Qu’est-ce que la surface pondérée ?

Il existe plusieurs notions légales et règlementaires qui permettent d’évaluer la superficie d’un bien immobilier. Parmi ces notions, l’on retrouve celle de la surface pondérée.

Mais qu’est-ce que la surface pondérée ? A quoi sert-elle et comment la déterminer ? Autant d’informations à ce sujet.

Définition de la surface pondérée

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La notion de surface pondérée est surtout appliquée pour un cas de copropriété et fait office de règlement interne. Mises à part les mesures métriques ainsi que la superficie, il existe aussi d’autres facteurs qui sont à tenir en compte et qui feront alors varier la valeur qu’à un lot, faisant partie d’une copropriété.

En effet, l’étage à laquelle le logement se trouve, la vue qu’elle offre et la hauteur sous plafond dont elle dispose sont d’autres paramètres qui valorisent le lot et doivent donc être prises en compte.

Grâce à un coefficient de pondération donc, la surface pondérée permet de préciser la valeur d’un lot à partir des critères cités plus haut. Pour donner une appréciation de la valeur d’un logement, la notion de surface pondérée tient compte des pièces d’habitation et les annexes à la surface du logement.

  • Notion de surface habitable

La notion de surface habitable est l’un des éléments cruciaux permettant de déterminer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement. De même, le bailleur devra également présenter cette notion s’il propose le bien immobilier à la location. Dans ce cas, la valeur de la surface habitable joue en faveur du locataire en tant que protection car il pourra demander une baisse du loyer dans le cas où la surface indiqué dans le bail ne coïncide pas avec la réalité.

En immobilier donc, la surface habitable représente la somme de toutes les surfaces de plancher de chaque pièce d’une maison ou d’un appartement. A savoir, elle ne prend pas en compte les murs, les cloisons ainsi que les embrasures des fenêtres.

De ce fait donc, pour identifier la surface habitable, la superficie de chaque pièce est considérée même pour la salle de bain, les débarras et pièces de rangement. Il y a seulement une condition à remplir : la hauteur de la pièce devra être supérieure à 1,80 mètre. Les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas et les pièces vitrées entièrement, les dépendances ne sont donc pas considérées.

  • Notion de surface annexe

La surface annexe est le second élément permettant de déterminer la surface pondérée. Elle fait également partie des surfaces utiles mais qui n’est pas comptabilisée dans le calcul de la surface habitable.

La surface annexe apporte du confort dans une maison. Elle est destinée pour une occupation privative et non commune. La hauteur d’un élément immobilier devra alors être au moins égale à 1,80 mètre pour qu’il soit considéré parmi les surfaces annexes.

Dans cette catégorie, l’on retrouve la cave, dépendances, les greniers, les combles aménageables, les vérandas, les balcons, les remises, les sous‐sols, les loggias, les séchoirs, les celliers, …

Bien que la surface annexe ne soit pas aussi fonctionnelle que la surface habitable, elle représente un luxe complémentaire. Elle va alors attribuer une valeur supplémentaire à un logement. Toutefois, l’aménagement de tels éléments demande un investissement assez important surtout dans le cas où l’annexe est aménagée.

A quoi sert- la surface pondérée ?

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Tout d’abord, la surface pondérée permet de répartir les charges entre propriétaires de la manière la plus juste possible, dans le cadre d’une copropriété. On parle ici de charges appliquées aux biens d’usage communs entre les copropriétaires comme l’ascenseur, les escaliers, …

Autrement dit, une personne habitant au rez-de-chaussée n’aura pas à payer les mêmes charges pour la réparation de l’escalier ou de l’ascenseur qu’une personne habitant au 5ème étage par exemple.

Et cette méthode s’applique au calcul des parts pour chaque type de réparation que l’immeuble subit, qu’elle soit de petite ou de grande envergure. L’on remarque alors un vrai impact sur le coût lors des travaux importants.

Afin de déterminer la quote-part de chacun donc, le syndic de copropriété va appliquer plusieurs coefficients à une surface de référence telle que la surface habitable. A savoir, étage, orientation, position dans la résidence, type, … viennent modifier la valeur de charge due par chaque résident.

Une fois que l’on ait calculé la surface pondérée d’un logement faisant partie d’une copropriété, l’on obtient une valeur s’exprimant au 1000ème généralement. (Aussi connu sous le nom de tantième).

Cette surface sera alors à donner à l’acquéreur du lot lors de la signature du contrat de vente. Ce résultat indique à l’acheteur la part de son achat dans la copropriété. De même, il lui fait connaître aussi les charges qui lui incombent une fois qu’il soit devenu le propriétaire du bien en copropriété, desquelles il devra alors s’acquitter.

La surface pondérée entre également en compte dans les cadres de transactions immobilières. En effet, elle fait partie des paramètres qui fixent le prix d’un logement une fois qu’il est mis en vente. Il permet également aux promoteurs d’établir les ratios comparatifs entre les lots.

La surface pondérée est devenue une notion très utilisée dans la vente de bien immobilier. En effet, c’est devenue une valeur d’autant plus flatteuse encore que la notion de surface habitable.

Finalement, la surface pondérée se répercute aussi sur la valeur locative d’un lot. Effectivement, elle permet de calculer avec précision le loyer adéquat car elle met en relation la superficie du lot avec sa situation ainsi que l’ange de position dont il dispose.

Cette dernière utilisation est surtout appliquée pour évaluer le loyer que devra avoir un élément immobilier faisant parti d’un bâtiment à usage commercial. Dans les centres commerciaux par exemple, une situation au rez-de-chaussée ou encore une position d’angle sont deux paramètres qui font grimper le loyer.

Calcul de la surface pondérée

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Il est à noter que le calcul de la surface pondérée varie en fonction de l’endroit où le logement en question est situé. L’on n’applique donc pas la même méthode pour un lot se trouvant en plein centre-ville et un autre qui se trouve en périphérie.

Dans le cas général, la première chose à faire est de choisir une surface de référence. Le choix pour une telle surface est libre : elle est à convenir avec l’assemblée de la copropriété. L’on peut prendre comme référence la surface utile, la surface habitable ou encore la surface au plancher.

C’est alors à cette surface de référence-là que l’on va venir appliquer les coefficients correcteurs. Concernant ces coefficients, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que :“Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

Tout comme pour la surface de référence donc, il est laissé à la libre appréciation de la copropriété de choisir ceux qui sont à appliquer. L’on rencontre alors les coefficients suivants, dans le cas général : étage, vue, hauteur sous plafond, forme, facilité d’accès, proximité d’annexes et entretien.

L’on exprime chaque coefficient grâce à un pourcentage. La combinaison des coefficients choisis, et donc de ces pourcentages, donne alors le coefficient global de pondération. C’est ce dernier que l’on va alors appliquer à la surface de référence pour obtenir la surface pondérée.

Afin de pouvoir déterminer la surface pondérée d’un logement donc, il faudra alors se rapprocher des syndics de copropriété. En effet, les syndics peuvent déterminer les coefficients en relation avec chaque situation du lot.

Surface pondérée et loyer Pinel

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Mise à part la notion de surface pondérée en copropriété, cette notion est également utilisée dans le cadre de la loi Pinel concernant la valeur locative d’un bien immobilier. Toutefois, il ne faut pas confondre les deux car elles se calculent de manières différentes.

Comme on le sait, le régime Pinel prévoit de faire bénéficier les bailleurs d’une réduction d’impôt. Cependant, cette réduction d’impôt n’est valable que sous quelques conditions et règles seulement.

Notamment, le loyer imposé par le bailleur devra être inférieure à un seuil qui est calculé à partir de la surface pondéré d’un bien immobilier ainsi que suivant sa zone géographique. Dans ce cas précis, la surface pondéré est aussi connu sous le nom de surface Pinel.

  • A quoi sert la surface pondérée dans le cadre du dispositif Pinel ?

Tout d’abord, cette notion sert à faire coïncider l’offre et la demande en matière de logements locatifs, surtout dans les zones considérées comme tendues ou très prisées. De ce fait, ce dispositif permet d’imposer un seuil de loyer aux propriétaires ce qui protège les locataires d’un loyer exagérément élevé.

Il agit également en faveur des propriétaires, en accordant une réduction de l’impôt pour les logements Pinel, c’est-à-dire ceux qui respectent cette seuil imposée. Les taxes sur les loyers perçus sont alors réduites dans le cas où le propriétaire consent un loyer raisonnable, en dessous du seuil imposé. Comme précédemment, les deux surfaces (surface habitable et surface annexe) permettent d’expliquer ce qu’est la surface pondéré suivant la loi Pinel.

  • Les plafonds en matière de loyer

Le loyer par m2 est plafonné par zone géographique où le logement en question se trouve. Pour un logement se situant dans la zone A bis donc, le loyer maximum au mètre carré est de 16,83€.  Pour la zone A, le plafond est de 12,50€. Quant à la zone B1, le loyer au mètre carré ne doit pas dépasser le seuil des 10,07 et pour la zone B2 des 8,75€.

  • Calcul de la surface pondérée suivant la Loi Pinel

Il existe également une méthode très simple qui permet de déterminer la surface pondérée. Concrètement, la surface pondérée est le résultat de la somme entre la surface habitable du bien immobilier avec la moitié (50%) de la surface annexe.

Une maison à 100 m2 de surface habitable avec des annexes de 16 m2 a donc une surface pondérée de 100m2 + (16 m2 * 0,5) = 108 m2.

Aussi, il faut tenir compte de l’article 2 terdecies D du CGI qui stipule la suivante : « surface habitable […] augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes ».

Comme interprétation de cet article donc, les surfaces annexes ne sont prises en compte que dans la limite de 8m2. Autrement dit, quelle que soit la valeur de la surface annexe, une fois qu’il dépasse les 16 m2, la surface habitable sera augmentée de 8 m2 seulement.

  • Le coefficient multiplicateur

Il existe un coefficient qui permet de calculer ce que devra être le loyer maximum, une fois que l’on a déterminé la zone géographique d’un logement et calculé sa surface pondérée.

Ce coefficient multiplicateur est alors obtenu grâce à la relation suivante :

0,7 + (19/surface pondérée).

Toutefois, il faudra noter que le coefficient multiplicateur ne peut pas avoir une valeur supérieure à 1,2, ce qui fait que pour toute surface pondérée inférieure à 38 m2, la valeur utilisée du coefficient est de 1,2.

  • Calcul du loyer maximum

On le sait que la valeur de la surface pondérée est utilisée pour déterminer le loyer maximum qu’un propriétaire peut appliquer pour son bien immobilier pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.

De ce fait donc, le loyer maximum se calcul par la relation suivante :

Loyer maximum = plafond du loyer (par zone géographique) X coefficient multiplicateur X surface pondérée

  • Les coefficients correctifs

Il existe aussi des coefficients qui s’appliquent aux surfaces réelles des locaux pour déterminer le loyer adéquat pour un logement. Ces coefficients correctifs sont en fait les facteurs de conforts d’un logement, tels que l’électricité, le chauffage, l’isolation thermique et phonétique, l’eau courante, …

En effet, si l’on suit cette logique, le loyer pour 1 m2 de cave ne sera jamais la même que celui de 1 m2 d’un appartement tout confort. Donc, ces coefficients correctifs viennent modifier la valeur de la surface pondérée, qui sera alors utilisée pour déterminer le loyer.

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