L’investissement immobilier, un univers aux multiples facettes. Parmi les différentes stratégies, il en est une qui suscite une attention particulière : faire construire pour louer. Est-ce une alternative rentable et viable à long terme ?
Pourquoi envisager de faire construire pour louer ?
Quand on parle d’investissement immobilier, on pense immédiatement à l’achat d’un logement déjà existant.
Cependant, faire construire pour louer peut s’avérer être une solution intéressante. Pourquoi ? Pour diverses raisons.
Faire construire pour louer, c’est prendre le contrôle sur la totalité du projet. Cela vous permet de personnaliser votre bien en fonction de vos exigences et de celles du marché locatif.
Vous pouvez choisir l’emplacement idéal, le type de maison, sa taille, sa disposition, ses équipements, etc.
La construction d’un bien neuf offre généralement une meilleure rentabilité locative, car les locataires sont généralement disposés à payer des loyers plus élevés pour un logement moderne et bien conçu.
Les avantages d’une maison neuve en location
Une maison neuve a de nombreux atouts pour séduire les locataires. D’abord, elle répond aux dernières normes en vigueur, notamment en termes d’isolation et de chauffage, ce qui garantit un confort optimal et des économies d’énergie.
Les locataires sont aussi attirés par l’idée de vivre dans un logement jamais habité auparavant.
Les frais d’entretien et de réparation sont généralement plus faibles pour une maison neuve que pour une maison ancienne. Cela réduit le coût global de votre investissement et augmente votre rentabilité.
Faire construire pour louer donne accès à des avantages fiscaux non négligeables, comme la loi Pinel, qui permet de défiscaliser une partie de son investissement sous certaines conditions.
Les risques liés à la construction d’une maison pour la location
Tout investissement comporte des risques et faire construire pour louer n’est pas une exception. Le premier risque est lié à la construction elle-même.
Les retards et les surcoûts sont fréquents dans le secteur de la construction. Il est donc important de bien choisir son entrepreneur et de surveiller attentivement l’avancement des travaux.
Le deuxième risque concerne la location. Il n’est pas toujours facile de trouver des locataires, surtout si le marché est saturé. De plus, le non-paiement des loyers peut mettre en péril la rentabilité de votre investissement.
Comment rentabiliser son projet de construction pour la location ?
Pour que votre projet d’investissement soit rentable, il est essentiel de bien le préparer. Il faut tout d’abord bien choisir l’emplacement de votre futur bien.
Un emplacement de qualité dans une ville dynamique et en développement est un gage de rentabilité.
Il faut aussi définir le type de maison que vous souhaitez construire : maison individuelle, maison de ville, maison en lotissement, etc.
Il est également important de bien définir votre cible de locataires (étudiants, familles, seniors, etc.) et de concevoir votre maison en conséquence.
Si vous visez les familles, privilégiez les maisons avec plusieurs chambres et un jardin.
Faites une étude de marché pour déterminer le montant des loyers que vous pourrez demander. Cela vous permettra d’établir un plan financier prévisionnel et de vérifier la rentabilité de votre projet.
Faire appel à un professionnel pour réussir son investissement locatif
Faire construire pour louer est un projet qui nécessite des connaissances techniques et financières. Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner.
Celui-ci pourra vous aider à définir votre projet, à choisir un terrain et un entrepreneur, à obtenir un financement, à mettre en place votre stratégie locative et à gérer votre bien une fois qu’il est loué.
Faire appel à un professionnel vous coûtera certes de l’argent, mais il vous permettra d’éviter de nombreuses erreurs coûteuses et de sécuriser votre investissement.
Il pourra également vous faire bénéficier de son réseau et de ses compétences pour accélérer la réalisation de votre projet.
Avantages fiscaux liés à la construction pour investissement locatif
Se lancer dans un projet de construction pour générer des revenus locatifs peut aussi offrir des avantages fiscaux intéressants.
Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel encouragent l’investissement dans le neuf en offrant une réduction d’impôt sur le revenu qui peut aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement.
Cela peut représenter une économie d’impôt substantielle, surtout si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.
Ce dispositif est soumis à certaines conditions, comme la localisation du bien dans des zones dites « tendues », l’engagement de location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, et le respect d’un plafond de loyer et de ressources des locataires.
D’autre part, en construisant une maison pour investissement locatif, vous pouvez également bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5% au lieu de 20%) si votre projet se situe dans une zone d’amélioration du renouvellement urbain (ANRU). Ce dispositif permet d’abaisser le coût de votre investissement initial.
N’oubliez pas que les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, ce qui allège encore votre facture fiscale.
Le rendement locatif : un critère crucial pour votre investissement immobilier
Le rendement locatif est un élément clé à prendre en compte lorsque vous envisagez de faire construire pour louer.
Il s’agit du ratio entre le loyer annuel perçu et le prix d’achat du bien (ou de construction dans ce cas). En règle générale, un rendement locatif brut supérieur à 5% est considéré comme attractif.
N’oubliez pas que le rendement ne doit pas être votre seul critère de décision.
Vous devez également prendre en compte d’autres facteurs, tels que la qualité de l’emplacement, le potentiel de plus-value à long terme, la facilité de gestion du bien, etc.
N’oubliez pas non plus que le rendement locatif net (après déduction des frais et charges) est souvent inférieur au rendement brut.
Il convient donc de faire vos calculs avec soin pour éviter les mauvaises surprises.
La gestion locative de votre patrimoine immobilier
Une fois votre maison construite et mise en location, vous devrez assurer la gestion locative de votre bien.
Cela comprend la recherche de locataires, la rédaction du bail, la perception des loyers, la gestion des réparations et l’entretien du bien, la gestion des relations avec le locataire, etc.
Cette tâche peut être chronophage et complexe, surtout si vous n’avez pas l’expérience ou les connaissances nécessaires.
C’est pourquoi de nombreux investisseurs choisissent de déléguer la gestion locative à une agence immobilière ou à un administrateur de biens.
Bien sûr, cette solution a un coût, généralement un pourcentage du loyer. Mais elle vous permet de vous libérer de la gestion quotidienne de votre bien et de sécuriser votre investissement.