Après avoir bien réfléchi, vous avez décidé de bâtir votre propre maison. Pour commencer, vous devez d’abord chercher le terrain idéal à construire. De nos jours, trouver un terrain constructible parfait n’est pas une mince affaire.
Si vous envisagez ce projet, il est aussi important de se renseigner sur le prix du terrain. En effet, son coût représente une partie non négligeable de votre budget. Pour vous aider, cet article vous informe sur la valeur du m2 en fonction de vos besoins.
Tout d’abord quelle est la définition d’un terrain constructible ?
Par définition, un terrain dit constructible est un terrain ou vous pourrez construire une maison. Il arrive à supporter des constructions neuves et ne présente aucun risque. Le terrain respecte les règles de l’urbanisme et répond aux spécifications du Plan de Logement Urbaine (PLU).
- Les caractéristiques d’un terrain à bâtir
Avant toute construction au sol ou bien au sous-sol, le terrain constructible devra être viable, c’est-à-dire qu’il doit être raccordé à différents éléments comme l’eau, le gaz, le réseau téléphonique et les évacuations. D’un point de vue physique, il faudrait vous assurer qu’il détient les capacités nécessaires pour supporter toute la pression des charges ainsi que le volume des travaux à effectuer sur le site.
Dans le cadre juridique, votre terrain doit respecter des normes d’urbanisme. Il est préférable, qu’il intègre les aspects liés aux prescriptions d’usage nécessaires pour les terrains environnants. Pour savoir si un terrain est prêt à bâtir, vous devez vous référer au PLU ou au POS (Plan d’Occupation des Sols).
Sur le territoire français, tous les terrains se caractérisent par sa zone de localisation. En général, les terrains respectant les normes et sur lesquels vous pouvez construire se trouvent dans les zones urbaines (ZU) ou les zones à urbaniser (AU). Vous n’aurez aucune possibilité de construire quoi que ce soit sur un lieu agricole ou sur les terrains situés dans des espaces naturels.
Lorsque vous souhaitez acheter un terrain, dirigez-vous à la mairie pour qu’il vous délivre un certificat d’urbanisme. Vous pouvez aussi avoir un relevé cadastral via les services du Ministère de l’Économie et de Finances.
Ce document contient la numérotation de la parcelle, la surface globale du terrain et le lieu où il se trouve actuellement.
- Pour quelles raisons doit-on se renseigner sur le prix d’un terrain constructible ?
Le premier réflexe des personnes qui veulent construire une maison est de connaître le prix de la construction. Ils oublient toujours de demander le coût réel du terrain à construire alors que le budget d’achat du terrain est largement plus important que le coût de la construction de la maison.
Il faut savoir que le prix d’achat d’un terrain à construire représente entre 20 à 60 % du budget total si vous voulez bâtir dans l’une des régions françaises. Vous devez prévoir encore plus à proximité des grandes villes, car les terrains constructibles sont particulièrement coûteux.
Quelles sont les facteurs pour déterminer le prix au m2 pour un terrain constructible ?
Le prix pour un terrain constructible peut varier en fonction des critères suivants :
- La région
- La surface totale du terrain
- L’orientation du terrain et son ensoleillement
- La forme du terrain
- La proximité d’infrastructures
- La végétation
- La proximité de réseaux et de routes
Il est tout à fait impossible de définir la valeur d’un terrain si vous n’avez pas d’idées précises, notamment en termes de localisation géographique. D’ailleurs, le prix des terrains à bâtir sur le territoire français est en constante augmentation.
C’est le cas des lieux qui se trouvent à proximité des grandes villes. À cet endroit, l’offre en terrain est bien inférieure à la demande, cela entraîne automatiquement une augmentation du prix du mètre carré.
- Estimations du prix du m2
Comme il a été dit plus haut, le budget à prévoir lorsque vous désirez acheter un terrain est variable. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas faire quelques estimations, à titre indicatif.
- Terrain constructible
En moyenne, le prix d’un terrain constructible au m2 est à partir de 140 euros. Cette estimation date de 2017. Il s’agit d’un budget moyen ce qui implique qu’il peut coûter encore plus cher ou nettement moins cher. Les experts considèrent qu’un terrain constructible peut valoir entre 20 et plus de 800 euros le m2.
Faites tout de même attention de ne pas confondre ces deux termes : un terrain constructible et un terrain viabilisé (raccordé aux différents réseaux d’eau, de communication et d’électricité). Sachez qu’un terrain constructible n’est pas forcément viabilisé.
Terrain constructible en fonction des régions
Voici un tableau qui résume l’estimation du coût d’un terrain à bâtir au m2 :
| Zone géographique | Prix d’un terrain constructible au m2 |
| Alsace | À partir de 150 euros |
| Aquitaine | Entre 20 à 140 euros |
| Auvergne | Entre 30 à 80 euros |
| Basse Normandie | Entre 40 à 90 euros |
| Bourgogne | Entre 20 à 115 euros |
| Bretagne | Entre 90 à 185 euros |
| Centre | Entre 65 à 125 euros |
| Champagne Ardenne | Entre 30 à 125 euros |
| Corse | Entre 90 à 140 euros |
| Franche-Comté | Entre 45 à 95 euros |
| Haute Normandie | Entre 75 à 90 euros |
| Ile de France | Entre 200 à 800 euros |
| Languedoc Roussillon | Entre 40 à 260 euros |
| Limousin | Entre 20 à 140 euros |
| Lorraine | Entre 40 à 160 euros |
| Midi Pyrénées | Entre 20 à 183 euros |
| Nord | Entre 130 à 160 euros |
| PACA | Entre 125 à 350 euros |
| Pays de Loire | Entre 50 à 160 euros |
| Picardie | Entre 64 à 145 euros |
| Poitou Charente | Entre 50 à 145 euros |
| Rhône Alpes | Entre 80 à 230 euros |
- Terrain constructible selon les départements
Comme vous pouvez le constater, il y a un certain écart entre le prix moyen d’un terrain constructible dans chaque région. Il l’est tout autant en ce qui concerne les départements en France. Les terrains à bâtir sont sollicités dans certains départements qui présentent de nombreux avantages.
En 2017, les prix moyens pratiqués dans certains départements sont élevés et pour d’autres sont faibles. Dans les Alpes Maritimes, les Hautes-Alpes ainsi que la Côte-d’Or, les coûts sont respectivement de l’ordre de 286 euros, 145 euros et 102 euros le m2.
En revanche, les prix sont moindres dans les départements de : la Corrèze (18 euros), les Côtes-d’Armor (82 euros), l’Ardèche (74 euros), l’Aisne (50 euros) et l’Aveyron (35 euros).
Les villes les plus chères de France
Ce tableau indique le prix des villes les plus chères de France. Ces chiffres représentent la valeur du m2 en mars 2019.
| Villes | Prix du m2 (T1 2018) | Évolution sur 6 mois |
| Neuilly-sur-Seine | 9 640/m2 | -6 % |
| Paris | 9 650/m2 | -5 % |
| Levallois-Perret | 8 940/m2 | 0 % |
| Issy-les-Moulineaux | 8 140/m2 | +14 % |
| Boulogne-Billancourt | 8 140/m2 | +10 % |
| Saint-Mandé | 7 510/m2 | 0 % |
| Chamonix-Mont-Blanc | 7 330/m2 | + 7 % |
| Courbevoie | 6 910/m2 | +12 % |
| Montrouge | 6 870/m2 | +14 % |
| Vincennes | 6 710/m2 | -19 % |
| Grimaud | 6 300/m2 | + 6 % |
| Sausset-les-Pins | 5 960/m2 | +31 % |
| La Garenne-Colombes | 5 940/m2 | +8 % |
| Cassis | 5 880/m2 | + 10 % |
| Beausoleil | 5 830/m2 | + 33 % |
| Puteaux | 5 670/m2 | -4 % |
| Pantin | 5 600/m2 | +16 % |
| Bois-Colombes | 5 430/m2 | + 6 % |
| La Croix-Valmer | 5 420/m2 | -6 % |
| Versailles | 5 400/m2 | -20 % |
Ce qu’il faut savoir pour bien choisir un terrain constructible
Vous vous demandez sûrement comment faire pour choisir un terrain à bâtir ? Pas de panique, voici les critères importants à prendre en compte qui répond à cette question.
- L’emplacement géographique
Avant d’entamer la première visite de n’importe quel terrain, vous devez d’abord délimiter une zone de recherche en fonction de la qualité de vie de la commune ou du quartier et du coût moyen des terrains constructibles.
Il faut estimer le temps que vous mettrez pour aller au travail, sur les lieux de loisir, chez vos parents, vos amis, ou pour accéder aux services de proximité. Prévoyez toujours le futur et l’avenir des membres de votre famille. Pensez aussi à la facilité de se garer dans le quartier dans la journée comme en soirée sans oublier la qualité de l’environnement.
La première chose que vous devez faire est de budgétiser approximativement la construction de votre maison. Si vous n’avez que 20 000 euros pour acheter un terrain, inutile de chercher dans une zone où les terrains coûtent aux alentours de 100 euros/m2.
- Le voisinage
Quand vous faites votre visite, examinez les potentielles nuisances qu’elles soient visuelles, sonores ou olfactives. Inspectez les parcelles du voisinage. N’oubliez pas de vérifier la présence des exploitations agricoles ou industrielles à proximité. En l’absence d’agent immobilier ou du vendeur, essayez de discuter avec les voisins pour avoir plus de renseignements.
- L’exposition du terrain
L’un des premiers critères lorsqu’une personne choisit un terrain constructible est sans aucun doute son exposition. Si le terrain est en pente, privilégiez un terrain orienté vers le Sud. Un terrain orienté à l’Est est peu lumineux à la tombée de la nuit tandis qu’un terrain orienté à l’Ouest sera peu lumineux le matin.
Vérifiez s’il n’y a pas de montagnes, d’immeubles ou de végétations à feuilles persistantes qui cachent le soleil durant l’hiver. Il est également important que vous vous renseigniez sur les différents vents qui existent dans la région, s’ils sont froids, humides, forts, etc.
- L’accès au terrain
La manière dont les parcelles seront disposées modifiera l’accès à votre maison ainsi que son confort. Plus la distance entre la voie publique et l’emplacement de la maison est importante, plus le coût des voiries et réseaux privés le sera aussi. Si jamais, il y a un fossé, il faudra payer son busage. De même pour un trottoir ou un talus. Tous ces éléments engendreront un surcoût à votre projet.
- La nature du terrain
Un sol humide et imperméable a besoin d’un drainage, de rétention des eaux de pluies ou encore d’assainissement individuel. Le prix des fondations sera variable. S’il existe des arbres autour du terrain, il faudra les enlever. Vous devez dessoucher les végétations qui sont sur l’emprise de la construction. N’hésitez pas à demander au vendeur si son terrain est fauché ou débroussaillé.
- La topographie du terrain
Ce critère joue un rôle important qui va le plus influencer le coût de la construction. Achetez un terrain qui n’est pas restreint ou biscornu, car vous risquez de dépenser de l’argent en faisant appel à architecte ou une autre personne spécialiste. Par ailleurs, un terrain en pente engendre un surcoût de construction puisqu’il faut faire des travaux de terrassement, de murs de soutènement, de drainage, etc. Sachez qu’une pente au-delà de 10 % augmentera le prix de la construction.
- Les risques naturels et technologiques
L’accident naturel le plus fréquent est le risque d’inondation. Un petit ruisseau peut se transformer en un cours d’eau destructeur. Il existe des terrains constructibles qui présentent une partie inondable. Dans ce cas, vous devez consulter le règlement du PPRO mentionnant les aménagements possibles en zone inondable. Dans les zones littorales ou montagneuses, il y a encore d’autres risques spécifiques.
Les risques technologiques sont liés aux activités industrielles des établissements classés SEVESO. Pour éviter ses catastrophes imprévisibles, le vendeur devrait vous donner un ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques).
- Les réseaux disponibles et la viabilisation
En principe, tous les terrains qui ne peuvent pas servir de l’eau potable, de l’électricité et les télécoms sont non constructibles. Ces critères doivent être disponibles sur une voie publique à proximité. Les réseaux souvent disponibles sont : l’assainissement collectif, le gaz et rarement un réseau séparatif pour les eaux de pluie.
Ainsi, lorsque vous décidez d’acheter un terrain constructible, il doit avoir forcément ces trois réseaux aux alentours. Cela signifie que votre terrain est viabilisé. Sachez tout de même qu’un terrain déjà viabilisé coûte assez cher qu’un terrain non viabilisé. Si vous devez réaliser ce type de travaux, comptez entre 5 000 à 10 000 euros.
Pourquoi faire appel à un lotisseur foncier pour l’achat d’un terrain constructible ?
Si vous désirez construire une maison neuve, vous avez besoin de vous procurer un terrain constructible qui respecte toutes les dernières normes en vigueur. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises avec votre parcelle, il est conseillé d’avoir recours à un lotisseur foncier.
Ce dernier accomplit des missions techniques juridiques et administratives pour mettre à la disposition des acheteurs des terrains de bonne qualité. Les différentes missions accomplies par ce professionnel sont notamment la prospection, l’acquisition, l’étude et la viabilisation de terrains constructibles.
Les garanties dont vous allez bénéficier en passant par ce professionnel sont :
- La garantie de surface : le lotisseur foncier vous offre le bornage de votre terrain, réalisé par un géomètre. Ceci est indispensable pour que vous ayez les limites exactes de votre parcelle.
- La garantie décennale des ouvrages exécutés : cette couverture prend en charge pendant 10 ans, tous les travaux qui permettent d’aménager le terrain en lotissement, les travaux de voirie et autres.
Aussi, en achetant votre terrain auprès d’un aménageur foncier, vous êtes certain de ne pas vous faire arnaquer et de rentrer en possession d’un terrain optimisé en termes d’exposition et de surface, d’éclairage public, d’espaces verts, de trottoirs.