et lui faire part de ses observations. Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende à l’encontre du propriétaire.
Cette amende peut atteindre 5 000 € si le propriétaire est une personne physique et jusqu’à 15 000 € si le propriétaire est une personne morale.
Si les baux de location signés avant le 1er juillet ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, rien n’empêche les locataires de se rapprocher de leur propriétaire pour négocier une baisse du loyer en cours de bail.
Si le propriétaire refuse, le locataire peut décider de mettre fin au contrat. Le propriétaire doit alors respecter l’encadrement des loyers pour la location suivante.