Qu’est ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière ou SCI est un moyen très efficace d’investir dans de la pierre sans avoir à votre disposition une très grande fortune. Grâce à la possibilité d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, vous pouvez apporter votre soutien à l’achat et bénéficier des profits générés par votre part de la SCI. Dans le même contexte, en cas de défaillance de la société, vous devez également assumer une part de responsabilité dans la régularisation des charges.

Avec une bonne gestion, la SCI ne peut être qu’avantageuse. Dans le cas contraire, elle peut aller jusqu’à gratter votre patrimoine personnel. Pour éviter de telles situations, il suffit de bien s’informer avant de se lancer.

Mais surtout, il est primordial de bien faire la sélection de vos associés, soit des autres investisseurs, dans le but d’éviter d’éventuelles circonstances délicates à l’avenir.

Définition

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Une société civile immobilière ou SCI est une société de droit privé ayant pour objectif de permettre la détention et la gestion de biens immobiliers à plusieurs. Autrement dit, elle correspond à un groupement de personnes s’unissant dans une seule et même entité afin d’acquérir un bien et d’en tirer profit. La SCI est considérée comme étant un outil patrimonial par excellence.

La création d’une SCI requiert au minimum 2 associés qui apporteront mutuellement leurs apports respectifs. Des statuts spécifiques serviront à les déterminer ainsi que le nom de la société, le siège social, le capital, la durée de vie de la SCI et les modalités de fonctionnement.

À savoir que ce type d’entreprise ne traduit aucune vocation d’origine commerciale. Il conserve une fonction entièrement immobilière le but étant plus de louer que de vendre.

La société civile immobilière est souvent associée à de nombreux atouts non négligeables. Cependant, certains inconvénients sont aussi à la clé. Cela concerne notamment la complexité des démarches administratives nécessaires lors de la création.

Selon la loi, la SCI est considérée comme étant une personne à part entière puisque les charges sont toutes au nom du groupement et non de chaque intervenant dans le cadre de la collaboration.

  • Les caractéristiques d’une société civile immobilière

La SCI est d’une durée de vie maximale de 99 ans. À l’image de bien d’autres entreprises, la SCI est administrée par un gérant désigné par les associés eux-mêmes. Pour mener à bien ce vote, l’assemblée générale des actionnaires se réunit et procède à la nomination de l’administrateur ou des administrateurs détenant le plus grand nombre de voies. En effet, la société civile immobilière peut disposer de plusieurs gérants en même temps.

La fonction principale du gérant est d’assurer la gestion de la société. Cet acteur s’occupe donc de la réception des loyers et effectue la régularisation des charges. Ce gestionnaire se charge également de faire la déclaration fiscale du bien, parfois appelée déclaration SCI. Cette tâche figure parmi les plus importantes dans le cadre de l’administration d’une société civile immobilière.

Comme indiqué précédemment, la SCI regroupe deux ou plusieurs associés. Cette dénomination désigne les personnes disposant de parts sociales dans l’entreprise immobilière

Il faut que ces acteurs aient contribué d’une quelconque façon, soit en nature ou en numéraire, pour obtenir ces proportions dans le cadre du groupement. Les profits générés sont ensuite départagés entre tous les membres de la société.

De même, si la société essuie des pertes et s’expose à d’éventuels cas d’endettement, les associés se répartissent proportionnellement les dépenses liées à la régularisation de ces charges.

Plus concrètement, l’associé qui dispose de 20% de la société est responsable de près de 20% des dettes à payer. Il est donc appelé à assumer sa responsabilité en tant qu’associé en SCI en s’acquittant de ses obligations.

  • Le capital social d’une SCI

Le capital social d’une société civile immobilière peut être fixe ou variable selon le cas. Aucun quota minimum n’est imposé par la législation en vigueur pour la création. Bien évidemment, cet élément est constitué par l’ensemble des apports de chaque associé de la SCI. Dans le cadre d’une future évolution du capital, la modalité variable est notamment plus opportune que si vous déclarez un capital fixe.

Dans les détails, si le capital social de votre société civile immobilière est fixe, le montant décrit doit être précis. Fixe signifie invariable, soit ne prend en compte aucune progression ni transformation. Dans ce sens, une future initiative de modification pourrait s’avérer quelque peu complexe. Cependant, cela n’est pas impossible. Si vous prévoyez d’éventuelles évolutions de votre capital social, il vaut mieux ne pas déclarer un montant fixe.

Dans le cas où le capital social est variable, la somme fluctuera entre un minimum et un maximum. Les montants sont mentionnés dans les statuts expliqués un peu plus haut. Cette option est plus opportune dans le cadre d’une future évolution du capital de la SCI.

À l’encontre de la modalité fixe, vous avez la possibilité de positionner le capital social de votre SCI entre la limite minimale et le plafond indiqués dans les statuts de la société.

En outre, le capital social d’une société civile immobilière peut être faible ou fort selon la capacité d’investissement des associés. Le capital est dit faible lorsque le montant de l’actif financier net social est à niveau bas.

Tel est le cas lorsque les associés recourent à une aide au financement pour l’acquisition du bien. Il est dit fort lorsque le montant de l’actif net social est à un niveau plus élevé. Les associés ont usé de leur propre fortune pour l’achat.

  • Les différents types de SCI

Comme son nom l’indique, la SCI familiale regroupe des membres de la même famille dans une activité immobilière. Plus précisément, la société civile immobilière est dite familiale lorsqu’elle regroupe différents membres d’une famille dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier.

Une fois l’achat effectué, le bien acquis devient l’appartenance de la société. Chaque associé dispose ensuite d’une part sociale correspondant à son investissement.

La SCI de gestion consiste à l’acquisition d’un bien en vue d’une future mise en location. Les investisseurs se partagent par la suite les profits générés. Il s’agit là du type de société civile immobilière classique par excellence.

C’est le plus courant. Les modalités de fonctionnement sont identiques à celles expliquées plus haut : les profits et les charges sont départagés de manière proportionnelle entre les associés.

La SCI de construction vente ou SCCV se fait plus rare. Le procédé consiste à acquérir un terrain dans le but d’y construire un bien immobilier pour les revendre après. Il s’agit du type de SCI permettant une transaction de nature commerciale.

La SCI d’attribution de biens ou SCIA permet, quant à elle, de faire la division d’un bien entre différentes personnes en vue de faciliter l’accomplissement de certains projets de rénovation.

Les avantages

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Pour rappel, la société civile immobilière ou SCI est une forme de société à vocation immobilière et aucunement commerciale. Si vous souhaitez investir dans la pierre, mais que vous ne disposez de la fortune nécessaire pour le faire, la SCI peut constituer une solution plus qu’intéressante. Elle permet d’investir à plusieurs. Ce qui rend l’acquisition immobilière beaucoup plus accessible.

Mise à part la possibilité d’investir en groupe dans un seul et même bien, la SCI présente de nombreux autres avantages. Cette forme juridique d’entreprise conserve un aspect plus ou moins similaire à la communauté.

Les décisions sont prises en groupe malgré l’existence d’un administrateur principal. Cependant, celui-ci est à même de trancher lors de certains incidents immédiats nécessitant des prises de décision immédiates.

Pour le plus souvent, la société civile immobilière est avantageuse fiscalement parlant. La cession d’un bien immobilier est imposée à l’impôt sur les plus-values. Selon la durée de détention, un abattement fiscal peut être envisagé.

Après 22 ans, l’exonération peut être totale. La cession des parts de SCI est soumise au même principe fiscal. Cela signifie qu’un associé en SCI depuis plus de 22 ans peut être totalement exonéré d’impôt sur les plus-values à l’issue de la vente de ses parts.

Les démarches liées à la donation successive de parts d’une SCI sont également plus simples. Les règlementations qui régissent les ententes en SCI permettent de procéder à des donations successives de vos parts à vos héritiers une fois le moment opportun arrivé. Certains abattements peuvent aussi s’appliquer. Du moins, l’abattement sur les droits de succession n’est applicable que tous les 15 ans.

Les inconvénients

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Les procédures administratives sont toujours aussi fastidieuses. La société civile immobilière n’en est pas épargnée. Les formalités sont à remplir avec soin. Pour le plus souvent, la réalisation est plus ou moins incommodante

La première étape consiste à la rédaction et à l’émargement des statuts. Une fois ceci fait, il faut les enregistrer au centre des impôts. La constitution de la SCI sera ensuite publiée dans un journal d’annonces légales. Et il est nécessaire de procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du tribunal de commerce.

Le coût de la création d’une société civile immobilière peut toujours s’avérer quelque peu élevé malgré que la procédure implique plusieurs investisseurs à la fois. Il faut aux environs de 500 à 3 000 euros pour la rédaction des statuts selon le professionnel sollicité pour votre accompagnement.

Les frais d’annonce légale s’établissent, quant à eux, à l’horizon de 170 à 300 euros. Fort heureusement, vous n’avez plus à payer les frais d’enregistrement auprès du centre des impôts puisqu’ils ont été supprimés.

Si vous souhaitez recourir à un crédit bancaire pour l’acquisition de votre bien en SCI, il vaut mieux arrêter de suite les démarches de création. Les pourvoyeurs de fonds de financement n’octroient des soutiens financiers qu’à des personnes physiques.

Or, la SCI est une personne morale. Le poids des obligations de fonctionnement démotive également les candidats acquéreurs en SCI. À l’image de bien d’autres entreprises, les modalités de fonction d’une SCI sont plutôt fastidieuses.

Et bien que ce soit logique et normal, le trop de responsabilité assumée par les investisseurs de la société civile immobilière décourage les candidats associés. En cas d’endettement, leur patrimoine personnel peut être engagé dans le remboursement des éventuelles dettes à proportion de leurs parts de la SCI. D’autant que la rentabilité de la société dépend surtout de la méthode de gestion du gérant désigné par l’assemblée générale.

Les détails à prendre en compte

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Si la fiscalité en SCI est plus ou moins avantageuse, faire de la location meublée dans le bien acquis en groupe peut changer la donne. Cette pratique est considérée comme étant une activité commerciale.

Le régime fiscal appliqué sera donc différent de celui des SCI classiques. Dans le cas où vous envisageriez de vous lancer dans la location meublée, optez pour l’accompagnement d’un professionnel en la matière pour éviter de mauvaises surprises.

Au cours d’une collaboration en SCI, il se peut que l’un des investisseurs soit amené à procéder à la cession de ses parts, que ce soit de manière partielle ou totale. Cela est tout à fait possible. Dans ce contexte, un nouvel associé rentre dans la société civile immobilière. Ce qui lui donne un pouvoir de décision dans l’assemblée générale. Certaines formalités sont à remplir lors de la cession de parts d’une SCI.

La société civile immobilière ou SCI peut constituer une alternative ultra-intéressante pour la gestion de votre héritage. Il s’agit d’un moyen qui vous permettra d’organiser efficacement votre succession. Et simultanément, la SCI vous évite de passer par les coûts et les risques de la succession traditionnelle. Pour ce faire, vous allez vous associer à vos descendants lors de la création de la SCI. À savoir que même les mineurs peuvent être associés dans une SCI.

Les contraintes liées à la SCI sont à prendre avec le plus grand sérieux malgré les nombreux avantages qu’elle peut présenter. Une simple erreur de gestion peut atteindre votre patrimoine personnel et pas uniquement votre part de la SCI.

De manière continue, un cas d’endettement peut amener à un risque de défaillance financière grave. Ainsi, il est toujours fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour vous accompagner tout au long des démarches lors de la création de votre SCI.

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