Faut-il procéder à un investissement locatif dans de l’ancien ?

L’investissement locatif est le must des placements dans la pierre de nos jours. C’est non seulement une démarche rentable, mais cela permet aussi de profiter rapidement des revenus de son bien. En outre, c’est le genre d’investissement conseillé pour ceux qui ont recours à un crédit immobilier pour se lancer. Les premiers loyers peuvent servir à régler votre dette. Ce qui minimise les risques de surendettement.

De nos jours, vous pouvez réaliser ce type de placement aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Néanmoins, force est de constater que la majorité des particuliers préfèrent se tourner vers les nouvelles constructions. Selon les sondages, ces bâtis sont beaucoup moins chers sur le long terme. Il n’en demeure pas moins qu’un investissement locatif dans l’ancien pourrait présenter quelques avantages incontestables. C’est une possibilité à envisager. Focus.

Investissement locatif dans l’ancien : profiter des dispositifs de défiscalisation

Les investissements locatifs dans l’ancien vous permettent de profiter des dispositifs de défiscalisation. Leur prolongement a été voté dans la loi des finances. Vous avez encore jusqu’à la fin de cette année 2019 pour en profiter.

  • La loi Pinel

La plus connue des lois sur la défiscalisation reste la loi Pinel. Elle s’applique aussi bien pour les investissements dans le neuf que dans l’ancien, sur le territoire comme à l’étranger. Il s’agit d’acheter un bien en vue de le relouer, sans conditions de revenus et pour 9 ans minimum. Ce qui peut vous ouvrir les portes à un abattement de 30 000 euros pour un investissement initial de 300 000 euros environ. En ligne, vous avez des sites dédiés aux calculs des bénéfices que vous pouvez en tirer d’un placement à un autre.

Attention toutefois en investissement dans le Pinel, vous devez respecter les plafonds de loyers imposés par la loi. En outre, vous devez choisir l’emplacement de votre bien à acquérir. La loi s’applique uniquement dans les grandes agglomérations : zone A, B, etc.

  • La Loi Marlaux

La majorité des investissements dans l’ancien tombent également sous le joug de la loi Marlaux. C’est un dispositif de défiscalisation qui s’applique pour les biens historiques et anciens qui nécessitent des rénovations. Encore une fois, le but de votre placement doit être de relouer ledit patrimoine pour un bail s’étalant sur 9 à 12 ans. De quoi vous faire profiter d’un abattement fiscal intéressant. 

Pour profiter des avantages de la loi Marlaux, vous devez respecter des conditions de location et un plafond de loyer imposé. Vous devez absolument acheter un bien qui nécessite des travaux de remises aux normes, protégés dans le patrimoine national. 

  • Les avantages de ces dispositifs de défiscalisation 

Les dispositifs de défiscalisation vous permettent entre autres d’optimiser les rendements de votre immeuble. Vous minimisez les taxes sur les revenus de votre bien.

Les termes pour en profiter ne sont pas difficiles, pour vous aider à choisir le meilleur bien faites vous entourer des courtiers immobiliers. Ces derniers sont généralement familiarisés avec les conditions imposées par ces lois.

Comment choisir son investissement locatif ?

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Attention pour réussir un investissement locatif dans l’ancien, la base reste tout de même de trouver le meilleur patrimoine. Avec toutes les opportunités proposées sur le marché actuellement, faire le bon choix ne se fera pas aux petits bonheurs la chance. Il y a quelques détails auxquels vous devez porter attention.

  • Emplacement

Premièrement attardez-vous sur l’environnement du bien. L’emplacement est la base essentielle pour une facilité de location dudit patrimoine. Outre la proximité de certaines infrastructures, vous devez aussi vérifier la qualité du voisinage, le calme et la sécurité dans le quartier.

Par « proximité des infrastructures », on entend notamment la présence de transports en commun, services d’urgences, écoles, des aires de jeux et même des épiceries, magasins ect… Cela peut donner une plus-value à votre bien.

  • Caractéristiques

Sachez que sur le marché on peut vous proposer différents biens. Vous devez avoir des critères de sélections précises pour accélérer les recherches : taille, nombre de pièces, exposition, vis-à-vis, etc. Le prix du m2, et le coût total de votre investissement varient en fonction des caractéristiques que vous émettez. 

Les critères de sélection ne dépendent pas uniquement de votre goût. Vous devez aussi prendre en compte le style de locataires que vous souhaitez cibler. Et pour cause, les besoins diffèrent en fonction du statut : célibataire, famille, couple, colocataire, jeune, trentenaire, etc…

  • Type de bien

Les investissements dans l’ancien se déclinent en différents types. Vous avez notamment les maisons et les appartements. Vous avez les biens en copropriété et les résidences uniques. Dans la majorité des cas, les biens en centre-ville se louent plus facilement que ceux en périphéries. Le choix de votre investissement peut impacter sur la rapidité de rentabilisation de votre bien, mais aussi sur le prix au m2 à la location ou à l’achat. 

  • Budget

Le mieux est d’avoir un budget fixe à ne pas dépasser dès le début du projet. Cela permet de faire d’emblée le tri entre toutes les possibilités du marché. 

Votre budget : n’oubliez les frais de notaires qui s’appliquent aussi bien pour l’enregistrement de l’acte de vente, mais aussi des compromis et des promesses de vente. Dans l’ancien, les notaires prennent 8 % en moyenne pour leur émolument et les frais d’enregistrement.

  • Faire appel à un courtier professionnel pour vous aider

Pour trouver le meilleur investissement locatif dans l’ancien, faites vous aider d’un courtier professionnel. Ce dernier sera plus au courant que vous des dernières nouveautés disponibles sur le marché. En outre, il peut limiter les zones de recherches ainsi que les caractéristiques de bien afin de vous éviter de vous éparpiller. Dit simplement, les courtiers accélèrent non seulement les recherches et les facilitent aussi. 

En fonction du type de courtier que vous engagez, les commissions de ces derniers peuvent varier et peuvent être à votre charge ou à celle du propriétaire. Informez-vous sur les conditions d’exercice pour éviter les mauvaises surprises.

Les petits inconvénients d’un investissement locatif dans l’ancien

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Il y a tout de même quelques petits inconvénients à se lancer dans investissement locatif dans l’ancien.

Focus :

  • Des frais de notaires élevés et non déductibles

Les frais de notaires pour ce genre de transaction sont plus élevés. Si dans le neuf vous payez que 6 à 7 % en moyenne, dans l’ancien, ce sera 8 % du prix total du bien. Cela s’explique notamment car changement du nom du propriétaire des lieux dans l’acte de vente.

Les frais de notaire ne sont pas déductibles des avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre. Vous les payez de votre poche en tant qu’acheteur. Et en fonction des différentes démarches à entamer, vous devez les régler plusieurs fois : lors de l’enregistrement de la promesse de vente ou lors du compromis de vente et au moment de la signature de l’acte de vente.

Pour information, cette hausse des frais de notaires est due à une augmentation des droits d’enregistrement foncier. Sur les 8 % les notaires prennent que 5 % environ d’émoluments.

  • Des travaux de rénovation et de remise aux normes à envisager

Un investissement locatif dans l’ancien implique généralement des travaux de rénovation et de remise aux normes. Il faut en effet réhabiliter le bien pour en faire un logement décent avant de le proposer en location. Il faut entre autres se lancer dans un diagnostic des lieux pour identifier les principaux problèmes et se lancer dans les travaux.

En fonction de l’âge du bien en question et de son entretien au fil des années, les travaux peuvent vous coûter des centaines ou des milliers d’euros. Ils peuvent également durer des semaines ou plusieurs mois. Plusieurs zones de l’immeuble peuvent être touchées : isolation, chauffage, électricité, revêtement intérieur et extérieur, et tout ce qui concerne le confort des lieux.

  • Les inconvénients de la copropriété

Un conseil : dans la mesure du possible éviter les investissements locatifs dans l’ancien dans une copropriété. Cela peut entraîner quelques difficultés : vous devez vous familiariser avec les règles des syndicats. Le voisinage direct du bien peut compliquer la mise en location du bien. Selon le type d’immeuble, les animaux de compagnies, certaines professions et les familles nombreuses peuvent être exclus de la location. Il faudra respecter des heures de travaux pour éviter les plaintes pour tapage nocturne. En vous engageant dans une copropriété vous devez verser des cotisations annuelles pour l’entretien et la gestion des parties communes de l’immeuble.

  • Se renseigner auprès des services de l’urbanisme de la région

Dans la mesure où ce genre d’investissement nécessite des travaux de réhabilitation, vous devez également vous renseigner auprès des services de l’urbanisme de la région. Le but étant de s’assurer que les travaux envisagés respectent les normes en vigueur. Cela vous permettra aussi de savoir les futurs projets en cours dans la région : parc, aires de jeux, etc… Ils peuvent valoriser votre bien.

  • La latence des démarches administratives et légales pour l’enregistrement de la vente immobilière

Enfin, un investissement locatif dans l’ancien peut être long. Les enregistrements des documents prennent en moyenne quelques semaines. Les autorités vérifient en amont les informations sur les anciens propriétaires avant de procéder au changement dans les registres officiels. 

En moyenne, il faut dans les 6 mois pour que la transaction soit entérinée et que vous obteniez les clefs de votre acquisition. Vous devez en plus vous préparer à quelques mois de travaux. En somme, vous profiterez de votre placement au bout d’un an environ, c’est un délai moyen. Tout dépend aussi de la rapidité avec laquelle vous trouvez votre futur investissement. Une fois le crédit obtenu la vitesse de travail de la mairie s’en ressentira.

Focus sur le rendement réel de votre investissement locatif dans l’ancien

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Quoi qu’il en soit, les rendements réels de votre investissement locatif dans l’ancien varient au cas par cas. Pour ne pas être pris au dépourvu, voici quelques informations à savoir sur le sujet.

  • Le loyer : le revenu du bien

Bien évidemment, le loyer est le revenu réel du bien. Il varie en fonction du résultat du calcul de la loi Carrez. Il faut demander une évaluation objective du bien par des professionnels pour fixer le loyer. Il se détermine au m2. Autrement dit, les revenus fluctuent en fonction de la taille de l’immeuble.

Plusieurs détails peuvent impacter aussi sur le loyer de votre résidence ancienne. Selon l’emplacement, la qualité, le DPE, et la valeur du marché.

  • Une part pour l’entretien et la remise aux normes de votre patrimoine 

Mais attention, vous ne devez pas dépenser tout le loyer comme bon vous semble. Pour réussir un investissement locatif dans l’ancien, vous devez réserver une partie de ces revenus pour l’entretien et la remise aux normes de votre patrimoine. Selon les sondages dans un bien immeuble chaque année il y a des travaux à entreprendre. Non seulement ces travaux assurent une plus-value à votre immeuble en cas de revente, mais ils rendent votre bien plus attractif d’années en années.

  • Comment calculer les rendements réels de votre investissement ? 

Les experts proposent notamment un système de calcul simple pour prévoir les rendements réels de votre investissement locatif dans l’ancien. En moyenne, vous devez réserver 10 % de vos revenus mensuels à la réhabilitation du bien et à la réalisation des travaux. Mais attention, ce n’est pas une obligation.

  • Différents moyens pour utiliser les loyers

 Le reste du loyer pourra être utilisé comme bon vous semble. Vous pouvez notamment vous en servir pour le règlement de vos dettes, pour financer un projet en particulier, pour optimiser votre pouvoir d’achat, etc….

 

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