Quand un logement est proposé à la location ou à la vente, le propriétaire doit monter un dossier de diagnostic technique ou DDT le concernant. Le but est d’informer les futurs acquéreurs ou locataires quant à l’état actuel du bien. Découvrez alors quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires.
Diagnostic immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Avant qu’une maison ou un appartement ne puisse être proposé à la vente, ou même à la location, il doit tout d’abord être examiné par un expert. C’est cet examen que l’on appelle par diagnostic immobilier. Il existe tout un éventail de diagnostics à faire avant de pouvoir monter un dossier de diagnostics techniques, qui sera à remettre aux acquéreurs du bien immobilier.
Chaque diagnostic est une étude précise, portant sur un système bien défini d’une maison (système électrique, système sanitaire, …). Il vise à définir l’état réel de la maison et évite aux propriétaires tout problème lié aux vices cachés. Lors des diagnostics donc, les experts descellent également les facteurs à risque pour la santé ainsi que pour l’environnement.
- Pour quelle raison les diagnostics immobiliers sont obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers sont devenus obligatoires pour toute transaction immobilière, et ce, depuis 1997 et le vote de la Loi Carrez. Monter un DDT est alors nécessaire que ce soit pour la vente ou pour la mise en location.
Un tel dossier a été rendu obligatoire afin de protéger la sécurité des personnes, des biens et de l’environnement. Ainsi, toute information sur l’état du bien immobilier est rendu accessible et mis à la disposition de ceux qui souhaitent acheter ou louer la maison.
En ce moment, le type de diagnostic à inclure dans le DDT dépend de la géolocalisation du bien immobilier, de sa superficie ainsi que de sa date de construction. De ce fait, il se peut alors que d’autres diagnostics supplémentaires soient demandés aux propriétaires en fonction de l’ancienneté de la maison.
Quelques diagnostics obligatoires
- Le diagnostic loi Carrez
Ce diagnostic est aussi appelé diagnostic du métrage, selon la Loi Carrez. Il permet de déterminer avec précision la superficie d’un logement, et ceci, hors balcon, terrasse, cave, garage, etc… Les mesures considérées ne sont que celles des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre tout en prenant soin d’éliminer les parties occupées par les murs et les cloisons. Le diagnostic de la loi Carrez est doté d’une durée de validité illimité, sauf dans le cas où des travaux de ont été réalisés.
A savoir, ce diagnostic est obligatoire pour la mise en vente d’un bien en copropriété. Toutefois, il ne touche pas la mise en vente des maisons individuelles indépendantes, et n’est donc pas obligatoire dans ce cas.
- Le diagnostic termites
C’est un diagnostic qui s’applique à tout logement se situant dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié. La mairie peut alors informer l’acheteur à ce sujet, si oui ou non le bien est localisé dans une zone infestée par des termites. Les propriétaires sont alors dont l’obligation de fournir un diagnostic termites. Généralement, ce diagnostic possède une validité de 6 mois. Et si la maison ou l’appartement n’a pas été vendu durant ce lapse de temps, alors le vendeur devra refaire le diagnostic. Toutefois, il est à refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d’infestation même si le délai de 6 mois n’est pas passé.
- Le diagnostic amiante
Faire un diagnostic amiante est inévitable pour les logements qui ont été construits avant le 01er juillet 1997, date qui correspond à l’interdiction de l’utilisation de ce matériau. Les experts étudient alors la présence d’amiante, surtout dans les éléments d’isolation. Il examine la présence d’un tel matériau ou de ses produits aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété. Ce diagnostic possède une validité illimitée dans le cas où aucune trace d’amiante n’a été détectée. Cependant, il y a un contrôle à faire après trois ans dans le cas contraire. Aussi, tout diagnostic datant d’avant 2013 doit être renouvelé avant la vente du logement.
- Le diagnostic plomb
Ce diagnostic concerne les anciens bâtiments et maisons qui ont été construits avant le 01er janvier 1949. En effet, avant cette date, nombreux sont les peintures qui contenaient du plomb. Or, le plomb est un élément toxique et dangereux, surtout pour les plus jeunes. Le diagnostic décèle alors les traces et résidus de plomb qui n’ont pas été complètement éliminés. Il existe un seuil règlementaire qu’il ne faut pas dépassé (Une concentration de plomb égale ou supérieure à 1mg/cm²). Au-delà de cette valeur donc, le diagnostic n’a qu’une validité d’un an. Mais dans le cas contraire, le diagnostic plomb a une validité illimitée.
- L’état des risques naturels et technologiques
Tout simplement appelé diagnostic l’ERNT, il intervient dans la mise en place d’un plan de prévention des risques naturels, sismiques ou cycloniques mais aussi technologiques. Il informe alors les acquéreurs des risques encourus dans une habitation, et ce, quelle qu’en soit sa nature. Parmi les risques naturels, l’on peut citer les inondations, les mouvements sismiques, etc. pour les risques miniers, les experts détectent présence de risques souterrains et autres. En ce qui concerne les risques technologiques, la présence d’industries, d’usines, de réacteurs, etc… est à indiquer dans le diagnostic.
Tout comme le diagnostic termites, il n’est aussi valable que sur une période de 6 mois. C’est un diagnostic à réaliser pour tout type d’immeubles visés par un arrêté préfectoral précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. Contrairement aux autres types de diagnostic, celui-ci est fourni par la mairie. Il est alors entièrement gratuit.
- Le diagnostic gaz ou l’état de l’installation au gaz
Grâce à un tel diagnostic, les acquéreurs sont mis au courant de l’état de l’installation du gaz d’une habitation. Les experts statuent si oui ou non l’installation est conforme aux normes en vigueur.
Pour pouvoir arriver à une telle conclusion, ils doivent d’abord examiner l’ensemble des tuyauteries d’alimentation au gaz, ainsi que les différents appareils de chauffage au gaz. La ventilation et l’évacuation des gaz sont également à vérifier. Evidemment, le diagnostic gaz ne concerne que les bâtiments équipés au gaz.
Mais dans quels cas est-il obligatoire ? Il l’est pour tout logement dont l’installation date de 15 ans et plus et ne touche pas les plus récentes installations. Une fois établi, le document aura alors une validité de 3 ans.
- Le diagnostic électrique
Ce diagnostic fait état de l’installation intérieur des systèmes électriques. Il est obligatoire depuis 2009 déjà et s’applique à tout type de logement, qui a plus de 15 ans. Une fois réalisé, le diagnostic électrique dispose alors d’une validité de 3 ans. Lors des inspections, les experts vérifient alors plusieurs points dont l’accès au disjoncteur, l’état des conducteurs et du disjoncteur lui-même. L’état du système électrique devra alors être confronté à la norme.
L’état de l’installation électrique n’engage en rien des réparations ou remises aux normes de la part du vendeur. Il informe uniquement l’acheteur sur la sécurité du matériel électrique, et les besoins de rénovation en la matière.
A savoir, ce diagnostic est aussi à faire en cas de location et non en cas de vente du logement uniquement. Cependant, pour la location, la durée de validité d’un tel diagnostic est repoussée à 6 ans. Dans le cas où un logement possède un certificat de conformité suite à une rénovation, il n’y a plus besoin de faire faire un diagnostic électrique.
- Le diagnostic pour assainissement non collectif
Un diagnostic pour assainissement non collectif est nécessaire dans le cas où une maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, pour le système des eaux usées. Autrement dit, c’est un diagnostic obligatoire pour les maisons utilisant des fosses septiques.
Il est devenu obligatoire depuis le 01er janvier 2011. Son but ? Contrôler les impacts qu’ont les eaux usées sur l’environnement. Ainsi, les experts décèlent si ces dernières sont directement évacuées dans la nature ou dans les nappes phréatiques. Tout le système de collecte des eaux usées est alors vérifier si c’est bien conforme aux normes.
Le diagnostic assainissement non collectif a une validité de 03 ans. Une fois établi, il impose à l’acquéreur de la maison de réaliser des travaux de réparation dans un délai de un an après la signature de l’acte de vente authentique. A savoir, ce diagnostic ne concerne que la vente immobilière uniquement.
- Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
Le diagnostic performance énergétique, ou DPE, est toujours obligatoire, que ce soit pour un immeuble ancien ou récent. Ce diagnostic est devenu une obligation légale depuis le 01er novembre 2006 et fait partie des diagnostics les plus importants en immobilier. Il est même obligatoire dans les annonces immobilières depuis le 01er janvier 2011.
Le DPE fait part du bilan énergétique d’un bien immobilier et rend compte de la quantité d’énergie qu’il produit et ses émissions de gaz à effet de serre. Une fois ce diagnostic établi, le propriétaire dispose alors de deux étiquettes pour sa maison. La première est l’étiquette énergie qui estime la consommation énergétique sur une échelle de A à G. La deuxième, l’étiquette climat, évalue la diffusion d’effet de serre sur une échelle de A à G. La lettre A est attribuée aux bâtiments les plus écologiques tandis que la lettre G indique les moins performantes de toutes en matière de performances écologiques. Ces derniers sont alors les plus polluants.
Le diagnostiqueur fait une analyse technique des matériaux du logement, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude. De là, il peut alors calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement. Un DPE dispose d’une validité de 10 ans.
- L’information sur le risque de mérules ou diagnostic mérules
Ce diagnostic informe sur la présence, au niveau local, d’un risque de mérule. Ce dernier est un champignon mangeur de bois qui s’attaque aux bâtiments. Il fragilise considérablement les charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées.
Ce diagnostic existe obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique et est basé sur un arrêté préfectoral. Il se porte sur l’état du bâti, comme c’est le cas pour le diagnostic termites.
Le diagnostic mérules est plus une information qu’un véritable diagnostic vu qu’il met en garde sur la présence de foyers de mérules dans la zone géographique où se situe le bien. Il agit donc en tant qu’informateur sur l’existence d’un risque potentiel.
Toutefois, il s’avère être nécessaire, surtout dans les zones les plus fréquemment infestées telles que les régions du nord-ouest de la France.
Par qui est établi un diagnostic immobilier ?
Chaque diagnostic obligatoire en immobilier répond à des règlementations précises et évolutives. C’est pour cette raison qu’il faut faire réaliser ces examens par des diagnostiqueurs certifiés et non par n’importe quel professionnel.
En effet, pour rester informés et pour avoir des connaissances à jour, les diagnostiqueurs suivent fréquemment des formations. Ils sont donc certifiés tous les 5 ans par un organisme du COFRAC, de manière à pouvoir réaliser les diagnostics immobiliers comme il se doit.
- Les sanctions en cas de dossier de diagnostics techniques incomplet
Avant la mise en vente ou en location d’un bien immobilier, il faut toujours faire appel à des diagnostiqueurs certifiés. En effet, de lourdes conséquences ainsi que des sanctions peuvent s’en suivre en cas de DDT incomplet. Tout d’abord, un DDT incomplet peut induire la nullité du contrat de vente. Cela peut également entraîner la diminution du coût de vente d’un bien immobilier ou encore le paiement de dommages-intérêts en cas d’absence du DDT. De même, le propriétaire peut aussi être
Si le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) détecte que le dossier a été falsifié, le propriétaire devra alors payer une amende de 37 500 € et encours même une peine de deux ans de prison pour DDT faussé. Aussi, les sanctions encourus varient selon chaque diagnostic.