L’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente

L’indemnité d’immobilisation représente la somme initiale d’argent versée par le candidat acquéreur au profit du vendeur au moment de la signature de la promesse de vente. Ce premier versement est considéré comme étant un dépôt de garantie en guise de bonne foi de la part de l’acheteur potentiel. Le montant correspond à une proportion du coût total du bien. Le reste à payer sera réglé une fois l’acte authentique de vente signé.

Dans le cadre d’une cession immobilière, le passage par l’étape de la signature de l’avant-contrat fait partie des incontournables du processus de vente. Si l’avant-contrat concerne une promesse unilatérale de vente, le vendeur est uniquement engagé à assumer son intention de vendre jusqu’à échéance du délai imparti. En contrepartie, le candidat acheteur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur pour le prix de l’exclusivité qui lui est offerte.

Cependant, les vendeurs ont tendance à considérer cette somme comme acquise. Si la vente n’est pas conclue, ils estiment pouvoir l’encaisser. Ce qui est possible dans certains cas.

S’agissant des acquéreurs, ils peuvent réclamer la restitution de ce montant en raison de plusieurs motifs. Cela concerne notamment la non-survenance de certaines clauses suspensives. Dans ce contexte, l’acheteur est bel et bien autorisé à récupérer l’indemnité qu’il a versée.

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?

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Lors d’une cession immobilière, les deux parties prenantes de l’entente se réunissent au préalable pour procéder à la signature d’un avant-contrat appelé promesse unilatérale de vente.

Dans le cadre de cette procédure, le vendeur s’engage à céder son bien et permet durant un délai précis au candidat acquéreur d’effectuer l’achat. Une fois cet accord conclu, le vendeur n’a plus le droit de revenir sur sa décision.

En contrepartie, l’acheteur potentiel est appelé à verser une certaine somme initiale d’argent en guise de dépôt de garantie pour prouver qu’il a bel et bien l’intention d’acheter le bien immobilier en vente. Ce premier versement est ce qu’on appelle l’indemnité d’immobilisation. En général, le montant de cet investissement s’élève à hauteur de 10% du coût total du bien en question.

Si la transaction immobilière aboutit à son terme, l’acquéreur n’aura plus qu’à s’acquitter de la somme d’argent restante à payer dans le cadre de l’acquisition du bien. Autrement dit, il régularise le reste du paiement à effectuer. Plus concrètement, il versera une somme égale à la différence entre le prix total du bien et le dépôt de garantie payé lors de l’émargement de la promesse de vente.

  • Quel est l’objet d’une indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation constitue une garantie pour le vendeur. La somme peut être considérée comme une contrepartie de l’exclusivité dont bénéficie l’acheteur à l’issue de la signature d’une promesse unilatérale de vente.

Autrement dit, le passage par cette étape donne un certain sentiment de sécurité au vendeur qui vient de s’engager unilatéralement, et ce, de manière formelle à vendre son bien, sans que le candidat acheteur se soit engagé à son tour.

Ce versement initial représente de ce fait une compensation à l’impossibilité de vendre le bien durant la durée de la promesse. Une fois le dépôt effectué, le promettant, soit l’actuel propriétaire, n’est plus autorisé à vendre son bien à d’autres personnes. Plus précisément, il est contraint d’attendre la décision de l’acquéreur potentiel à l’échéance de la promesse de vente.

Lors de l’édition de la promesse de vente, il est très important de bien préciser l’objet de l’indemnité d’immobilisation. Il faut donc mentionner qu’il s’agit d’une contrepartie de l’engagement du vendeur.

Cela permet aussi d’éviter une éventuelle requalification de la promesse de vente. Si la démarche vous paraît plus ou moins complexe, n’hésitez surtout pas à faire appel à un spécialiste en la matière.

À combien s’élève le montant de l’indemnité d’immobilisation ?

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Pour le plus souvent, les candidats acquéreurs versent un montant correspond à une infime proportion du coût total du bien immobilier en vente. En général, la somme à verser est de 10% de l’intégralité du prix de l’édifice.

Si l’on se réfère à la législation en vigueur, elle prévoit plutôt une somme minimale de 5% de la tarification totale de la propriété à vendre. Le notaire, agent immobilier ou avocat se charge de recevoir ce premier versement.

Le candidat acheteur reste libre dans le choix du montant qu’il souhaite verser initialement à la partie opposée en guise de dépôt de garantie tant que le ratio est supérieur à 5% du coût total.

Les sommes trop élevées sont cependant à éviter impérativement. Les professionnels de la loi ont tendance à les considérer comme un engagement ferme à l’achat. Ainsi, ils jugent qu’une indemnité d’immobilisation trop élevée contraint l’acquéreur à acheter.

Dans ce contexte, la promesse unilatérale de vente est requalifiée et devient une promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente. Contrairement à la première convention, le compromis de vente n’engage pas que le vendeur, mais les deux parties en même temps. Cela implique donc le vendeur autant que l’acheteur à assumer mutuellement leurs engagements respectifs.

Pour éviter de telles circonstances, il est préférable de rester vigilant. Assurez-vous de verser une somme suffisante et non une indemnité d’immobilisation qui s’avèrerait quelque peu excessive, surtout aux yeux des professionnels de la loi. Il faut aussi définir de manière rigoureuse des clauses précises en vue d’empêcher une éventuelle requalification de la promesse unilatérale de vente.

  • Qui reçoit le versement initial ?

En général, ce sont les spécialistes qui vous accompagnent dans la vente immobilière qui se chargent de recevoir l’indemnité d’immobilisation. Cela concerne notamment le notaire, l’expert immobilier ou l’avocat. Cette transaction est réalisée lors de la signature de la promesse de vente. Le montant restant est bloqué jusqu’à ce que les contractants arrivent à l’étape de la signature de l’acte définitif de vente.

Si le vendeur et l’acheteur ont opté pour une procédure sous seing privé, soit sans l’intervention d’un professionnel, l’acquéreur n’est tenu de verser l’indemnité d’immobilisation qu’à l’échéance de son délai de rétractation.

Celui-ci s’étend durant 10 jours après l’émargement de la promesse de vente. Le vendeur n’est en aucun cas autorisé à exiger cette somme pendant ce délai de rétractation.

Ainsi, l’accord entre les deux parties concernées est conclu sous la condition suspensive du versement du dépôt de garantie à une date déterminée. Dans ce contexte, il est du devoir du candidat acquéreur de respecter la date prédéfinie dans le cadre de l’entente conclue. D’ailleurs, celle-ci contraint le vendeur autant que l’acheteur à assumer mutuellement leurs engagements respectifs.

  • Que devient le dépôt de garantie si le vendeur refuse de vendre ?

À l’évidence, l’acheteur bénéficie de beaucoup plus de liberté que le vendeur. Si le premier a la possibilité de revenir sur sa décision, même s’il doit le faire durant un délai précis, le dernier ne profite pas du même droit.

Au contraire, il est tenu de vendre son bien comme prévu, peu importe les circonstances. La promesse unilatérale de vente sert en effet à formaliser les engagements des deux parties, notamment du vendeur qui est celui de vendre.

S’il persiste à annuler la cession immobilière au cours du délai prévu par la promesse de vente et que l’acheteur n’a pas encore levé l’option d’achat, l’annulation peut s’effectuer, mais l’indemnité d’immobilisation revient en intégral à l’acheteur.

Dans le cas où ce dernier considèrerait que la décision lui est contraignante, il peut très bien demander des dommages et intérêts en guise de compensation pour la gêne occasionnée.

Après la levée de l’option d’achat, un renoncement à la vente impliquerait les mêmes conséquences. Cela signifie que la totalité de la somme du dépôt de garantie reviendra à l’acheteur. Et il pourra invoquer l’intervention des autorités compétentes pour demander à ce que la vente se poursuive ou accepter la cessation de la transaction à condition de recevoir des dommages et intérêts en contrepartie.

Que se produit-il si l’acquéreur renonce à l’achat ?

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Dans le cas où le candidat acquéreur renonce finalement à son intention d’acheter le bien immobilier en question, cela signifie que la vente n’a pas été conclue, plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

Dans toutes les circonstances, l’indemnité d’immobilisation reste soit encaissée par le vendeur en guise de dédommagement pour la gêne occasionnée soit réattribuée à l’acheteur.

Dans les détails, si le renoncement de l’acheteur tombe entre le délai légal autorisé pour une éventuelle intention de rétractation, soit durant les 10 jours, suivant la signature de la promesse de vente, il récupère le dépôt de garantie dans son intégralité.

S’il le fait pendant le délai prévu par la promesse de vente, la totalité de la somme de son versement initial lui est également réattribuée.

Par contre, s’il renonce à acheter au-delà du délai imparti dans le cadre de la promesse de vente, le vendeur est autorisé à conserver l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation à l’exception des acquéreurs qui justifient de la non-réalisation d’une clause suspensive. Cela peut par exemple concerner le refus d’une demande de crédit ou la non-obtention d’une assurance.

Étant donné l’annulation de la transaction, le vendeur retrouve de plein droit la possibilité de remettre son bien en vente. Il va donc repasser par tout le processus de vente, mais avec un autre candidat acquéreur. Les procédures pourront être les mêmes, mais elles peuvent différer selon que les deux cocontractants préfèrent passer par une promesse de vente ou par un compromis de vente.

Que devient l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’un compromis de vente ?

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Si l’avant-contrat contracté est un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, les deux parties affectées par la transaction immobilière sont toutes engagées à respecter chacune leurs obligations respectives.

Autrement dit, le compromis de vente oblige le vendeur à poursuivre la démarche de vente et contraint le candidat acquéreur à acheter selon certaines clauses dites suspensives.

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente, le versement initial ne constitue pas réellement une indemnité d’immobilisation, mais un premier acompte sur le prix total du bien immobilier à céder. Considérer ce dépôt comme une indemnité d’immobilisation peut induire en erreur et impliquer des situations litigieuses concernant le sort de ces sommes si d’autres stipulations particulières ne sont pas précisées dans l’avant-contrat.

En cas de défaillance de la partie dite acheteur, le vendeur peut parfois conserver l’acompte en guise de dommages et intérêts. Bien évidemment, s’il n’y a aucun manquement, aucun cas de litige non plus ne devrait avoir lieu.

De toute façon, le déroulement du processus de vente est d’ores et déjà défini dans l’avant-contrat dans lequel les deux parties concernées sont réciproquement engagées.

Quelle différence avec la clause pénale ?

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L’indemnité d’immobilisation correspond à un prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente. La somme représente aussi une contrepartie de l’engagement du promettant de ne pas vendre son bien tout au long de la durée de la promesse de vente. Concernant la clause pénale, elle prévoit davantage de sanctionner les bénéficiaires qui ne lèveraient pas l’option d’achat dans les délais impartis.

L’objectif est de procéder à une transaction équitable. Même si la promesse de vente n’engage que le vendeur, la clause pénale contraint le candidat acheteur à trancher durant un délai précis. Une fois arrivée au terme du délai prévu, chaque partie vérifie que l’un et l’autre ont bien respecté les ententes consenties. Certaines sanctions sont applicables pour l’entité qui aurait expressément manqué à ses engagements.

Dans ce contexte, l’acheteur peut écoper de certaines sanctions définies selon les termes de la clause pénale s’il est intervenu d’une quelconque manière dans l’empêchement de la survenance de l’évènement conditionnel.

Cela concerne notamment l’inexécution volontaire des conditions suspensives comme l’implication au refus d’une demande de financement. En général, il est tenu d’indemniser son cocontractant de dommages et intérêts.

Le versement d’une indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse unilatérale de vente ou d’un acompte dans le cadre d’un compromis de vente demeure une bonne initiative.

Cela permet aux deux parties de conserver un certain sérieux dans leur entente. En effet, ce geste représente plus ou moins une forme d’engagement de la part de l’acheteur en contrepartie de l’exclusivité dont il profite grâce à la promesse du vendeur.

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