Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Le document qui spécifie les droits et les devoirs de chacune des parties, c’est-à-dire le propriétaire ou le bailleur et le ou les locataires, est constitué par le contrat de bail, qu’on peut également diminuer par le terme « bail ». On peut même dire que c’est le document officiel qui permet d’encadrer la relation qui existe entre le propriétaire et le locataire.

Un bail ou un contrat de bail est donc un contrat où le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier est donné par le propriétaire à une autre personne contre une somme d’argent.

Ceci, pour une durée déterminée et suivant les conditions stipulées dans le contrat et encadrées par la loi.

La forme de ce contrat varie en fonction du type du bien et de l’objectif de la location, qui peut concerner l’habitation, une activité commerciale ou autre. En effet, avec un régime juridique différent, on a des formes de contrat de bail qui sont également différentes.

Les différents types de baux existants

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L’administration française a élaboré de nombreuses lois, directives et règles, afin de règlementer les différents baux qui existent et aussi attribuer un bail particulier à chaque situation,

Parmi les différents types de baux immobiliers on peut citer :

  • Le bail à construction dont la durée va de 18 à 99 ans : dans ce bail de longue durée, le locataire ou le preneur loue un terrain. Il s’oblige à bâtir et prendre soin des constructions qui, sauf clause contraire, sont la propriété du bailleur à l’expiration du bail.
  • Le bail d’habitation : qui se porte sur des locaux utilisés à titre d’habitation principale ou à usage mixte, c’est-à-dire que le local est utilisé à la fois à titre professionnel et d’habitation. Dans ce type de contrat, le locataire peut résilier le contrat et donner congé à tout moment, à condition de respecter un préavis de 3 mois. Quant au propriétaire, il est engagé par le contrat pour une durée de trois ans au minimum.
  • Le bail emphytéotique ou emphytéose : À l’instar du bail à construction, la durée de ce bail de longue durée peut aller de 18 à 99 ans. Mais au lieu d’un terrain, la location se porte sur un immeuble. Ce type de bail confère également un droit réel au preneur.
  • Le bail professionnel : il est régi par l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, et aussi, à titre supplétif, par les dispositions des articles 1717 et 5 du Code Civil. Ce bail concerne exclusivement les locaux à usage professionnel où le preneur exerce une profession libérale, comme médecin, dentiste, avocat, …
  • Le bail commercial : concerne un immeuble ou une partie d’un immeuble où un fonds commercial ou artisanal est exploité par le locataire. Ce type de bail est régi par un régime juridique protecteur particulier. Ce sont les articles L.145 – 1 du Code de Commerce, ainsi que les dispositions du décret du 30 septembre 1953 qui le règlementent. Par cette loi, le commerçant locataire bénéfice de ce qui est appelé selon le vocabulaire juridique « La propriété commerciale », qui lui permet de renouveler le contrat de bail ou de toucher l’indemnité d’éviction. Selon l’article L.145-1, alinéa 1er, du Code de commerce, un bail est dit commercial s’il remplit les conditions suivantes :
  • Il y a élaboration d’un contrat de bail. Dans ce contrat, le bailleur met un local à la disposition du preneur, qui, en retour, doit payer un loyer au propriétaire. Au début, ce loyer est fixé librement entre les deux parties. Ensuite, en fonction de l’Indice des Loyers Commerciaux ou ILC, il peut faire l’objet d’une révision tous les 3 ans. C’est pendant toute la durée du bail que le loyer est plafonné. Le bailleur peut procéder à la réévaluation du loyer au terme de la période de 9 ans et le bail est également renouvelé.
  • Le local est cédé à titre exclusivement commercial. De ce fait, il doit être couvert et fermé.
  • Le locataire est obligatoirement immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers si c‘est un artisan. Généralement, la présentation de l’immatriculation du preneur n’est pas indispensable lors de la conclusion du bail. Mais pour pouvoir bénéficier des avantages stipulés dans les dispositions protectrices du statut, cette immatriculation est exigée.

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

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Généralement, un bail commercial dure 9 ans au minimum. C’est la loi qui a imposé cette durée afin de permettre au locataire de jouir d’une certaine stabilité.

Si le bail l’autorise, le locataire peut résilier le contrat et donner congé à la fin de chaque période triennale. Dans ce cas, il doit donner congé par acte d’huissier au moins 6 mois avant la fin de la période.

Au cas où le prolongement tacite du bail dépasse la durée initiale, il est aussi possible au preneur de donner congé. Il doit le faire par acte d’huissier, avec six mois d’avance durant la période de tacite prolongation.

Quel que soit son motif, le locataire a le droit de donner congé à tout moment. Cependant, la loi lui oblige de le faire avec une avance d’au moins six mois.

Si c’est le bailleur qui a pris la décision de mettre fin au bail à l’issue d’une période triennale, la loi lui contraint  de mettre à disposition du locataire un local de remplacement, sinon il devra verser une indemnité d’éviction au locataire.
Au cas où la durée d’un bail commercial est supérieure à 12 ans,  pour le rendre opposable aux tiers, avant d’être publié au bureau des hypothèques, il est nécessaire de le faire rédiger par un notaire.

Quelques exceptions limitatives prévues par la loi font que la durée normale d’un bail commercial peut varier. Parmi ces exceptions on peut avancer le bail à courte durée, plus connu aussi sous le nom de bail dérogatoire.

  • C’est quoi un bail dérogatoire ou un bail de courte durée ?

Dans le langage courant, le bail à courte durée est également appelé bail commercial dérogatoire ou bail de vingt-trois mois ou bail précaire. Il est régi par l’article L145-5 du code de commerce. Dans ce cas, il est clairement stipulé dans le contrat que les deux parties, bailleur et locataire, ont, d’un commun accord, décidé de se déroger aux lois qui déterminent les baux commerciaux.

Ce type de bail n’est soumis à aucun formalisme particulier, et peut donc être exécuté par acte notarié ou sous seing privé. Pour lui donner une plus grande valeur juridique et une date certaine, on peut l’enregistrer aux impôts. Ainsi, il est obligatoire qu’il soit écrit. Sinon, il est automatiquement soumis au statut des baux commerciaux.

  • Les caractéristiques du bail dérogatoire

Comme il est mentionné plus haut, le contrat de bail dérogatoire fait toujours référence à l’article L145-5 du code de commerce. En effet, c’est cet article qui le permet de s’échapper au bail commercial classique.

Lors de l’établissement du bail, les charges locatives doivent faire l’objet d’un inventaire avant d’être annexées au contrat de bail. Un état des lieux d’entrée sera également établi et figurera dans le contrat. De même, à l’issu de ce dernier, un état des lieux et de sortie est également élaboré.

  • La durée d’un bail dérogatoire

Un bail dérogatoire est habituellement conclu pour une durée maximale de trois ans.

Durant cette période, il est possible pour le bailleur d’établir un ou plusieurs baux dérogatoires avec un même locataire. Toutefois, dans un tel cas, il faut que la durée totale n’excède pas les trois ans. Après un délai de 3 ans, le renouvellement est possible à la seule condition que le nouveau bail est conclu entre des parties différentes, ou s’il concerne des locaux différents.

Les avantages et les inconvénients du bail dérogatoire

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Le bail dérogatoire comporte plusieurs avantages, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Par un bail précaire interposé, le propriétaire peut tester son locataire, sans engagement et de manière prudente. Les loyers constituent un autre bénéfice non négligeable pour le bailleur. En effet, contrairement à ceux d’un bail commercial, ils ne sont pas plafonnés. À l’issu du contrat, le locataire n’aura droit à aucune indemnité et renouvellement.

Concernant les inconvénients, il est possible pour le propriétaire de se trouver engagé à durée indéterminée sans avoir la chance de récupérer l’usage de son local. Ceci au cas où l’envoi d’une demande de congé 3 mois avant le terme du bail au locataire est oublié.

Pour le locataire, les conditions d’un bail de vingt-trois mois est plus souple que celles d’un bail commercial classique. Ce qui le permet de tester son activité sur une courte durée. Au cas où le bail le permet, il peut rompre le contrat à n’importe quel moment.

Par contre, le renouvellement du bail n’est pas possible. Si le locataire a omis l’envoi de sa demande de congé 3 mois avant le terme du bail au propriétaire, il est engagé pour une période de 3 années au minimum.

Si le renouvellement du bail est refusé par le propriétaire, ou bien ce dernier, à l’issu du contrat, ne veut pas signer un bail 3/6/9, l’activité du locataire peut être détruite car son fonds de commerce n’est pas protégé.

Dans quel cas signer un bail précaire ?

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Si le locataire est encore en train de tester son activité ou qu’il a l’intention de déménager dans un local mieux placé et plus adapté à son activité, c’est dans ces conditions qu’il est conseillé de signer un bail précaire.

  • La résiliation d’un bail dérogatoire

Des modalités précises de résiliation ou l’impossibilité de résilier le bail dérogatoire avant le terme peuvent être prévues dans le contrat. Au cas où rien n’est prévu, le propriétaire ou le locataire peut procéder à la résiliation à tout moment.

Pour que cela s’effectue suivant la loi, le préavis de 3 mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un huissier doit être respecté. Les deux parties doivent aussi être d’accord sur cette résiliation anticipée. Le bail de courte durée n’est pas résiliable si aucun accord sur le départ anticipé du locataire n’est trouvé entre les parties concernées.

Le principe d’interdiction du renouvellement entre en action dès lors que le délai de trois ans est expiré. Ainsi, les mêmes parties ne peuvent, en aucun cas, procéder au renouvellement d’un bail pour le même local. Le nouveau bail aura une durée qui ne pourra pas être en dessous de neuf ans, avec l’application du statut des baux commerciaux.

Toute reconduction tacite du bail dérogatoire est exclue par la jurisprudence. Un propriétaire n’est pas obligé de délivrer un congé à son locataire pour obtenir le départ de ce dernier, sauf si une clause du contrat le prévoit.

Toutefois, il est conseillé de rappeler par lettre recommandée avec accusé de réception que le bail arrive automatiquement à terme à la date d’expiration fixée dans le contrat. De ce fait, le locataire devra quitter les lieux d’ici-là.

Ce rappel permettra d’éviter que le preneur revendique la propriété commerciale. Le bailleur doit également préciser qu’au-delà des 3 ans prévus par le bail dérogatoire, les loyers encaissés seront, à titre d’indemnité d’occupation, dans l’attente de la libération des lieux.

Après un délai d’un mois à partir de la date d’expiration du bail de courte durée, si le local est toujours occupé par le locataire et que ce fait est accepté par bailleur, un bail commercial s’opère de façon automatique.

Il en est de même s’il n’y a aucune manifestation de la part du bailleur avant la date prévue pour l’expiration du bail dérogatoire. Dans ces deux cas, un nouveau bail commercial d’une durée de 9 ans prend effet dès la date d’expiration du bail dérogatoire.

L’une des deux parties dispose, néanmoins, d’un délai d’un mois pour s’y opposer. Donc, pour prolonger l’occupation dérogatoire des lieux loués, il faut rédiger à l’avance un bail dérogatoire de 3 années et l’assortir d’une clause de résiliation anticipée.

Il se peut aussi que les deux parties ont volontairement décidé de poursuivre leur relation. Dans ce cas, toutes les dispositions des baux commerciaux seront appliquées et le locataire pourra bénéficier de son droit au renouvellement du bail, ainsi qu’une indemnité d’éviction au cas où le bailleur reprend son bien.

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