Vous souhaitez procéder à un investissement dans un EHPAD ?

Cette année encore, les placements immobiliers sont très tendance. Ils restent des valeurs sûres, d’autant plus que les prix se tendent partout en Europe et qu’au contraire, le marché des crédits immobilier chute.

En outre, vous avez de nos jours plus de possibilités de placement qu’il y a 50 ans. Les investissements dans la pierre sont de plus en plus sûrs et vous permettent de diversifier davantage votre patrimoine.

Outre d’accéder simplement à la propriété, vous pouvez entre autres opter pour un Investissement dans un EHPAD. Focus.

Un investissement dans un EHPAD

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Un investissement dans un EHPAD a beau être une tendance actuellement, il reste un peu flou pour certains investisseurs. Et pourtant, vu la situation en France, ce peut une bonne idée de placement afin de garantir une meilleure stabilité financière à votre ménage.

  • Un investissement locatif rentable

Il s’agit dans les faits d’un investissement locatif. Vous achetez une chambre, avec tous les équipements nécessaires pour en garantir le confort, dans un bien exploité par un prestataire de qualité.

Ce dernier sera destiné à être loué à une personne âgée. D’où le terme notamment de EHPAD qui signifie « Etablissement d’Hébergement pour Personne Agées Dépendantes ».

  • Une location meublée d’un bien spécialisé

Vous l’aurez compris, c’est une location meublée. Néanmoins, vous n’allez pas vous engager sur le mobilier, mais uniquement sur la chambre et les équipements comme la salle de bain, etc. Les meubles tels que le lit et autres accessoires indispensables pour les locataires seront à la charge de l’exploitant.

Dans tous les cas, en tant que location meublée, ce type de placement s’avère être plus rentable que les investissements classiques dans la pierre. En outre, vous ne risquez pas de carence locative.

  • Plusieurs types de placements disponibles auprès de nombreux gestionnaire

Pour faire un investissement dans un EHPAD, vous devez notamment vous adresser à un gestionnaire spécialisé. Ce dernier sera à même de vous présenter plusieurs types de placement. De quoi vous permettre de personnaliser votre patrimoine immobilier et de diversifier vos placements.

Vous avez entre autres le LMNP ou la location Meublée Non professionnel qui vous fera profiter d’une niche fiscale plus attractive concernant les revenus de votre placement.

Selon les nouvelles règlementations, vous pourriez aussi dans ce cas déduire de votre assiette les frais de notaires pour l’acquisition du bien.

Vous avez également les placements sous l’égide du dispositif Censi-Bouvard. Mais ce dernier concerne uniquement les investissements dans le neuf. Très avantageux, dans la mesure où il permet un abattement de 11 %, il est prisé par les particuliers.

Les avantages d’un investissement dans un EHPAD

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Il y a plusieurs avantages à opter pour un investissement dans un EHPAD. C’est notamment un placement à la portée de tous les budgets, et ce, vu le contexte actuel du crédit immobilier. En effet, à l’instar de n’importe quel autre investissement dans la pierre, l’EHPAD peut être financé par un prêt affecté.

Attention toutefois, vous devez toujours présenter des justificatifs aux banques. De plus, celles-ci se basent sur la qualité des placements pour vous accorder ou non votre emprunt.

  • Des rendements stables et conséquents

Le premier petit plus d’un investissement dans un EHPAD est la rentabilité. Celle-ci varie en fonction du bien et du gestionnaire. Mais en moyenne, vous pourriez toucher dans les 4 % à 5 % annuel avec ce genre d’investissement. C’est un revenu net et sans frais.

Le bail est à l’image des baux commerciaux. À ce titre, il dure entre 9 à 12 ans. Ce qui vous garantit des revenus stables pour plusieurs années. Les exploitants, qui peuvent aussi être les propriétaires des lieux, vous garantissent une carence locative minime. Ce qui n’est pas difficile à faire vu le taux de vieillissement de la population française.

  • Une niche fiscale attractive

En investissant dans certains biens, vous pourriez réduire vos impôts sur le revenu de votre investissement EHPAD. Tel est le cas par exemple des placements en Censi-Bouvard qui peut vous faire profiter d’un abattement de 11 % sur un placement initial de 300 000 euros sur 10 ans.

Les bénéfices fiscaux d’un investissement dans un EHPAD peuvent se décliner en plusieurs sortes. Par exemple, vous pouvez déduire les émoluments des notaires de vos loyers. Vos revenus seront soumis à une niche fiscale différente. Tout dépend de la situation.

  • Un marché qui ne risque pas la crise

Selon les estimations des professionnels, les investissements en EHPAD ne risquent pas la crise dans les prochaines années. On prévoit même une augmentation du nombre de locataires de ce genre d’établissement spécialisé dans les années à venir. Ils seront, selon les sondages, dans les 2,3 millions d’ici 2060.

Les gestionnaires et les exploitants peuvent donc vous garantir un risque minime de carence locative. Les demandes en maisons médicalisées vont augmenter de plus belle durant les 10 prochaines années, et ce, partout en France.

  • Un investissement pour des revenus complémentaires

C’est un placement sur le long terme, certes, mais il reste idéal pour ceux qui ont besoin de revenus complémentaires. Comme les autres investissements locatifs, vous toucherez des loyers mensuels ou des dividendes trimestriels en fonction de votre contrat avec l’exploitant. Dit autrement, les revenus de votre investissement sont rapides.

Attention toutefois, pour tirer un maximum de bénéfice avec ce genre d’investissement immobilier, vous devez détenir les titres pendant au moins 10 ans. Les conditions de résiliation du contrat varient aux cas par cas. Il importe de vous informer sur le sujet avant de vous engager.

  • Un investissement locatif qui ressemble aux SCPI

Enfin, les investissements en EHPAD ressemblent quelque peu aux placements en SCPI. Ils sont faciles à gérer. Malgré que vous ayez le titre de propriétaire, vous n’avez pas à vous charger de l’entretien des chambres et du bien. C’est de la prérogative de l’exploitant. C’est donc un placement simple et pratique, notamment pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier.

Comment réussir son investissement dans un EHPAD ?

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Cependant, dire qu’un investissement dans un EHPAD marche à tous les coups serait un euphémisme. Il faut prendre en effet certaines précautions pour garantir la qualité de votre placement. Focus.

  • Choisir le bon prestataire : pourquoi ?

Pour commencer, vous devez faire appel à un bon exploitant. Outre sa réputation sur le marché, vous devez aussi faire des recherches sur sa solvabilité. Vous allez tout de même vous engager avec ce dernier pour plusieurs années. Sauter sur la première offre venue semble totalement incongrue.

Pour votre investissement en EHPAD, mettez la priorité sur les prestataires spécialisés dans la gestion d’EHPAD. En outre, ce dernier ne devra pas avoir un trop grand parc immobilier. Cela augmente les risques de faillites.

Un conseil : ne vous fiez pas seulement aux revenus potentiels qu’il vous propose dans les offres. Faites des recherches, notamment sur l’exploitant, mais aussi sur le bien en question.

  • Les vérifications de rigueur avant de vous lancer

Il y a quelques vérifications de rigueur avant de vous lancer dans ce genre de projet. Entre autres, vous devez choisir avec soin le genre de placement que vous souhaitez faire. Comme d’habitude, l’environnement direct du bien et son emplacement sont importants. Ils peuvent impacter sur le prix du m2 et sur la rentabilité future du logement spécialisé.

En règle générale, on vous conseille d’acheter dans un bien de taille moyenne. Ils sont plus faciles à rentabiliser et à gérer. Par là, on entend un immeuble avec 90 chambres maximum. Chacune doit bien évidemment être habitable et confort.

Il importe également de vous attarder sur les conditions de location et le bail de votre investissement.

  • Comprendre votre placement : les détails qu’il faut retenir

Avant de vous lancer, vous devez également comprendre certaines spécificités d’un investissement dans un EHPAD. Il ne s’agit pas d’un placement locatif comme bien d’autres. Vous devez acheter une chambre confort et bien n’équiper pour la prise en charge d’une personne âgée.

Comme susmentionné, vous ne vous engagez que dans l’achat de l’immeuble. Les équipements et les mobiliers sont du ressort de votre exploitant. Vous participez aux charges d’entretien des lieux, comme pour les placements en copropriété. Et vous aurez en échange un loyer qui variera au cas par cas.

  • Vérifier le bail

On vous conseille également de bien vérifier le bail d’exploitation des lieux pour garantir la réussite de votre investissement. En moyenne, il s’agira d’un contrat de 9 à 12 ans. Dans ce dernier sera spécifié vos droits et obligations en tant que propriétaire ainsi que ceux de votre exploitant.

Il devra également notifier le loyer de chaque chambre pour vous permettre de suivre de plus près les versements mensuels que votre prestataire devra vous faire.

Les conditions de collaboration dans un investissement dans un EHPAD devront être indiquées en totalité dans le contrat de bail. Tel est le cas par exemple du TVA qui, selon le cas, peut être pris en charge par l’exploitant en échange d’une commission de quelques centaines d’euros par an.

  • Choisir le bon placement

Et bien évidemment, vous devez bien choisir votre placement. Sur internet, vous avez l’embarras du choix en termes d’investissement EHPAD. Emplacement, taille, rentabilité potentielle du bien : les courtiers vous présentent les biens en question dans les moindres détails afin de vous faciliter le triage des offres.

Il est possible de prétendre à un investissement EHPAD en ligne de nos jours. Mais on vous conseille tout de même de visiter les lieux avant de vous engager. Cela minimisera les risques de faillites.

Quel budget pour un investissement EHPAD ?

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Oui, mais pour se lancer dans un investissement dans un EHPAD, il faut avoir le financement ! Les banques peuvent vous aider en ce sens. Il reste à connaitre le budget idéal. Focus.

  • La moyenne des prix sur le marché

Vous pouvez investir autant que vous le souhaitez dans un placement dans un EHPAD. La valeur du marché varie en fonction de la région et des caractéristiques du bien. En moyenne, pour une chambre de 20 à 25m2, vous devez investir dans les 100 000 à 200 000 euros. Le prix d’un investissement dans un EHPAD est plus important que la valeur des biens traditionnels.

À titre de rappel, si vous achetez pour 300 000 euros d’investissement en EHPAD Censi-Bouvard, vous pourriez profiter d’un abattement de 11 % sur les revenus.

  • Tout dépend de votre prestataire

Le budget idéal dépend aussi de votre prestataire. Dans ce type de placement, vous vous engagez uniquement sur la valeur d’une chambre. Certaines valent plus de 200 000 euros. Mais ces investissements peuvent également vous rapporter davantage. Cela mérite réflexion.

  • Tout dépend de la localisation du bien

Les biens dans les grandes villes coûtent bien évidemment plus cher. Les demandes sont plus importantes dans ces zones. Si vous souhaitez payer un minimum pour votre investissement en EHPAD, on vous conseillerait davantage les provinces. Vous y trouverez des placements à 100 000 euros.

Toutefois, il faut prendre en compte la facilité d’accès des immeubles en question, qui pourrait impacter sur leur rentabilité future. Les clients n’apprécient généralement pas les EHPAD dans les régions enclavées ou trop éloignées.

  • Un investissement EHPAD neuf ou d’occasion ?

Enfin, vous avez le choix entre un investissement dans un EHPAD neuf ou d’occasion. Le second coûte bien évidemment moins cher. Il s’agit d’un compte titre revendu par un ancien propriétaire à bas prix.

C’est possible ! Cela doit d’ailleurs être consigné dans les conditions de résiliation du contrat de bail. Mais attention, les rendements d’un investissement EHPAD d’occasion peuvent se négocier à 3,5 % en moyenne. Ce qui est moindre par rapport aux revenus initiaux. Tout dépend du contexte.

Si vous comptez acheter un investissement dans un EHPAD de seconde main, vous devez faire plus de recherche que d’autres. Notamment, il importe de vérifier la durée restante du bail. Il ne sert à rien d’investir dans un projet qui est sur le point de se terminer, à moins que ce dernier puisse être sujet à un renouvèlement.

En outre, il faudra aussi s’attarder sur l’état de la chambre et son bon entretien. Il en va de la rentabilité de votre placement.

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