Les règles à respecter pour une chambre chez l’habitant

La location d’une chambre chez l’habitant est devenue une pratique très populaire en France et en Europe. Ce sont notamment les étudiants, les stagiaires, les apprentis et les jeunes salariés qui y ont recours. Il s’agit pour le propriétaire d’une maison, de louer une ou plusieurs chambres non utilisées dans sa maison.

Le locataire viendra donc cohabiter avec lui. L’engouement pour cette forme de cohabitation peut s’expliquer par les nombreux avantages que celle-ci offre tant au bailleur qu’au locataire. En contrepartie, il faut se conformer à quelques règles posées par la loi et par le loueur même.

Une chambre chez l’habitant, une option très avantageuse

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En général, trois raisons justifient la réussite fulgurante de la location d’une chambre chez l’habitant depuis quelque temps.

  • Une solution économique

S’il y a bien une alternative qui défie toute concurrence en matière de location immobilière, en termes de prix, c’est louer une chambre chez une famille. En choisissant cette option, le loyer peut être 80% moins cher que ceux d’un studio. Il s’agit le plus souvent d’une piaule d’un des enfants du bailleur qui a décidé de s’installer ailleurs. Dans la majorité des cas, elle est déjà meublée. Enfin, la location inclut déjà les frais connexes (taxes d’habitation, internet, …). Donc, plus besoin d’y penser.

  • Une fiscalité intéressante pour le bailleur

Le propriétaire doit impérativement déclarer les revenus qu’il obtient de la location de la chambre. Si c’est une location nue, les revenus perçus seront classés dans les revenus fonciers. Ils seront classés Bénéfices Industriels et Commerciaux s’il s’agit d’une location de chambre meublée. Si le loueur obtient une recette annuelle inférieure ou égale à 32 900 euros par an, il ne sera imposé que sur la moitié de celle-ci.

Au-dessus de cette somme, le régime d’imposition passera au réel. Dans ce cas précis, le propriétaire doit tenir une comptabilité. En contrepartie, il aura droit à des réductions sur les nombreuses charges afférentes à l’activité locative. Il s’agit notamment des frais occasionnés par les travaux d’entretien et la gestion locative du logement.

Pour les résidents en Île-de-France et dont le loyer ne dépasse pas 184 euros par mètre carré en une année, ils bénéficieront d’une exonération d’impôts.  Dans les autres régions de la France, le montant maximal pour pouvoir profiter du même avantage est de 135 euros par mètre carré par an. En plus de cette condition, il faut également que la chambre soit la résidence principale du locataire.

A titre d’information, au sens de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, la résidence principale est la maison occupée durant huit mois au minimum par an sauf en cas de force majeure telle que les raisons de santé ou d’obligation professionnelle du locataire même ou de son conjoint. La réponse ministérielle du 30 Novembre 2004 a apporté une précision concernant cette définition.

Ainsi, on entend par résidence principale l’endroit où vit effectivement le locataire. Et cela, même si ce dernier n’y habite que pendant une durée limitée. Comme par exemple le cas d’un étudiant qui loue une chambre meublée durant l’année universitaire.

  • Une chambre chez l’habitant : une bonne alternative pour profiter de moments de convivialité

Un autre avantage de la location d’une chambre chez l’habitant est l’ambiance chaleureuse au sein d’une famille. En effet, la chambre louée reste personnelle. Par contre, les pièces de vie restent généralement communes. Ceci dit, ce type de location n’est pas faite pour les gens qui aiment l’intimité.

Vu sous cet angle, l’hébergement chez l’habitant s’apparente à une colocation. Or, ce sont deux choses complètement différentes.

Les éléments distinctifs de la location d’une chambre chez l’habitant par rapport à la colocation

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Dans les deux cas, le locataire aura un espace privatif et des parties communes qu’il doit partager avec les autres personnes qui vivent dans la maison. Mais quelques points distinguent ces deux types de location.

  • Une chambre chez l’habitant, un contrat de bail pour la chambre seulement

Dans une colocation le loyer est divisé avec les différents locataires. Quand l’échéance arrive chacun doit payer sa part de loyer et de charges au propriétaire. Par exemple, s’il y a quatre locataires, chacun d’entre eux doit payer un quart du loyer. Si l’un des colocataires n’a pas réglé sa part, le bailleur peut contraindre les autres à payer. Et cela même si aucune clause de solidarité n’a été prévue dans le contrat de bail.

Dans une location d’une chambre chez l’habitant, le locataire n’aura à payer que le loyer pour la chambre qu’il occupe. Ainsi, il n’aura pas à s’acquitter des charges sur le logement comme la taxe d’habitation par exemple. Même si le bail ne concerne que la chambre, le loueur doit impérativement permettre au résident d’utiliser le salon, la cuisine et les sanitaires. Bref, il doit offrir à celui-ci un logement décent.

Par ailleurs, en ce qui concerne la colocation, le propriétaire ne fait pas forcément partie des colocataires.

  • Les règles à respecter

S’agissant d’un hébergement chez l’habitant, c’est souvent le bailleur qui édicte les règles. Alors que dans une colocation, celles-ci sont décidées par tous les colocataires. Elles doivent inclure le partage des différentes tâches ménagères. Or, celui qui loge chez l’habitant n’a dans la plupart des cas, que sa piaule à nettoyer.

La réglementation afférente à la location d’une chambre chez l’habitant

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Habiter chez l’habitant est une pratique très délicate. C’est pourquoi elle est largement réglementée.

  • Le respect des critères de décence

Le bailleur est tenu de mettre à disposition de son locataire un logement décent. Cela veut dire que la maison doit être suffisamment confortable avec des équipements sains ainsi que des installations électriques et de gaz sécurisés. Il doit également respecter la dimension minimale autorisée. C’est le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit ces diverses caractéristiques de décence. Puis le décret 2017-312 du 09 mars 2017 est venu apporter un autre critère qui est la décence énergétique. Cette nouvelle réglementation a pour objectif d’assurer une aération amplement suffisante au locataire en limitant l’infiltration d’airs parasites.

  • Les normes de décence en termes d’habitabilité

En matière de location chez l’habitant, la chambre doit avoir une surface habitable de 9 m2 au minimum. Et sa hauteur sous-plafond doit être supérieure ou égale à 2,20 m. Cela équivaut à un volume habitable de 20 m3 au minimum.

  • La notion de décence en matière d’équipements ou de confort

La maison doit disposer :

  • D’une arrivée d’eau froide et chaude.
  • D’un chauffage qui correspond aux caractéristiques de l’habitation avec une alimentation en énergie ainsi qu’une installation qui sert à évacuer les produits de combustion.
  • D’une cuisine pouvant accueillir un appareil de cuisson, d’un évier raccordé aux dispositifs d’évacuation des eaux usées et d’alimentation en eau chaude.
  • Un réseau électrique permettant l’utilisation des appareils ménagers courants.
  • Une installation sanitaire comprenant un WC et une douche ou une baignoire aménagée de façon à assurer l’intimité personnelle. Cet équipement doit être doté d’une alimentation en eau froide et chaude ainsi d’une évacuation des eaux usées.
  • La décence en matière de sécurité physique et sanitaire
  • Le logement doit garantir le clos et le couvert. Il doit également être protégé des infiltrations et des ruissellements. De plus, il doit être solide et bien entretenu. Ses revêtements ainsi que ses canalisations ne doivent en aucun cas comporter des risques sur la santé et l’intégrité physique du locataire.
  • Les équipements de production d’eau chaude et de chauffage, les réseaux d’électricité puis de gaz doivent être conformer aux normes de sécurité. En plus, le propriétaire doit veiller à ce que ces installations soient en bon état de fonctionnement.
  • La maison doit disposer d’une lumière et d’une ventilation suffisante.
  • Les nouveaux critères de décence énergétique

Ces règles sont applicables dans toute la France à l’exception des départements d’Outre-mer depuis janvier 2018.

  • Il faut équiper les cheminées de trappes.
  • Les pièces qui s’ouvrent directement à des annexes non équipées d’un chauffage doivent être munies de fenêtres et de portes.

Il est bon de savoir que le non-respect de ces normes de décence entraîne, pour le locataire, la perte de son droit à des allocations logement. D’ailleurs, il dispose d’un recours afin d’obliger le loueur à se conformer à ces critères.

  • Un avantage fiscal soumis à des conditions

Parmi les avantages de loger chez l’habitant, on recense l’exonération d’impôt sur le revenu locatif pour le propriétaire. Toutefois, cet abattement ne s’applique qu’en respect de quelques conditions.

  • Il doit exister un contrat de bail d’habitation écrit.
  • La chambre à louer doit faire partie de la résidence principale du propriétaire. Elle doit être également la résidence principale du locataire.
  • Le bailleur doit louer la pièce meublée.
  • La chambre doit répondre aux critères de décence.
  • Les droits du propriétaire et du locataire dans le cadre de la location d’une chambre chez l’habitant

Le locataire a le droit de recevoir sa famille et ses amis, le bailleur ne peut pas lui en empêcher. Par contre, le résident n’a pas le droit d’inclure dans le contrat de bail un nouveau locataire même si c’est son compagnon ou sa compagne. La rédaction d’un avenant est un droit exclusif du propriétaire.

En ce qui concerne l’accueil d’un animal de compagnie, le bailleur seul peut décider d’accepter ou non son hébergement. Il peut même prévoir une clause spécifique sur le sujet.

La chambre louée est l’espace privatif du locataire. Le bailleur ne pourra pas y pénétrer sans l’accord de ce dernier. Aucune clause ne peut faire obstacle à ce droit fondamental. Sinon, elle sera considérée comme abusive et sera donc réputée comme « non écrite ».

En revanche, la loi donne droit au propriétaire d’instaurer des règles pour le bon déroulement de la cohabitation. Du moment que celles-ci ne privent pas le locataire de l’utilisation normale de la chambre louée. Pour ce faire, le bailleur établit souvent un règlement intérieur.

C’est une merveilleuse idée qui détermine les pièces interdites et accessibles au résident. Il est aussi conseillé d’y inclure la gestion des poubelles et des déchets, sans oublier le calcul de la consommation en eau et en électricité.  En outre, ce serait judicieux de préciser la gestion des pièces communes (salon, salle de bain, cuisine, …). Bref, tout ce qui peut être source de litiges, comme dans une colocation.

Enfin, s’il est prévu dans le contrat de bail que le loyer sera payé mensuellement, le bailleur peut exiger le versement par le locataire d’un dépôt de garantie. Le montant de celui-ci doit impérativement figurer dans le contrat. Il ne doit pas excéder deux mois de loyer. Si les deux parties conviennent d’un commun accord, un paiement de loyer à l’avance pour une durée supérieure à deux mois, il est interdit au propriétaire de demander un dépôt de garantie.

L’assurance habitation pour une chambre chez l’habitant

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Le propriétaire est tenu d’informer son assurance de la location d’une chambre de sa résidence principale. L’agence pourra alors lui soumettre une majoration. Cela dépendra du type de contrat d’habitation.

Parallèlement, le locataire doit également souscrire une assurance habitation pour la chambre qu’il loue. Et cela, même s’il n’y vit pas toute l’année.

La résiliation du contrat de bail d’une chambre chez l’habitant

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En principe, la durée de ce contrat est d’un an. A l’échéance, chacune des parties est libre de résilier le bail. Si aucune des deux n’exerce ce droit, le contrat est renouvelé tacitement.

Sinon, un préavis de trois mois est donné à l’autre partie. Il est à noter que celui qui souhaite résilier doit prévenir l’autre partie par une lettre recommandée avec accusé de réception de sa décision. Le préavis va alors courir à partir du jour de la réception du courrier.

Il existe une exception à ce principe. Si le locataire est un étudiant, le contrat de bail sera à durée déterminée. La durée de celui-ci est fixée à neuf mois. Au bout de cette période, la location prendra fin, sans qu’il ait besoin de donner un préavis afin que l’étudiant en question donne son congé.

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