Qu’est-ce qu’un acte sous seing privé ?

L’acte « sous seing privé » peut être défini comme étant une convention écrite établie par les parties concernées dans un contrat. En cas de besoins, ces dernières peuvent solliciter l’encadrement juridique d’un avocat. Selon la loi, un acte sous seing privé veut dire « sous signature privée ».

Cet acte est signé par les intéressés directs ou par une personne qu’ils ont désignée comme mandataire. Ceci afin de régler une situation contractuelle comme une vente, une location ou un contrat de travail.

Un acte sous seing privé n’est soumis à aucune règle de formalisme. En effet, l’article 1322 du Code civil stipule qu’en dehors des exceptions prévues par la loi, seules les signatures de ceux qui s’obligent, ainsi que la date de la rédaction du contrat doivent figurer sur le document.  Toutefois, la date de celui-ci ne fait pas foi. On dit alors que l’acte n’a pas de « date certaine ».

L’article 1326 du même code spécifie aussi qu’en cas d’une reconnaissance de dette par un acte sous seing privé, la somme contractée doit impérativement être mentionnée. Celui qui souscrit l’engagement doit l’écrire en chiffres et en lettres de sa propre main.

Quand peut-on recourir à un acte sous seing privé ?

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Sur le plan juridique, la grande majorité des contrats que les gens signent tous les jours sont des actes sous seing privé. De la signature du compromis de vente au contrat de location que les agences immobilières proposent en passant par les statuts constitutifs d’une société et les contrats d’assurance, sans oublier les contrats de prêt.

Concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier, c’est pendant la rédaction qu’on fait appel à l’acte sous seing privé. En effet, la signature de ces documents se fait en absence d’un officier public. Une vérification de l’ensemble des différentes clauses qui unissent les deux parties doivent subir des vérifications. Plus particulièrement celles qui touchent le financement, l’acompte et le prêt immobilier ou la remise des clés.

  • Quelle est la valeur juridique d’un acte sous seing privé ?

La valeur d’un acte sous seing privé se limite uniquement au niveau de ceux qui le signent. Toutefois, on peut faire enregistrer un acte sous seing privé auprès d’un notaire.  Même si ce n’est pas obligatoire, un acte sous seing privé de contrat de prêt ou de reconnaissance de dette doit être enregistré.

Certaines informations relatives au contrat doivent être déclarées auprès de l’administration fiscale. La déposition de ces informations se fera en même temps que la déclaration de revenus. Pour une entreprise, ce sera la déclaration de résultat.  Quoi qu’il en soit, pour tout enregistrement facultatif d’un acte sous seing privé, le mieux c’est de s’adresser au pôle enregistrement du Service des impôts des entreprises ou SIE de votre choix.

La loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 a instauré ce que le jargon juridique appelle l’acte d’avocat. Cette loi permet le contreseing d’un acte sous seing privé par un avocat.

Avec cet acte, la force probante de l’acte sous seing privé est renforcée. La sécurité juridique de la transaction est également assurée, même sans passer par le notaire pour un acte authentique. La signature de l’avocat certifie que les différentes parties sont informées des conséquences juridiques de l’acte. Ce dernier, selon l’article 1374 du Code civil, fait foi, tant à l’égard des contractants qu’à celui de leurs héritiers ayant causé, de l’écriture et de la signature des parties. Toutefois, il n’y a pas force exécutoire ni une date certaine.

  • Pourquoi enregistrer l’acte ?

L’enregistrement de l’acte dans un acte public constituera la preuve de son existence et de sa date de signature. L’officier public et le notaire en l’occurrence doivent dresser un procès-verbal de dépôt une fois que l’acte est visé. À compter de la date de l’acte public, il devient ainsi « date certaine ». Cet enregistrement permettra également de prévoir l’émission d’un faux contrat ou d’un document postdaté.

Il est aussi bon de savoir qu’en cas de litige, ce document seul n’a aucun pouvoir. En effet, même avec un acte sous seing privé enregistré, on ne peut pas obliger les parties à respecter leur accord. On dit alors qu’il n’y a pas « force exécutoire ». Pour gagner un procès qui fera exécuter l’acte, l’unique solution consiste à intenter une action en justice.

Si tel est le cas, sachez que c’est le juge qui est le seul habilité à forcer l’exécution de l’acte sous seing privé en nommant un huissier.

  • Les démarches complémentaires et les exceptions

Certains actes sous seing privé concernant la transmission de propriété, la cession des parts sociales et la cession d’un fonds de commerce sont obligatoire. Il en est de même pour l’usufruit et la jouissance d’un fond. Selon la nature de l’acte, l’enregistrement sera effectué au pôle enregistrement du Service des impôts des entreprises. Sinon, il doit être consigné au service de la publicité foncière.  À compter de sa rédaction, un délai d’un mois est accordé pour le faire.

En plus des actes sous seing privé cités plus haut, il existe beaucoup d’autres qui nécessitent un enregistrement obligatoire. Pour plus d’informations, il est conseillé de contacter le pôle enregistrement du service des impôts des entreprises ou des services fonciers les plus près.

  • Est-ce que l’acte de vente sous seing privé est-il définitif ?

Puisque l’inscription d’une vente immobilière au service de la publicité foncière est obligatoire, la signature de l’acte en présence d’un notaire est inévitable.  Ce qui fait que l’acte sous seing privé pour la vente est effectivement définitif.

Et même si la vente est effectuée sous seing privé, il est nécessaire d’avoir un acte authentique. De nos jours, le seul moyen d’obtenir un acte de vente authentique consiste à recourir aux services d’un notaire. Ceci est valable sur tout le territoire français. En effet, le notaire est le seul habilité à en délivrer un.

Quelle est la différence entre un acte sous seing privé et un acte authentique ?

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Comme on l’a vu un peu plus haut, la valeur d’un acte sous seing privé reste au niveau des parties qui le signent. Ce qui n’est pas le cas d’un acte authentique. C’est un officier public comme un notaire ou un huissier, qui est chargé de le rédiger.

De ce fait, sa valeur juridique est nettement supérieure à celle d’un acte sous seing privé en plusieurs points :

  • L’acte authentique est un document qui a une certaine date contrairement à l’acte sous seing privé. Cependant, quelques exceptions existent. C’est le cas où l’acte sous seing privé est ensuite visé dans un acte authentique, à l’instar d’une offre d’achat ou d’un compromis de vente cité dans l’acte de vente définitif. L’enregistrement de l’acte auprès d’un notaire comme le testament olographe enregistré dans le fichier central des dispositions de dernières volontés, confère également au document date certaine.
  • Dans la majorité des cas, l’acte sous seing privé est source de controverse. Un chiffre mal écrit, une mauvaise rédaction des obligations de chacun, ou même une signature est matière à contestation. L’acte authentique, quant à lui, a une force probante car il constitue une preuve en soi.
  • L’engagement d’une procédure judiciaire pour obtenir une décision d’exécution peut être évité car l’acte authentique a une force exécutoire. Il y a donc possibilité de faire exécuter directement une mesure. Il faut aussi savoir que si l’acte authentique est signé en France, en plus d’être force exécutoire sur tout le territoire, il l’est aussi au sein de l’espace judiciaire européen.

Pourquoi faire appel à un notaire ?

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Parce qu’il n’est pas aisé pour un particulier de maîtriser l’intégralité de la rédaction des clauses essentielles pour la vente d’un bien, c’est le notaire, en tant qu’officier public, qui est chargé de la rédaction du compromis de vente. Il peut ainsi y inscrire toutes les clauses nécessaires à la vente d’un bien immobilier.

L’appui d’un modèle type d’acte sous seing privé ne garantit aucunement que toutes les clauses susceptibles d’être utiles à une transaction immobilière y figurent. Une omission est toujours possible. Il se peut même qu’une clause essentielle à mentionner dans le compromis soit oubliée, risquant ainsi l’annulation de la vente.

La remise de tous les documents à l’acquéreur potentiel incombe également au notaire. Pour ne pas prendre le risque de ne rien oublier, le notaire est là pour s’occuper de presque tout. Sachez que sans lui, la réalisation de la transaction immobilière pourrait être fragilisée.

Le compromis de vente constitue la toute première étape de la vente. À ce stade, l’avis d’un professionnel pour déterminer toutes les conditions et les clauses est plus que nécessaire.

Comment rédiger un acte sous seing privé ?

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Pour un modèle de compromis de vente sous seing privé, les coordonnées précises ainsi que les situations matrimoniales de chaque partie doivent y figurer en premier lieu.

Le bien mis en vente y sera identifié de manière très détaillée, y compris au niveau du cadastre. Le prix de vente et la surface, anciennement appelée loi Carrez, ne doivent pas être oubliés.

Le délai maximal pour la réalisation de la vente y paraîtra également car la signature de l’acte définitif sera obligatoirement réalisée sous la forme authentique et donc devant un notaire.

Les éventuelles conditions suspensives, telles que l’octroi d’un prêt immobilier, seront formulées dans l’acte. Le plan de financement de l’acheteur y sera précisé. Celui-ci inclut le montant emprunté, le taux de crédit visé, le montant de l’apport personnel, etc.

Les modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation et le montant ne seront pas en reste. Cette somme est comprise entre 5 et 10% du montant du prix de vente. Elle sera déposée obligatoirement dans un compte bloqué auprès d’un notaire. Au cas où l’acheteur se défile, cette somme est acquise au vendeur après un délai de rétractation de 10 jours s’il n’y a aucune condition suspensive. La somme est déduite du montant lorsque la vente est effectuée.

Les avantages et les inconvénients d’un acte sous seing privé

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Comparées à celles d’un acte notarié, les formalités d’un acte sous seing privé sont allégées. Il est plus simple à réaliser. Du point de vue du coût, il est aussi moins coûteux car les honoraires de l’officier public ne figurent pas sous la rubrique des dépenses.

Par contre, il n’a que très peu de valeur, juridiquement parlant. En cas de litige, c’est l’acte authentique qui offre plus de sécurité juridique car il est difficilement contestable.

Quelques exemples d’acte sous seing privé

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Les testaments sous seing privé et la reconnaissance de dette constituent de bons exemples d’acte sous seing privé.

Il est bon de rappeler qu’un testament est un document juridique écrit par lequel une personne émet ses souhaits concernant la façon dont ses biens personnels et son patrimoine seront répartis après son décès.

Deux types de testament peuvent être réalisés sous ce régime. Ce sont le testament olographe et le testament mystique. Le testament olographe constitue le type de testament le plus prisé des Français. Comme il s’agit d’un acte sous seing privé, l’intervention d’un notaire n’est donc pas nécessaire.

De ce fait, c’est le plus économique et le plus courant des testaments. Quant au testament mystique, c’est également un acte juridique, mais à cause de la lourdeur de sa mise en œuvre, très peu de gens l’adoptent. Toutefois, ce testament constitue un bon compromis entre le testament authentique, qui est le plus formel, et le testament le plus spontané, le testament olographe.

Le terme mystique veut dire secret. Ce genre de testament est encadré par l’article 976 du c Code civil.  Il a pour finalité de garder le secret des dernières volontés du signataire.

Concernant la reconnaissance de dettes, dans le cas d’un prêt effectué par un membre de sa famille ou d’un ami, établir cet acte permet d’anticiper tout litige ultérieur. Dans ce cas, l’emprunteur rédige l’acte sous seing privé de sa propre main.

Ce document, comme tous les actes sous seing privé, doit au minimum comporter la date et les signatures des deux parties. Les noms, les prénoms et les dates de naissance respectifs du débiteur et du créancier doivent également être mentionnés ainsi que la somme due en chiffres et en lettres.

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