Qu’est-ce qu’un avis de valeur ?

Avant toute transaction immobilière, il est plus stratégique pour les deux parties concernées de réaliser une première estimation de la valeur du bien en vente. Ainsi, le vendeur ne risque pas de céder son édifice à un prix trop abordable.

À l’inverse, l’acquéreur ne craint pas d’investir beaucoup plus qu’il n’en faut. Le document officiel dit avis de valeur, parfois appelé estimation immobilière, sert à éviter de tel imbroglio.

Un avis de valeur est un document préparé par des experts immobiliers en vue de favoriser une transaction équitable entre vendeur et acquéreur lors de la vente d’un quelconque bien immobilier. Il sert à donner une première estimation de la valeur de la bâtisse mise en vente en fonction de plusieurs critères liés à ses caractéristiques ou bien les tarifs immobiliers en vigueur.

Ce papier administratif peut servir pour bien d’autres projets comme la demande d’un crédit bancaire ou encore lors de situations quelque peu délicates faisant intervenir les autorités judiciaires.

Plusieurs facteurs sont pris en compte dans le cadre de la détermination de la valeur d’un bien immobilier. Raison pour laquelle il est obligatoire de passer par des professionnels en la matière pour la réalisation.

L’ultime objectif d’une estimation immobilière est de favoriser l’attractivité d’un bien en ajustant son prix aux normes tarifaires du marché. Ainsi, il est aussi possible d’éditer un avis de valeur pour un espace en location.

Cette initiative vous permet de louer votre appartement à un coût approprié, soit adapté au cadre, mais pas trop éloigné des fourchettes de prix proposées sur le marché.

Définir ce qu’on appelle « avis de valeur »

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Un avis de valeur est un document officiel nécessaire dans le cadre d’une transaction immobilière. Plus précisément, il s’agit de la formalité visant à donner une estimation de la valeur de votre bien avant toute mise en vente.

Son édition est exclusivement réservée aux experts immobiliers. Ces derniers se chargeront de donner une appréciation entièrement objective de l’édifice en vente.

Autrement dit, l’avis de valeur atteste la valeur de votre bien immobilier. Pour le propriétaire, cela permet de connaître le juste prix auquel il faut vendre sa propriété. À savoir que le fait de proposer votre bien à sa juste valeur attire davantage les acquéreurs potentiels. Et simultanément, vous évitez de proposer un tarif désavantageusement bas. L’acheteur, quant à lui, peut acheter son bien à une tarification similaire à celle proposée sur le marché.

L’estimation immobilière présente le prix adapté pour votre bâtisse dans le cadre d’une éventuelle mise en vente. Elle joue de ce fait un rôle important lors de procédures fiscales auprès des administrateurs concernés.

Elle peut également servir à prouver sa valeur auprès des banquiers en cas de demande de financement, auprès de notaires ou tout simplement auprès des acheteurs lors d’une transaction.

  • Estimer la valeur d’un bien selon son état général

L’estimation immobilière décrit l’état général de la maison. Ainsi, elle prend en compte sa superficie, son emplacement, le type du bien selon qu’il soit une maison individuelle, un appartement, un immeuble en copropriété ou un duplex. L’expert immobilier responsable de l’édition de l’avis de valeur tient également compte de l’environnement local du bien immobilier.

Ces diverses caractéristiques sont les principaux éléments pris en compte dans le cadre de la justification du prix qui sera mentionné sur l’avis de valeur. Certains critères s’ajoutent. Cela concerne notamment des détails comme la proximité des écoles ou des transports en commun. Les professionnels en charge de déterminer le prix de votre édifice peuvent recourir à plusieurs techniques.

La méthode par comparaison consiste à comparer votre bien avec ceux se trouvant dans la même catégorie et dans la même ville. Les éléments pris en compte sont l’année de construction, la superficie, le type de bien et le quartier.

Sinon, vous pouvez passer par des logiciels d’expertise immobilière en ligne. Le résultat est immédiat et le procédé plus simple. Il suffit de renseigner les informations demandées et l’avis de valeur sera mis à votre disposition de suite.

Tenir compte du prix au mètre carré

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L’avis de valeur a pour objet de ressortir directement un prix de vente. S’il propose un prix de présentation, cela implique encore une démarche de négociation. Tandis que le prix de vente est directement applicable, soit invariable.

Le montant doit être immédiatement acceptable par l’acquéreur potentiel. La fonction de l’expert immobilier se limite à la proposition d’une fourchette de prix concevable par les deux parties affectées par la transaction.

Cette grille tarifaire résulte d’une analyse en profondeur de différents facteurs. Le prix au mètre carré entre en ligne de compte. Il s’agit d’une étape quelque peu basique. À l’heure actuelle, plusieurs structures immobilières sont principalement vendues au mètre carré. En n’utilisant que cette méthode, les tarifs peuvent atteindre des montants plus ou moins exorbitants. Cependant, elle permet de réaliser une première estimation de votre bien.

Si vous avez un espace de 78 mètres carrés à vendre, le coût ne devrait pas être le même que pour un de 70 mètres carré. Il se peut par contre que ce dernier soit davantage aménageable que le premier.

Dans ce contexte, la surface de 70 mètres carrés sera proposée à un prix plus méritant de par sa qualité, son confort et un agencement plus travaillé.

Comparer le prix d’achat à la tarification actuelle

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Pour pouvoir estimer efficacement la valeur d’un bien immobilier, il faut déjà savoir en quelle année il a été acheté. C’est seulement après que vous allez vous renseigner sur le prix auquel il a été vendu à cette date.

L’évolution de la valeur immobilière est par la suite prise en compte. Le reste du travail consiste à faire la comparaison entre le prix d’acquisition et les tarifs en vigueur.

Les professionnels de l’immobilier utilisent une formule de calcul spécifique pour déterminer la valeur que prend le bien à l’heure actuelle. Le procédé passe par un effet multiplicateur amenant une maison qui a coûté 557 000 euros en 1999 à un prix à hauteur de 946 900 euros à l’heure actuelle.

S’il y a des rénovations à faire, le montant résultant de la formule de calcul de base ne les prend pas en compte. Ainsi, vous avez le choix entre acheter l’édifice dans l’état où il est et payer davantage pour être exonéré d’éventuels travaux de réhabilitation nécessaire. Les deux options peuvent chacune s’avérer avantageuses selon votre situation financière.

Entreprendre une étude du marché concurrentiel

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Comme dans bien d’autres marchés, il est aussi nécessaire de tenir compte du marché concurrentiel. Plus concrètement, le spécialiste immobilier doit vérifier à quel prix sont présentés les biens similaires.

Les futurs acquéreurs s’attendent toujours à ce que votre offre se rapproche au plus des prix que les concurrents proposent. Pire, ils veulent négocier un coût plus bas, car ils ont visité une surface à typologie identique à des tarifs moins élevés.

Soyez compétitif pour attirer un maximum de visites et d’appels. Des tarifs inadaptés ne feront que faire fuir les acheteurs potentiels. En terme technique, cette pratique vous met hors marché.

Ce qui bloque votre visibilité au profit des autres opérateurs. Sur un marché de plus en plus concurrentiel, proposer une tarification trop élevée se montrerait peu profitable.

Votre prestataire immobilier s’occupera de s’informer sur les tendances en vigueur. Le positionnement de votre bien sera établi en fonction de son constat. Plus concrètement, il suffit que votre proposition soit en adéquation avec celle de la concurrence. Assurez-vous de passer par une agence qualifiée en vue d’avoir une bonne place pour votre propriété.

Rester informer du rapport offre-demande

Le volume des biens en vente sur le marché est à examiner. Il est important de savoir si les propriétés proposées suffisent à combler les demandes ou non. Ainsi, vous pouvez savoir si votre bien peut se vendre plus ou moins cher par rapport aux dernières transactions similaires conclues.

Sur un segment de marché suralimenté, il est fortement déconseillé de proposer des tarifs trop élevés, sauf dans le cas où votre espace est doté d’une originalité particulière.

Néanmoins, ce n’est pas parce que le marché est en manque de proposition que vous allez faire flamber votre offre financière. Il est possible que votre typologie de bien soit peu convoitée.

Imaginez le résultat si vous proposez une tarification à un niveau particulièrement élevé, déjà que votre marché est peu recherché. C’est pourquoi il est toujours recommandé de faire appel à un agent immobilier compétent.

Dans les détails, les principaux facteurs à prendre en considération sont le niveau de convoitise du marché, l’originalité de la typologie de bien, la praticité de l’agencement ainsi que la qualité et la gamme des matériaux utilisés pour la construction du bien immobilier mis en vente.

Identifier les besoins et attentes des acquéreurs potentiels

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L’étape d’identification des profils acheteurs est incontournable. La pratique demeure quelque peu complexe. Plus précisément, le procédé consiste à déterminer les envies et la capacité d’achat des acquéreurs potentiels.

Pour dénicher de telles informations, les mairies semblent plus qu’efficaces. Certaines plateformes en ligne proposent également des sujets très intéressants sur le sujet.

Il est du devoir des professionnels de l’estimation de bien de déterminer une valeur approximative du budget moyen des acquéreurs potentiels. Pour ce faire, ils s’informent auprès des profils types pour établir une moyenne. Cependant, il s’agit d’une étude approximative.

Le facteur urgence peut tout aussi bien compter que les autres critères. La démarche de vente est alors plus ou moins précipitée. Cela se relate à la définition d’un coût spécialement attractif afin de susciter l’attention des futurs acheteurs. Le but est de faire de votre bien le plus intéressant sur le marché.

  • Un avis de valeur locative

L’avis de valeur locative tient la même fonction que l’avis de valeur dans le cadre de la vente d’un bien à la seule et unique différence que l’espace dans ce cas précis n’est pas à vendre, mais tout simplement à louer.

Les futurs occupants ne sont donc pas propriétaires. À l’image de l’estimation de bien en vente, l’avis de valeur locative sert à donner une première estimation du montant des loyers annuels que le bien pourrait générer.

Le document est particulièrement utile dans le cadre du travail de l’administration fiscale. Celui-ci se trouve au cœur même de la formule de calcul pour certains impôts comme la taxe d’habitation ou TH ou encore la taxe foncière.

La valeur de vos locaux doit de ce fait se rapprocher au maximum du prix réel pour éviter une augmentation considérable des fiscalités que vous devez à l’État.

Le calcul présente certaines complexités que seuls des professionnels formés dans leur résolution sont capables de dénouer. Ainsi, le recours à l’aide d’un spécialiste en la matière est obligatoire si vous ne voulez pas augmenter le montant de vos taxations, sauf si vous êtes vous-même un expert dans le domaine.

Estimer la valeur locative d’un bien

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À l’instar de l’avis de valeur de vente immobilière, plusieurs facteurs sont pris en compte. Les bases de calcul diffèrent en effet selon que vous disposiez d’un terrain nu ou d’un immeuble. Bien évidemment, la superficie à disposition et la localisation entrent aussi en ligne de compte. Selon le quartier ou la zone affectée, la valeur locative de votre bien peut bel et bien varier.

Le niveau de confort est le second point à tenir en compte. Cet indicateur varie sur une échelle de 1 à 8. Comme vous auriez pu deviner, le premier niveau correspond aux logements les plus dégradés.

Encore s’ils sont situés dans des quartiers peu côtés. Et le huitième fait référence aux espaces les plus prestigieux. Le mobilier des appartements meublés est également inclus dans les éléments pris en considération pour l’estimation locative.

Certains locaux dits de référence servent de base de comparaison dans le but d’affiner l’estimation de la valeur locative de votre bien. Le résultat est évolutif au fur et à mesure que le temps passe. Cette évolution dépend surtout des différents travaux entrepris par le propriétaire d’une année à une autre, mais également de l’attractivité du quartier et de la commune concernée.

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