Qui paie les frais de notaire lors d’une vente ?

Lors d’une vente, les parties concernées sont souvent contraintes de faire des démarches administratives et juridiques données. Quand une vente s’effectue, des accords sont signés par les personnes concernées. Ces accords contiennent les conditions et les détails concernant la vente en question mais aussi du bien mis en vente.

Étant donné l’importance apportée à ces accords, il est primordial que la signature se fasse en la présence d’un notaire. Une étape qui n’est pas obligatoire mais toutefois très conseillée. L’intervention d’un notaire n’est pas cependant gratuite.

Il faut éventuellement payer ses honoraires mais dans le cadre d’une vente, qui est en charge des frais ? C’est ce que nous allons vous expliquer dans cet article.

Ce qu’est un notaire

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Un notaire est un juriste de droit privé et officier public. Il est nommé par l’autorité publique et est en charge de l’instrumentation des actes juridiques civils dit actes notariés, de juridiction non-contentieuse pour lesquels la forme authentique est prescrite par la loi ou requise par les parties c’est-à-dire les comparants.

Dans l’article 1 du décret du 19 décembre 1945, il est dit que « les notaires sont des officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux acte de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer les Grosses et expéditions. » C’est donc un professionnel qui dispose de prérogatives de puissance publique.

Et il intervient dans le cadre de la vente en raison de l’existence d’accords signés par les comparants.

  • Fonction du notaire

Dans son ensemble, on peut dire alors que le notaire est un professionnel dans l’authentification des actes. C’est par le biais de l’imposition de son sceau qu’il sera en mesure de faire cette action. Celle-ci comprenant également sa signature.

Dans certains cas, il arrive que dans le cadre d’une vente les personnes concernées ne font pas appel à la présence d’un notaire. Les transactions peuvent se faire et les accords sont signés. Dans ce genre de cas, on appelle cela un acte à sous seing privé. Ce qui est totalement différent d’un acte authentique qui s’est fait devant la présence d’un notaire.

Pour l’acte authentique, les fonctions du notaire sont bien définies. Ce dernier constate le consentement lire et éclairé des parties. Il est également en droit de protéger le consentement étant donné qu’il peut également arborer le statut de conseiller juridique.

De par son pouvoir d’authenticité, l’acte peut être publié. C’est-à-dire qu’il est mis à la connaissance des tiers, ce qui le rend parfaitement opposable selon un délai imposé. Le notaire donne une force probante à l’acte. L’acte notarié fait foi jusqu’à inscription de faux en écriture publique de son origine, de son contenu et de sa date.

L’acte peut s’imposer avec la même force juridique qu’un jugement définitif et c’est ce que l’on appelle la force juridique de l’acte notarié. Et c’est pour toutes ces raisons que le notaire demeure le magistrat de l’amiable. Outre ces fonctions sur le point juridique et administratif, le notaire a aussi un rôle de conservation des actes.

En passant par le notaire, les actes peuvent être conservés par le notaire pendant 75 ans et 100 ans pour les actes qui concernent un mineur. Et il peut être consulté à n’importe quel moment.

  • Le recours à un notaire est-il obligatoire ?

En général le recours à un notaire n’est pas obligataire sauf exceptions. Et celles-ci comprennent le cas de la vente d’un bien immobilier. Lors d’une vente immobilière alors, on doit faire appel à un notaire.

Le notaire est de ce fait présent sur tout le territoire. Son implantation répond à trois principes qu’il faut tenir en compte : le maintien d’un service public juridique de proximité, veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession pour assurer un service de qualité ainsi que tenir compte des évolutions géographiques et démographiques.

Qui paie les frais de notaire et quand ?

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En général, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur ou l’acquéreur. Lors de l’achat d’un bien immobilier, les charges ne s’arrêtent pas seulement à la valeur d’un bien. Des charges supplémentaires sont à prendre en considération comme les frais du notaire.

Ils sont dus par l’acheteur et sont composés par les taxes et les impôts mais aussi de la rémunération du notaire. Dans tous les cas donc, les frais sont à la charge de l’acquéreur sauf mention du contraire. Et c’est une condition indispensable à l’enregistrement de l’acte de vente au transfert effectif de propriété.

Les frais de notaire ne sont pas les mêmes cependant. Ils suivent un pourcentage selon le type de bien concerné. Dans le cas de l’achat d’un bien totalement neuf, les frais du notaire reviennent à 3 à 4 % du prix de vente.

Et si c’est un bien ancien, le chiffre monte à 7 ou 8 % de la valeur du bien. Le paiement du notaire ne se fera que lors de la signature de l’acte authentique de vente. Les pourcentages donnés ne sont que des indications générales car les frais sont variables.

Un barème doit être suivi par rapport à la rémunération d’un notaire. Les émoluments des frais de notaire sont définis par l’Etat dont le calcul est effectué à partir d’un barème :

  • 4 % du prix de vente lorsque celui-ci est inférieur à 6 500 €.
  • 1,65 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 6 501 et 17 000 €.
  • 1,10 % du prix de vente lorsque celui-ci est compris entre 17 001 et 60 000 €.
  • 0,825 % du prix de vente lorsque celui-ci est supérieur à 60 000 €.

Les frais de notaire sont à devoir le jour même de la signature de l’acte de vente. Il se fera chez le notaire. Durant le même jour, doivent être payés aussi les frais d’agence ainsi que le prix de vente du bien. Et c’est en payant la totalité du montant qui permettra la validité du contrat.

Car cela assurera que les transactions ont été effectuées et que la propriété peut changer de main. Mais même si l’acheteur doit attendre le jour de la signature pour payer les frais du notaire, il doit quand même anticiper cette somme à devoir. Car cela permet de faire une bonne planification des transactions tout en définissant le montant consacré à l’achat du bien.

Quand les frais de notaire sont payés le jour de l’acte de vente, leur montant est en réalité une estimation. En effet, une partie des frais réels sera déboursée par le notaire après la signature de l’acte : c’est le cas de certains frais administratifs et fiscaux. Ils peuvent varier légèrement par rapport à l’estimation initiale du notaire.

Ce n’est donc que quelques mois après l’acte de vente que le montant exact des frais de notaire est connu. A cette occasion, l’étude peut alors envoyer une facture complémentaire (si l’estimation était sous-évaluée) ou un remboursement partiel (en cas de surévaluation). Dans tous les cas, les frais sont justifiés par des barèmes précis fixés par la loi.

Ces frais ne comprennent pas seulement la rémunération du  notaire dans l’exécution de sa fonction. Et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’on les appelle aussi frais d’acquisition. En décomposant donc les frais du notaire, on peut mettre en exergue les éléments suivants : les émoluments du notaire constituant sa rémunération, les droits de mutation que l’on doit aux collectivités locales, la contribution de sécurité immobilière ainsi que les débours et défraiements administratifs.

Les frais de notaires dus par l’acquéreur sont composés en grande majorité des droits d’enregistrement, le notaire ne percevant alors qu’un peu moins de 20% desdits frais. C’est seulement lors de la signature de l’acte authentique de vente que le paiement des frais de notaire est demandé à l’acquéreur.

Le montant alors versé pour les frais de notaire n’est qu’une estimation : quelques mois plus tard, vous pouvez ainsi recevoir un remboursement correspondant à la différence entre la somme payée et le montant réel lié aux frais de notaire.

  • Les émoluments du notaire ne représentent qu’une petite part des frais d’acte

Les frais de notaire, ou tout du moins la somme que vous versez à ce dernier, sont en réalité essentiellement composés de droits d’enregistrement, et le notaire ne perçoit en définitive que 20 % de la somme que vous lui aurez versée.

Ainsi, les frais de notaire se composent des éléments suivants : Les droits de mutation qui sont dus au Trésor Public et qui comptent pour environ 80 % des frais lorsqu’il s’agit d’un achat dans l’ancien. Les débours, qui correspondent au remboursement des frais avancés par le notaire lors de la vente, puisqu’il doit se procurer un certain nombre de documents auprès du cadastre et du syndic. Les honoraires du notaire, qui sont fixés par un décret et qui correspondent à un barème.

  • Réduire les frais du notaire

S’ils sont pour l’essentiel incompressibles, il existe plusieurs conseils permettant de réduire le montant total des frais de notaire. La première astuce légale consiste à dissocier le mobilier du prix de vente : en effet, les frais de notaire ne s’appliquent qu’à l’immobilier. Si le bien en vente comporte des meubles, un canapé, des armoires encastrées, de l’électro-ménager ou autres, vous pouvez valoriser ces éléments au contrat et économiser sur les frais de notaire.

L’autre astuce qui marche aussi bien consiste à désunir les frais d’agence du prix de vente en les faisant payer par l’acquéreur. Cela implique qu’un mandat d’acheter a été signé entre ce dernier et l’agence. Il existe aussi un autre moyen de faire une réduction à zéro et c’est le fait de passer tout simplement à un sous seing privé.

En effet, dans ce cas, les deux parties ne font pas appel à l’intervention d’un notaire en tant que tel car la signature se fait entre particuliers seulement. Mais il faut faire attention car dans ce genre de cas, l’acte n’est pas authentifié et il faut revoir de très près tous les contenus des dossiers.

Il existe un cas particulier que l’on peut éventuellement rencontrer. Lors de la vente d’un bien donné, un acheteur est intéressé par le bien et il envisage de l’acheter. Après des accords concluants il est maintenant temps de passer à l’appel d’un notaire.

Et si l’acheteur en question est un notaire et qu’il fait appel à ses propres services, ce cas est-il donc valable ? Non car le notaire serait alors à la fois juge et partie prenante dans l’accord. L’acheteur notaire doit alors faire appel au service d’un collègue qui prendra sa fonction en tant que notaire.

Cette action se fera dans un cadre purement professionnel et les frais à la charge de l’acheteur doivent être payés. Le cas probable est aussi que le notaire collègue ne soit pas rémunéré si c’est l’accord qui est effectué entre le vendeur et ce dernier. Mais dans tous les cas, dans le respect de la loi, tous les frais doivent être dus.

  • Le cas de l’acte en main

Bien qu’habituellement les frais du notaire soient à la charge de l’acquéreur, rien ne stipule que le vendeur ne peut participer au paiement. Dans ce cas, on parlera de prix de vente acte en main. Les deux parties peuvent alors se mettre d’accord sur le partage des frais ou encore à ce que le vendeur paie le tout.

Bien que cet accord entre les deux parties soient possibles, il n’est tenu en compte que s’il est stipulé dans l’acte de vente faisant ainsi mention que les frais sont à la charge du vendeur seulement ou par les deux parties.

Le vendeur peut être également à la charge d’autres frais qui se fera le jour de la signature de l’acte de vente. Cependant, leur application ne se fera que dans des cas particuliers. Ce sont donc les frais liés à l’acte de mainlevée et l’impôt sur la plus-value.

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