Tout savoir sur le compromis de vente

Le compromis de vente est l’étape clé avant la signature finale de l’achat de votre maison ou de l’acte de vente. Il n’est pas à prendre à la légère puisqu’il engage l’acheteur et le vendeur à réaliser une transaction importante.

De plus, il se caractérise par un très grand formalisme. Avant de signer ce type de contrat, sachez à quoi vous vous engagez en suivant les informations dans cet article.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

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  • Un avant-contrat

En principe, la conclusion de vente d’un bien immobilier passe par la signature d’un avant-contrat. C’est le compromis de vente signé deux ou trois mois avant la transaction finale. Durant tout ce temps, le notaire s’occupe des formalités nécessaires pour aboutir à la vente définitive du bien.

La promesse synallagmatique de vente se distingue de l’offre d’achat d’un bien immobilier. Cette deuxième option intervient après la visite de la maison ou après la promesse de vente.

  • Un engagement bilatéral

Il s’agit d’un engagement sérieux, ferme et définitif entre les deux parties concernées c’est-à-dire le vendeur et l’acheteur. Il fixe toutes les conditions de vente. De son côté, le bailleur s’engage à la mise en vente de sa propriété à un acheteur potentiel à un prix et en contrepartie le preneur s’engage à l’acheter au même prix.

Dans ce cas, le vendeur n’a pas le droit de se rétracter à moins de verser des dommages et intérêts à l’acheteur. L’acquéreur verse un dépôt de garantie lors du compromis dont le montant se situe entre 5 à 10 % du prix de vente de la maison. Si jamais, il décide de renoncer à la vente, cette somme sera acquise au propriétaire en guise de dédommagement.

Qu’est-ce que la promesse de vente ?

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La promesse de vente aussi appelée « promesse unilatérale » de vente engage uniquement le vendeur. Elle permet de réserver le bien à l‘attention exclusive d’un futur acheteur. Le prix ainsi que la durée sont spécifiés dans le contrat.

L’acquéreur lui verse une indemnité d’immobilisation du bien correspondant à 10 % du montant total de la vente. Le frais de notaire n’est pas compris. Pour conclure définitivement la vente, l’acheteur doit confirmer son intention d’achat en « levant l’option » dans le délai prévu.

Ce qui différencie la promesse de vente au compromis : cette dernière doit être enregistrée auprès des services fiscaux. Il y a aussi la notion d’engagement de l’acheteur. Lors de ce genre de contrat, le vendeur reste totalement libre d’annuler sa transaction tant que l’acheteur ne lève pas l’option. Au cas où le vendeur désire se rétracter même après la levée d’option d’achat, l’acquéreur peut être indemnisé ou procéder à la vente forcée du bien.

Plus rare que le compromis, la promesse de vente offre une garantie d’indemnisation au vendeur ainsi qu’une porte de sortie à l’acheteur. D’un point de vue stratégique, si vous êtes vendeur, le compromis de vente est conseillé, mais si vous êtes l’acheteur, préférez la promesse de vente. Ainsi, elle peut séduire les deux parties à cause de sa souplesse.

Les choses à préciser obligatoirement dans un compromis de vente

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Pour être valable, le compromis de vente doit contenir certaines informations obligatoires pour qu’il ait une valeur légale.

Ces indications sont :

  • La description détaillée du bien immobilier ;
  • Le prix de vente ;
  • Le mode de financement de l’acheteur ;
  • Les modalités de la vente ;
  • La date de disponibilité du bien immobilier ;
  • Les clauses suspensives ;
  • La liste des mobiliers et équipements à l’intérieur : appareil électroménager, éléments dans la cuisine, etc.
  • La date butoir de l’acte de vente ;
  • Le montant des honoraires du notaire chargé de la transaction ;
  • Les coordonnées des deux parties et l’adresse exacte du bien immobilier.

Au cas où la maison a été louée auparavant, il faut mettre dans l’annexe une copie du bail et de l’état des lieux, la lettre de congé en-cas échéant et la dernière quittance de loyer.

Les clauses particulières et les conditions suspensives du compromis de vente

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Pour vous protéger des imprévus, vous pouvez inclure certaines clauses spécifiques et conditions suspensives dans le compromis de vente et en concertation avec l’autre partie bien évidemment. Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, la vente sera caduque et le contrat sera annulé.

  • Les clauses spécifiques

Les clauses suspensives suspendent l’exécution du contrat. Si des évènements se produisent comme l’obtention du crédit, alors la vente est enclenchée. Cette obligation est inéluctable lorsque vous faites un emprunt bancaire pour acheter le bien immobilier. Cela signifie que le contrat sera nul et non avenu si l’acheteur n’obtient pas le prêt.

Les clauses de dédit permettent de renoncer à la transaction contre le versement de la somme convenue à l’avance. Chacune des deux parties peut en profiter.

Les clauses résolutoires assurent le bon déroulement du contrat, mais l’annulent en cas d’évènements définis comme la non-obtention d’un permis de construire, par exemple.

Les clauses pénales garantissent l’exécution de l’obligation du débiteur et le cas échéant. Ils permettent de sanctionner une inexécution fautive par le versement de dommages-intérêts avec un montant précisé.

  • Les conditions suspensives

Vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

Selon l’article L.312-15 alinéa 1er du Code de la consommation, le compromis de vente doit obligatoirement indiquer le mode de paiement du bien immobilier. Le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts ? Vérifiez bien à ce que l’offre de prêt affiche le Taux Effectif Global (TEG). Les erreurs sur le TEG sont très fréquentes surtout lorsque les intérêts sont calculés sur 360 jours.

L’acheteur ne sera pas engagé au cas où son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition sera valable pendant un mois pour que l’acheteur arrive à trouver le prêt souhaité. Si les deux parties désirent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, alors, elles doivent y procéder par une mention manuscrite. Ce document déclare officiellement que le prix du bien immobilier sera payé sans aucun prêt.

Vente conclue sous condition suspensive d’absence de servitude

En général, la réalisation de la vente est toujours soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Ce document précise qu’aucune restriction significative ne peut déprécier le bien ou le rendre impropre à sa destination. Il n’existe pas de servitude légale ou conventionnelle.

Vente conclue sous condition suspensive absence d’inscription hypothécaire

C’est une autre condition à insérer impérativement dans le compromis de vente.

Les documents obligatoires à fournir par le vendeur lors d’un compromis de vente

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Pour être valable vis-à-vis de la loi, le compromis de vente doit comporter les documents ci-dessous fournis par le vendeur :

–Le dossier de diagnostic technique du logement doit être affiché avant la conclusion de la vente. Ce document doit être remis à l’acheteur avant la signature du compromis de vente puis annexé. Si le logement n’est pas raccordé à un assainissement collectif, le dossier doit aussi contenir un diagnostic d’assainissement individuel ;

–le titre de propriété du bien ;

–les divers documents au cas où le bien est dans une copropriété : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble ;

–le carnet d’entretien de l’immobilier établi par le syndic en mentionnant les dates de travaux les plus importants ;

–les documents relatifs à la santé financière de la copropriété (les montants des charges, l’état des impayés de charge, etc.)

Lors de la remise des documents, c’est-à-dire au jour de la signature du compromis de vente l’acheteur doit attester que l’ensemble de ces documents mentionnés précédemment lui ont été remis.

Le notaire est-il conseillé ?

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Le bailleur et l’acheteur ne sont pas obligés de signer le compromis de vente devant un notaire. En fait, ils ont deux options au choix. Il y a la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique.

Les deux parties peuvent directement émarger le contrat au moment et à l’endroit de leur choix. Toutefois, l’intervention d’un notaire est recommandée, car l’oubli d’un document ou le non-respect des formalités risquent de fragiliser la transaction.

  • L’acte sous seing privé

Ici, il n’y a aucune intervention du notaire puisque les deux personnes concernées se sont mises d’accord sur le prix. Ainsi, elles peuvent signer le compromis de vente selon leurs dispositions.

Cependant, pour formaliser cet accord, il est conseillé d’utiliser des modèles de compromis complets et à jour suivant les dernières lois. Par ailleurs, la signature définitive de l’acte de vente se fait devant le notaire.

  • L’acte authentique

La signature du compromis de vente chez un notaire est obligatoire si la durée de validité de ce contrat est supérieure à 18 mois. En d’autres termes, lorsque le délai entre la signature du compromis et la réitération du compromis devant le notaire dépasse les 18 mois, l’acte authentique est irrévocable. Au cas où l’une des deux parties ne peut pas se déplacer pour singer le contrat, il peut donner le pouvoir à un tiers en faisant une procuration.

  • Combien d’exemplaires est-il nécessaire ?

Généralement, le compromis de vente doit se faire en plusieurs exemplaires que de parties ! Mais vous pouvez aussi en avoir qu’un seul.

Pour les documents multiples, vous aurez autant d’originaux du contrat. Chacun d’entre eux doit être signé et avoir un contenu identique. Au moins, faites imprimer deux exemplaires dont l’un pour le vendeur, et l’un pour l’acheteur.

Pour l’unique exemplaire, vous devez déposer le compromis de vente entre les mains d’un notaire. Il finalisera l’acte de vente définitif.

  • La durée de validité d’un compromis de vente

Dans la majorité des cas, la durée de validité d’un compromis de vente est de 3 mois. Ce laps de temps est indispensable pour que les personnes concernées et le notaire puissent accomplir toutes les démarches administratives. Au final, cela permet de réaliser définitivement la vente.

L’acheteur, de son côté, a besoin de ce délai pour obtenir la réponse des banques où il a fait des demandes de prêt immobilier. Quant au notaire, il pourra entamer toutes les vérifications nécessaires auprès de la mairie, des impôts et de l’établissement bancaire avant que les parties signent l’acte authentique de vente.

  • Les évènements raccourcissant ou allongeant cette durée

Dans certaines situations, le compromis de vente peut durer encore plus longtemps que le délai énoncé plus haut. C’est le cas si les parties décident d’insérer des conditions suspensives. La vente sera réalisée une fois que l’évènement la conditionnant survient.

La durée du compromis de vente est courte au cas où l’acquéreur décide de se rétracter dans un délai légal de 7 jours à compter de la notification du compromis de vente. Quelques fois, il peut arriver que la signature de l’acte authentique c’est-à-dire devant le notaire n’arrive pas à l’expiration de ce délai. Si cette situation apparaît, le compromis de vente devient caduc.

Par contre, si la validité de la promesse de vente n’est pas concernée à une telle signature et que le délai peut être prorogé alors le dépassement de la durée n’entraîne aucune caducité du compromis de vente. Le bailleur pourra demander à l’acquéreur de mettre en œuvre ses obligations pour que la vente soit définitive.

  • Le versement d’un acompte est-il obligatoire ou non ?

L’acompte est une somme d’argent versée par la partie qui veut acheter le bien immobilier. Il sert à confirmer l’intention d’achat. Il permet aussi de concrétiser et de renforcer le lien contractuel suite à la signature du compromis de vente. La Loi ne précise rien à propos de cela et n’exige aucun versement en vue d’un achat immobilier.

Son montant est fixé entre 5 à 10 % du prix de vente de l’habitation. Cependant, il n’y a aucune Loi qui définit le montant de l’acompte. De plus, aucun minimum n’est requis, mais le vendeur peut demander plus de 10 % s’il le veut.

La Loi encadre uniquement le moment du versement de l’acompte quand l’acheteur potentiel est un particulier. Aucun acompte ne sera exigé avant la fin du délai légal de rétraction de 10 jours, sauf si le compromis est conclu par l’intervention d’un professionnel. Ce dernier sera le garant de l’acompte.

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