Un bail commercial est un contrat de location établi entre le propriétaire d’un local et le locataire. Ce dernier peut être un commerçant, un industriel ou un artisan, pour qu’il puisse y exercer une activité commerciale. C’est la loi du 30 septembre 1953 qui régit ce contrat.
Cette loi stipule que, pour avoir la qualité d’un bail commercial, certaines conditions doivent être remplies par le postulant locataire. Si celui-ci est un commerçant ou un industriel, son nom doit figurer dans le registre du commerce et des sociétés.
Au cas où il exerce le métier d’artisan, il doit être enregistré au répertoire des métiers. Dans les deux cas, l’activité présentée doit à la fois engendrer de la clientèle et être autonome.
Pour le preneur qui est également le locataire, le bail commercial revêt une importance particulière. Ce document lui permet de bénéficier de certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction. Les relations qui existent entre le propriétaire d’un local et celui qui le loue sont également encadrées par ce document.
Les conditions d’existence d’un bail commercial
Il est précisé dans l’article L. 145-1, alinéa 1er, du Code de commerce qu’un bail ne peut être considéré comme “commercial” que si les 4 conditions ci-dessous sont remplies :
La première condition exige l’élaboration d’un contrat de bail. Celui-ci est caractérisé par le paiement d’un loyer par le locataire et la mise à disposition du local par le bailleur.
La deuxième condition concerne le local commercial. L’endroit où le preneur exerce sa principale activité doit être couvert et fermé. Il doit exclusivement être à usage commercial, donc, stable et permanent. Des fois, il arrive que le bail soit mixte. Une partie du local est alors utilisée pour un usage commercial et une partie sert d’habitation.
Dans ce cas, conformément à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, une autorisation administrative est requise. L’absence de cette autorisation annule automatiquement le bail commercial.
La troisième condition se rapporte au fonds de commerce. Un fonds de commerce est un ensemble d’éléments corporels, comme le matériel, le mobilier et les marchandises, et des éléments incorporels, comme l’enseigne, le nom commercial et le droit au bail. Cet ensemble permettra l’exploitation d’une clientèle, qui, à titre de rappel, constitue l’élément essentiel du fonds de commerce.
La quatrième et dernière condition touche l’immatriculation du preneur. Ce dernier doit être impérativement immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers s’il veut avoir accès à un bail commercial.
Habituellement, la conclusion du bail commercial n’exige pas la présentation d’immatriculation de la part du preneur. Toutefois, s’il souhaite par la suite bénéficier des dispositions protectrices du statut, notamment lors d’une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur, l’immatriculation est indispensable.
Que doit contenir un contrat de bail commercial ?
Afin d’éviter de nombreuses confusions, ainsi que d’importants contentieux qui peuvent avoir lieu entre le bailleur et le locataire, un bail commercial doit comporter plusieurs points essentiels.
- La forme
L’élaboration d’un contrat de bail commercial par écrit n’est pas un acte obligatoire et n’est soumise à aucune forme particulière. En effet, aucune loi ne fait mention de la nécessité de cet acte.
La rédaction par soi-même est formellement interdite. Cette tâche incombe uniquement aux professionnels, tel qu’un avocat ou un notaire. Signer un bail que le bailleur a pris soin de rédiger est aussi à éviter. La réalisation d’un document d’une telle importance doit uniquement échouer.
La conclusion par écrit de ce contrat permet d’apporter plus de sécurité, surtout pour le locataire. Elle n’est possible que dans le cas où le transfert administratif du local concerné à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale est effectué.
Si tel n’est pas le cas, il est nécessaire de procéder à un changement d’affectation du local. Un bail «tous commerces » permet d’exercer tout type d’activité.
- Le montant du loyer
Il n’existe aucune loi qui régit le montant du loyer initial. Les deux parties peuvent le déterminer d’un commun accord. Il faut seulement savoir que, de manière générale, il obéit à la loi de l’offre et de la demande. Il est aussi influencé par l’emplacement du local. En effet, le bailleur est en droit de fixer un loyer élevé si son local se trouve dans un endroit ou un quartier bien placé.
Si c’est un local vide qui est à louer, le propriétaire peut exiger le versement d’un droit d’entrée. C’est ce que les professionnels en transaction immobilière appellent communément « Pas-de-porte ».
Dans ce cas, le contrat de bail doit préciser sa nature. S’il s’agit d’un supplément de loyer, il peut être déduit des bénéfices réalisés par le locataire. Cette déduction sera étalée sur une période au moins égale à la durée du bail. Mais si c’est une indemnité, elle ne pourra être ni amortie ni déduite.
Des fois aussi, le versement d’une somme par le locataire est prévu dans le contrat de bail. En effet, pour garantir la bonne exécution du bail, les deux parties se mettent d’accord sur le montant de la somme.
C’est le dépôt de garantie. Quand le locataire quitte les lieux après avoir rempli ses obligations contractuelles, la somme lui sera restituée en intégralité. Si le local est vendu à une autre personne en cours de bail, le remboursement du dépôt de garantie incombe à celui qui a vendu son bien.
Au cas où les deux parties se sont convenues que le loyer est payable d’avance, le montant du dépôt de garantie est généralement l’équivalent d’un trimestre de loyer. Si le paiement est accordé pour être réalisé à terme échu, le dépôt de garantie atteindra la valeur de deux trimestres de loyer.
- L’état des lieux et l’état des risques naturels et technologiques
L’importance de ce document se trouve dans le fait qu’il constitue un bouclier de protection, tant pour le propriétaire que pour le locataire. D’ailleurs, son élaboration est décrétée par la loi. Il doit toujours être joint dans le contrat de bail.
L’état du local, ainsi que les équipements qui s’y trouvent sont décrits de façon très détaillée dans ce document. Avant la prise de possession des locaux par le locataire, un état des lieux doit être effectué. L’opération doit être renouvelée au terme du contrat à la remise des clés.
Il peut être rédigé par un huissier de justice à l’initiative de l’une ou de l’autre partie, mais les frais seront partagés équitablement entre eux. Il peut aussi être établi de façon contradictoire et à l’amiable par les deux parties.
Les sinistres et les risques de pollution des sols, ainsi que toutes les informations concernant les éventuels risques naturels et technologiques doivent être transmis au locataire.
Si les locaux loués couvrent des surfaces supérieures à 2 000 m², il est aussi demandé au bailleur de produire une annexe environnementale ou une annexe verte.
Les caractéristiques énergétiques des équipements et celles des systèmes du bâtiment et des locaux loués doivent apparaitre sur cette annexe. La quantité des résidus créés, ainsi que les consommations en eau et en énergie y seront aussi mentionnées.
- La répartition des charges
Les obligations du locataire consistent en premier lieu à assurer le paiement du loyer au bailleur dans les délais impartis. Il doit aussi respecter la destination des biens précisés dans le bail et les utiliser de manière raisonnable. De ce fait, l’entretien des lieux qu’il occupe lui appartient, tout comme la réparation de tout ce qu’il a endommagé.
- Toutes les autres dépenses de travaux incombent au bailleur
Le transfert d’une partie des travaux sous la responsabilité du locataire peut être inséré dans le bail commercial. Ainsi, tous les travaux d’entretien non concernés par l’article 606 du code civil peuvent être mis à la charge du locataire.
Quelle est la durée d’un bail initial ?
Dans de nombreux cas, la complexité d’un contrat de bail constitue une source de confusions. Elle peut même créer d’importants désaccords entre le locataire et le bailleur. Elle n’est pas toujours linéaire ou figée.
Normalement, un bail commercial dure au minimum neuf ans. Conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, cette période s’applique également au contrat de sous-location. C’est la loi qui impose cette durée afin de permettre au locataire de bénéficier d’une certaine stabilité.
Un bail commercial est, en réalité, conclu pour trois, six ou neuf années, à la volonté du locataire. C’est pour cela qu’il est appelé bail commercial “bail 3-6-9”.
À la fin de chaque période triennale, le locataire peut résilier le contrat et donner congé, à la seule condition que le bail le permette. Au cas où ce droit lui est accordé, il doit donner congé au moins 6 mois avant le terme de la période par acte d’huissier.
Le preneur peut également donner congé si le prolongement tacite du bail dépasse la durée initiale. C’est durant cette période de tacite prolongation que celui-ci doit être donné par acte d’huissier, avec six mois d’avance pour le dernier jour du trimestre civil.
Le locataire a le droit de donner congé à tout moment dans le cas où il demande à bénéficier de ses droits à la retraite, selon le régime social auquel il est affilié. Il le peut aussi si dans le cadre du régime social auquel il est affilié, une pension d’invalidité lui est attribuée. C’est toujours par acte d’huissier, avec une avance d’au moins six mois pour le dernier jour du trimestre, qu’il doit donner congé.
Quant au bailleur, il est autorisé à mettre fin au bail au terme d’une période triennale, quand il a l’intention d’entamer des travaux de restauration, ou contraint, dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, à procéder à une démolition.
Surélever, reconstruire ou construire le local constituent également des motifs qui permettent de résilier le contrat. Mais quel que soit le cas, à moins de mettre à disposition du locataire un local de remplacement, le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction.
La principale caractéristique d’un bail commercial concerne le droit du locataire au renouvellement de son bail ou, le cas échéant, de bénéficier d’une indemnité d’éviction.
Pour votre information, sachez que le bail commercial doit être rédigé par un notaire et doit être publié au bureau des hypothèques lorsque sa durée est supérieure à 12 ans, afin de le rendre opposable aux tiers.
Toutefois, certains contrats ne sont pas soumis à la durée normale du bail commercial car la loi prévoit quelques exceptions limitatives. Ce sont notamment le bail à courte durée appelé aussi bail dérogatoire et le bail à période.
- Le bail à courte durée c’est quoi ?
Le bail à courte durée est prévu par l’article L145-5 du code de commerce. Il est conclu pour une durée maximale de trois ans. Durant cette période, il est possible d’établir un ou plusieurs baux dérogatoires.
Mais au cas où il y a une succession de baux de courte durée, il faut que la durée totale n’excède pas les trois ans. Une fois que le délai de trois ans est expiré, le principe d’interdiction du renouvellement entre en action. Un nouveau bail pour le même local entre les mêmes parties est interdit. Si un tel cas se produit, le statut des baux commerciaux s’applique et la durée du nouveau bail ne pourra pas être en dessous de neuf ans.
Cependant, si le nouveau bail concerne des locaux différents, ou s’il est conclu entre des parties différentes, le renouvellement est possible après le délai de 3 ans.
- En quoi consiste un bail à période ?
C’est également pour une période de 9 ans que le contrat est signé initialement. Il peut être ensuite suivi par plusieurs autres périodes triennales. C’est ce qui le distingue du bail conclu normalement pour neuf ans minimum.
Le contrat à période doit contenir des accords clairs et précis concernant sa durée minimale de neuf ans, avec un prolongement par période de trois ans. Cette disposition permet d’éviter toute confusion.
Si le congé ou la demande de renouvellement est formulée dans les délais requis, le bail renouvelé prend effet au terme du bail précédent, dont la date d’expiration est celle prévue dans le contrat.