Exemple de déficit foncier

On a tendance à croire que les dispositifs de défiscalisation sont les seuls moyens pour profiter d’une niche fiscale avantageuse lors d’un investissement locatif, ce n’est pourtant pas le cas.

Vous êtes propriétaire d’un bien qui n’est pas éligible pour les lois Pinel ou autres ? Pourquoi ne pas utiliser le déficit foncier pour minimiser vos participations sociales ? Voici les bons plans à savoir.

Déficit foncier : c’est quoi ?

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Le déficit foncier est un moyen d’optimiser la valeur locative d’un bien immobilier. À l’instar des dispositifs de défiscalisation, il vise surtout à inciter les propriétaires à proposer leur bien en location. Il permet entre autres de réduire la niche fiscale sur les revenus en imputant sur cette dernière les frais d’entretiens et d’exploitation du bien. 

  • Historique du déficit foncier

Bien que la réputation et la démocratisation du déficit foncier sont très récentes, cette prestation fiscale n’a rien d’une nouveauté. Elle a été instaurée en France en 1993 avec la loi Balladur. Au fil des années les propriétaires l’ont laissé, la troquant contre les bénéfices de 30 000 euros de la loi Pinel ou Marlaux. Aujourd’hui elle revient à la mode.

  • Définition d’un déficit foncier

Simplement, le déficit foncier consiste à imputer les charges de fonctionnement d’un investissement locatif à l’assiette fiscale du propriétaire. Cela vous permettra donc de toucher plus de bénéfices pour la mise en location de votre bien.

Attention le déficit foncier est plafonné. On ne parle pas de délai de détention ou d’abattement qui varient en fonction de la propriété. Le FISC ne propose qu’un abattement de 10 700 euros par an maximum.

  • Uniquement pour les biens location

Le déficit foncier s’applique uniquement aux investissements locatifs. C’est un autre moyen pour les autorités françaises de palier à la crise du logement très présente en France. Il s’applique aussi bien pour les résidences de luxe que les petits appartements, les propriétés en centre-ville, ceux en périphéries ou dans les villages reculés de l’hexagone.

  • Les délais légaux de détention d’un bien pour profiter d’un déficit foncier

Comme mentionné, il n’existe pas de délais légaux de détention pour déclarer un déficit foncier. Cependant une fois que vous en avez fait la demande, vous devez mettre en location votre bien pendant au minimum 3 années. La vente de ladite propriété déclarée en déficit foncier ne pourra se faire qu’au bout de la 4eme année.

La date ne se calcule pas ici au jour le jour. Le FISC prend en compte le 31 décembre de l’année pour fixer l’échéance de chaque année de mise en location. Ce qui est plus simple à gérer aussi bien pour les autorités que pour les propriétaires.

  • Les abattements disponibles pour ce genre de démarche

Quand vous vous déclarez en déficit foncier, vous profiterez d’un abattement de 10 700 euros par an. C’est le maximum. Mais vous pouvez étendre ces réductions sur 10 ans si les charges et les frais de fonctionnement de votre investissement locatif sont beaucoup plus importants que ce plafond.

Les avantages de profiter du déficit foncier

Malgré qu’il ne soit pas encore très connu, le déficit foncier est plus avantageux que les dispositifs de défiscalisation classique.

Focus : 

  • Valorisation du bien

Il permet entre autres une meilleure rentabilité aux propriétaires. Vous pouvez déduire de vos charges fiscales les gros travaux et les charges imputables aux fonctionnements de ladite propriété. Vous toucherez donc de meilleurs revenus. C’est d’autant plus le cas que dans le cadre d’un déficit foncier, vous ne serez pas soumis à un plafonnement de loyer. 

  • Un entretien du bien à moindre coût

En vous déclarant en déficit foncier, vous entretenez à moindre coût votre bien. Les gros travaux et les rénovations de petite taille sont imputables à vos participations sociales. Pour information, la déclaration en déficit foncier est cumulable avec les aides financières de l’état et des différents organismes, notamment pour la rénovation énergétique de la maison.

Il n’y a pas de liste précise des travaux éligibles pour le déficit foncier. Tout ce qui concerne la réhabilitation du bien, que ce soit des chantiers de grandes ou de petites envergures sont imputables à votre niche fiscale.

  • Valable pour n’importe quelle propriété

Contrairement aux lois sur la défiscalisation, il n’y a pas de condition d’éligibilité pour profiter du déficit foncier. Il est valable pour toutes propriétés peu importe l’emplacement, la taille et les différentes caractéristiques. Comme déjà mentionné que vous soyez propriétaires de résidences de luxe, petits appartements ou maisons classiques vous pouvez profiter des abattements proposés par le déficit foncier.

En règle générale, le déficit foncier s’applique sur les appartements et les maisons. Mais c’est également possible sur les terrains prêts à bâtir à condition bien évidemment de les mettre en location. 

  • Des conditions de location plus souples que les dispositifs de défiscalisation

En outre, les conditions de location sont plus souples. Contrairement à celles des dispositifs de défiscalisation, vous n’avez pas de plafond de loyer à payer. Vous fixez la valeur du m2 en fonction de celle du marché et des caractéristiques de votre bien. Vous pouvez louer avec des conditions de revenus de la part des locataires. Et vous n’avez pas besoin d’un bien dans les zones tendues pour remplir la déclaration.

La durée de la mise en location est moins longue. Ce qui sur le long terme, peut être un avantage. Vous concluez un bail de 3 ans maximum. En fonction de vos envies et de vos besoins bien entendu vous pouvez aussi continuer de louer le bien.

Déficit foncier : quelles sont les dépenses déductibles ?

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La loi fiscale est pourtant très exigeante quant au respect des quelques conditions qui sont imputées à la déclaration d’un déficit foncier. Outre la durée de la location et de la mise en location, il y a une liste précise des dépenses déductibles que vous devez connaître.

Le point :

  • Les intérêts d’un prêt immobilier

Vous avez opté pour un prêt immobilier pour le financement de votre investissement locatif ? C’est une aubaine pour un déficit foncier. Les intérêts de ce dernier sont notamment déductibles. Il en est de même pour les différents frais qui accompagnent généralement ce type de prestation bancaire. Tel est le cas par exemple de l’assurance emprunteur, les frais de dossiers, les frais d’hypothèques, etc…

Attention toutefois, il reste le plafond des revenus déductibles. Le déficit foncier ne peut excéder les 10 700 euros par an. Tout dépend aussi du revenu global de votre investissement locatif.

  • Les frais d’entretien et d’exploitation du bien

Les frais d’entretien et d’exploitation du bien sont également déductibles. Pour les copropriétés par exemple, c’est le cas des honoraires du syndic et les dépenses de copropriété. Dans les biens en copropriété en effet, chaques copropriétaires s’engagent à la hauteur de sa quote-part pour l’entretien des parties communes et de la totalité de l’immeuble. Cela cadre dans les frais d’entretien du patrimoine.

Pour les biens gérés par un courtier, on peut également déduire de votre assiette les commissions de ces prestations. 

La taxe foncière bien évidemment fait partie des dépenses déductibles. C’est également le cas pour les assurances en tout genre : assurance habitation, assurance propriétaire non occupant, etc.

  • Les grands travaux de remises aux normes de la propriété

Enfin, il y a les grands travaux de remise aux normes de la propriété. Ce sont notamment les rénovations, les réhabilitations, les améliorations et l’entretien de la propriété. Selon les réglementations en vigueur en effet, vous ne pouvez pas proposer un bien en location sans respecter les normes d’hygiènes et d’habitation saine. Tous travaux qui visent au respect de ces derniers, de quelques envergures que ce soient, sont déductibles.

Tel est aussi le cas de l’achat de nouveaux équipements pour la maison afin d’en assurer le confort et la modernité. On parle ici de l’acquisition d’un système de chauffage plus écologique et plus performant ou encore de la rénovation du système électrique et de canalisation de la maison.

Par contre, ne sont pas déductibles de vos participations sociales les travaux d’agrandissement. Ils ne sont pas considérés comme impératifs pour le confort du bien. Mais ils peuvent permettre une meilleure rentabilité à votre patrimoine immobilier. Il est donc toujours conseillé de s’y atteler, quitte à payer de votre poche.

Pour information dans la majorité des cas, le déficit foncier déclaré par les propriétaires bailleurs se base sur ces travaux de réhabilitation. IL suffit de trouver des chantiers qui ont pour but de maintenir le bien en l’état ou d’en augmenter le confort. Les rénovations énergétiques de la maison comptent.

Calculer son déficit foncier : comment faire ?

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Il reste à présent à calculer votre déficit foncier avant de faire votre déclaration annuelle d’impôt. Voici quelques bons à savoir pour éviter les erreurs.

  • Les charges financières du bien

Le calcul du déficit foncier se fait en deux temps. La première étape consiste à faire la soustraction entre le loyer que vous percevez et les charges financières du bien. Par là on entend les assurances, les frais de copropriétés, etc. Si le résultat est négatif, vous n’aurez aucun mal à déclarer un déficit foncier sur vos revenus fonciers, à savoir sur le loyer. Mais tel peut aussi être le cas pour un résultat positif.

On prend ici en compte les revenus et les charges financières sur un an. Si les charges financières sont supérieures aux revenus du bien, vous aurez un déficit à déclarer. Par exemple, la propriété de Madame X fait entrer 7 000 euros par an en loyer. Elle a 8 000 euros de charges financières pour l’entretien et le fonctionnement de son bien en copropriété. 7 000 euros – 8 000 euros donne un résultat négatif de – 1 000 euros

Pour un résultat positif, il faudra que le loyer annuel du bien soit supérieur aux charges financières. Mais en tous les cas, vous devez encore passer par une seconde étape de calcul avant de déclarer votre déficit foncier.

  • Les charges déductibles du revenu

La seconde étape consiste à calculer les charges déductibles de vos revenus.

  • Si le premier résultat est positif, les démarches sont plus simples. Il suffit de déduire de ce montant les charges financières et les coûts des travaux de rénovation du bien. Si encore une fois vous avez une opération positive, vous ne pouvez prétendre à un déficit foncier.
  • Si le résultat est négatif, vous pourrez toucher l’abattement plafonné à 10 700 euros par an. Tout dépend du déficit que vous avez déclaré. Prenons le cas de madame X. Elle avait déjà un résultat de – 1 000 euros. Il reste à déduire les frais de rénovation du bien qui ont coûté 3 000 euros. La seconde étape consistera à calculer 0 euro – 3 000 euros. Ce qui ouvrira les portes à un déficit foncier de 3 000 euros.

Focus sur le TMI

Le TMI est la Tranche Marginale d’Imposition. Celle-ci varie selon le profil du contribuable. Mais avec le TMI, les bénéfices fiscaux que vous réaliserez avec un déficit foncier seront plus importants.

Par exemple, pour un déficit foncier de 10 700 euros par an avec un TMI de 5,50 %, vous économiserez 589 euros sur vos participations sociales. Plus le taux de TMI augmente, plus vous aurez des bénéfices. Ils peuvent aller jusqu’à 4 815 euros pour un TMI de 45 %. 

  • Utiliser les simulateurs en ligne

Le calcul d’un déficit foncier semble être complexe et prendre beaucoup de temps. Mais heureusement, les contribuables peuvent de nos jours profiter de l’aide de certaines plateformes dédiées pour ce faire : les simulateurs en ligne. Ces sites vous aident gratuitement à calculer le déficit foncier que vous pouvez déclarer en fonction de votre situation, votre bien et les revenus que vous percevez.

 

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