Il est tout à fait possible de quitter un logement avant la fin du bail. Pour ce faire, le locataire doit en informer le propriétaire bailleur par un préavis de départ au moins un mois avant la date du départ.
La législation impose un délai de préavis entre un et trois mois, selon les cas. Cependant, si vous êtes locataire, que vous changez d’avis au dernier moment et que vous voulez tout compte fait rester dans le logement, pouvez-vous rester ? Est-il possible d’annuler ce préavis de départ ?
Quitter un logement en bonne et due forme
Si vous voulez mettre un terme à votre bail de location avant la date prévue, il est de votre devoir d’en informer le propriétaire bailleur.
Il faut rédiger un préavis de départ que vous devez par la suite envoyer par lettre avec un accusé de réception. Il est également possible de remettre en main propre cette lettre, contre un émargement ou un récépissé avec la date de réception.
Pour ce second cas, on considère la date de réception de la lettre comme la date à laquelle on calcule la date de départ.
- La durée du préavis
On considère le préavis de départ comme la période qui commence à votre annonce au propriétaire bailleur et votre départ.
De votre côté, en tant que locataire, vous pouvez vous organiser pour trouver un logement et préparer votre déménagement.
Du côté du propriétaire, cette période lui permet déjà de lancer des recherches d’un nouveau locataire par le bouche-à-oreille ou bien de contacter des professionnels pour des travaux de rénovation dans le logement.
Pour un bail classique de trois ans, ce préavis est de trois mois. Il y a des cas où ce délai est réduit à un mois.
C’est le cas :
– Si le logement se trouve en zone tendue : rappelons que les zones tendues sont les zones urbaines avec plus de 50 000 habitants et où il y a plus de personnes qui recherchent des locations que de locations disponibles.
– Si le locataire a perdu involontairement son travail. Le locataire peut profiter de ce préavis d’un mois s’il a été licencié, si son arrêt résulte d’une rupture conventionnelle ou si son contrat en CDD n’a pas été renouvelé. Vous avez compris : le locataire doit respecter les trois mois en cas de démission, de départ à la retraite ou encore de fin de droits au chômage.
– Si le locataire a été muté dans une autre zone géographique ou à l’étranger. Il est à noter que le préavis reste d’un mois, même si cette mutation a été la volonté du locataire et même s’il n’est muté qu’à quelques dizaines de kilomètres du logement.
– Si le locataire reprend un travail après un long arrêt ou s’il décroche son premier emploi. Dans ces cas, on considère que le locataire gagne mieux sa vie et souhaite prendre un plus grand appartement par exemple.
– Si le locataire perçoit des aides financières comme le Revenu de Solidarité Active ou l’Allocation aux adultes handicapés.
– S’il est prouvé par un certificat médical que le logement ne convient pas au locataire ou à un membre de sa famille qui occupe le logement.
Il y a également un cas exceptionnel pour lequel le préavis est réduit à deux mois. C’est le cas si le locataire se voit attribuer un HLM.
Dans tous les cas, pour avoir droit à un délai de préavis réduit, le locataire doit être en mesure de fournir des justificatifs correspondants.
Il est à noter également que cette réduction du délai du préavis est valable si l’un des membres dans un couple pacsé ou marié est concerné par l’une des conditions citées ci-dessus.
Pour une location meublée, peu importe le bail, le préavis est toujours d’un mois. Dans le cas d’un bail de location en résidence secondaire, celui-ci est libre et il est normalement déterminé dans le contrat.
- Quitter le logement sans préavis
Si le logement est insalubre ou s’il est nocif pour la santé des occupants, il est tout à fait possible pour le locataire de partir sans préavis.
Dans ce cas, il doit se présenter devant les tribunaux avec un justificatif comme un constat d’huissier ou un certificat médical.
La justice peut également accepter que vous quittiez le logement sans préavis si vous pouvez fournir des copies de lettres destinées au propriétaire pour la demande de travaux et que celles-ci n’ont eu aucune suite.
- Négocier avec le propriétaire pour avoir un préavis réduit
Les conditions énumérées ci-dessus sont celles imposées par la législation en vigueur pour bénéficier d’un préavis de départ réduit.
Cependant, il est possible que vous vous retrouviez dans une situation complexe comme le divorce, ce qui fait que vous ne pourrez plus assurer le paiement du loyer.
Dans ce cas, la meilleure idée pour ne pas avoir à se casser la tête pendant les trois mois de préavis est de parler avec son propriétaire bailleur. En effet, vous avez le droit de faire une demande de préavis réduit.
En lui exposant votre situation, le propriétaire peut être clément et accepter un délai d’un mois. Même si le propriétaire a le droit de refuser, cela n’est pas dans son intérêt : il peut perdre en gardant un locataire qui ne peut pas lui verser de loyer.
- Le paiement de loyer
Quelle que soit la situation, le locataire est toujours dans l’obligation de payer le loyer ainsi que les charges locatives pendant la durée du préavis, et ce, même s’il n’a plus ses affaires dans le logement.
À l’approche de la fin du préavis, il faut faire le calcul du prorata de loyer dû, car le locataire ne doit plus payer un mois de loyer.
Pendant ce préavis, si le locataire a déjà quitté les lieux et si le propriétaire trouve un nouveau locataire, le préavis prend fin à la date de la signature du bail de ce nouveau locataire. Dans ce cas, l’ancien locataire n’a plus rien à payer.
Annuler un préavis de départ
Ça y est, votre propriétaire bailleur est informé de votre départ. Cependant, en trois mois et même en un mois de préavis, la situation peut changer et vous décidez quand même de rester dans le logement. Alors que faire ? Annuler son préavis de départ ?
- En théorie …
Une fois la lettre de préavis reçue par le propriétaire, c’est un compte à rebours qui est lancé : vous allez quitter l’appartement ou la maison.
Si on se réfère à la loi du 6 juillet 1989, il est impossible d’annuler un préavis de départ déposé par le locataire. À la date de départ indiquée, il n’est plus considéré comme locataire.
Ceci dit, en tant que locataire, vous ne pouvez plus revenir sur cette décision de quitter le logement. À la date de départ convenue, le propriétaire ne doit pas retrouver vos affaires dans le logement.
Si vous occupez toujours la résidence, le propriétaire bailleur a le droit de vous expulser. Cependant, il est possible de reporter la date du départ et de prolonger la durée du préavis sous certaines conditions et avec l’accord des deux parties.
- Garder le logement
Si le locataire décide quand même de garder le logement pour une raison ou une autre, il doit en informer le propriétaire bailleur.
Pour ce faire, il doit lui adresser une demande expresse, et ce, même avant la date de départ convenue. Cette requête peut être envoyée grâce à une lettre avec un accusé de réception ou remise en main propre.
Il est à noter que la réception de cette demande par le propriétaire ne signifie pas qu’il accepte que le locataire garde le logement.
Il a le droit de refuser. Dans ce cas, si la date de départ vous semble trop proche, vous pouvez demander une prolongation de préavis. Ceci vous laisse le temps de trouver un nouveau toit.
Seulement, si vous voulez vraiment rester en tant que locataire dans l’appartement ou dans la maison, rien ne vous empêche de passer aux négociations.
Ne sautez pas directement de joie si votre propriétaire accepte, car deux cas peuvent se produire : soit il décide de maintenir le bail en cours, soit il vous fait signer un nouveau bail ou un avenant au contrat de bail.
Pour le second cas, un nouveau bail ou un avenant au contrat de bail signifie de nouvelles conditions et là, il peut y avoir une réévaluation de loyer.
L’avenant au contrat de location
En théorie, le contrat de location ne peut pas être modifié avant la fin de sa validité.
Cependant, si le propriétaire accepte l’annulation de votre préavis de départ, il est possible de procéder à quelques changements et pour ceci, il faut faire un avenant au contrat pour officialiser ces changements sans altérer le bail original.
Il est impératif de procéder à la rédaction de cet avenant au contrat, si quelques grandes lignes du contrat original sont modifiées.
Notamment, si le loyer et/ou les charges locatives sont augmentés ou diminués. L’avenant au contrat de bail est également nécessaire en cas de prolongation de la durée du bail, de séparation du couple qui partage le même titre de location sur le contrat original.
On ne peut pas vraiment dire que l’avenant au contrat est un document qui modifie ou qui ne donne pas lieu au contrat de bail initial.
Il s’agit plutôt d’un document qui permet d’ajouter de nouvelles conditions ou de modifier légèrement les conditions du bail initial.
L’avenant est un document officiel, ceci dit que pour être valable, il doit comporter :
– L’identité des parties, notamment celui du propriétaire bailleur et du locataire
– Une description détaillée et identique du contrat de bail initial avec sa date de signature ainsi que l’adresse du bien
– La date d’entrée en vigueur et les conditions indiquées dans l’avenant
Pour valider l’avenant, on doit voir clairement les approbations et les signatures des parties prenantes. Il est même recommandé de faire intervenir un professionnel.
Le renouvellement du contrat de bail avec une augmentation de loyer
Pour le propriétaire, cette annulation de préavis de départ peut être une occasion de renouveler le contrat de bail. Il peut même en profiter pour augmenter le loyer et plus précisément : le réajuster.
Il a tout à fait le droit de le faire car la loi l’autorise, surtout s’il est estime que le loyer actuel est sous-évalué comparé au marché.
Il présente cette augmentation de loyer comme une proposition et non comme une imposition. C’est a au locataire de décider s’il veut toujours rester dans le logement à ce prix et signer un nouveau contrat de bail.
- Apporter une preuve de cette sous-évaluation
Le propriétaire ne doit pas augmenter le loyer comme il le souhaite. Il doit être en mesure de prouver au locataire que le loyer actuel du logement est sous-évalué.
Pour ce faire, il peut présenter des logements identiques au sein du même quartier avec les loyers plus élevés que le leur. Le locataire et le propriétaire se mettent d’accord sur la date d’application de ce nouveau loyer pour ce cas.
Il est à noter également que le locataire peut refuser cette augmentation, car pour le propriétaire, c’est une proposition. Dans ce cas, le locataire n’a pas vraiment d’autre choix que de quitter son logement et d’éventuellement demander une prolongation du préavis de départ.
- Combien peut aller une augmentation du loyer ?
Cette augmentation du loyer doit toujours se faire en rapport aux preuves apportées par le propriétaire. La loi lui impose certaines conditions pour cette augmentation.
Il ne doit pas dépasser plus de 50% de la différence entre les loyers apportés dans les preuves.
Si le locataire a réalisé des travaux dans le logement et qu’au total, ceux-ci ont atteint une année de loyer, l’augmentation doit se limiter à 15%.
Annulation de préavis refusée, comment faire pour trouver un logement rapidement ?
Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, le propriétaire n’est pas toujours obligé d’accepter la demande d’annulation du préavis de départ.
Dans ce cas, le locataire doit libérer le logement à la date prévue et trouver un logement rapidement. C’est aussi le cas si l’augmentation de loyer ou si les conditions de l’avenant au contrat de bail ne lui convient pas.
Certes, vous avez encore le temps pour vous trouver un nouveau toit, mais avec vos occupations, il n’est pas toujours facile de trouver rapidement un logement qui vous convient. Voici quelques conseils qui peuvent vous être utiles.
- Décoder les annonces
Pour trouver un nouveau logement, vous êtes obligé de vous pencher dans une panoplie d’annonces.
Cependant, il y a des annonces qui sont trop valorisées et certains propriétaires n’hésitent pas à cacher les défauts de leurs biens immobiliers.
Dans ces propositions, si vous trouvez « quartier calme », il se peut que le logement soit un peu éloigné de la ville et aussi des transports en commun. Si ce type de bien ne vous correspond pas, ne perdez pas votre temps.
Il faut aussi comprendre que si on vous dit « souplex », c’est qu’il s’agit d’un logement qui peut avoir des soucis de luminosité, d’aération et d’infiltration, mais le propriétaire ne vous l’annonce pas.
Dans l’annonce, si on vous donne un prix, vérifiez bien s’il s’agit du loyer uniquement ou du loyer avec les charges locatives, le dépôt de garantie ainsi que les honoraires de l’agence.
- Avoir des applications spécifiques sur son smartphone
Si vous avez un quotidien très chargé, les applications proposant des offres de logements pourront vous être d’une grande aide.
Parmi ces applications, on peut citer Logic Immo, Pap ou encore Seloger. Elles sont disponibles sur Apple Store, Google Play, il suffit de les télécharger et de les installer.
On vous demande par la suite de remplir un formulaire qui donne les détails du logement que vous recherchez. Une fois ce formulaire rempli, vous recevez des offres qui correspondent à vos attentes et à vos exigences.
- Avoir recours aux réseaux sociaux
Pour trouver un logement rapidement, notamment un logement qui vous convient, sans passer par une agence immobilière, vous pouvez utiliser le bouche à oreilles. Grâce aux réseaux sociaux, il est même possible d’élargir son cercle.
Pour ce faire, il suffit de diffuser une annonce sur Facebook ou d’envoyer un petit message sur Twitter. Là, vous pouvez croiser les doigts pour qu’un propriétaire vous contacte ou qu’une connaissance vous indique un logement libre.
Pour Facebook en particulier, il y a des groupes où des annonces de locataires qui comptent quitter leurs logements sont postées.
Si on se réfère à la loi, un locataire ne peut pas annuler son préavis de départ. À la date prévue, il doit quitter le logement.
Cependant, si la situation évolue et qu’il décide de rester dans le logement, il doit faire une demande expresse au propriétaire bailleur. Dans ce cas, ce dernier a le choix d’accepter ou de refuser. En cas d’acceptation, il peut garder le contrat en cours ou faire un renouvellement de bail.