Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Dans une ville ou un pays, tout suit des normes. Dans le but de mettre en place une structure solide et une bonne gestion de tout ce qui se passe. Et le secteur immobilier n’en est pas exempt. Pour que tout se déroule sans encombres, il y a des lois à respecter.

Elles sont mises en place dans le but de faire respecter des règles strictes. C’est le cas de la loi Carrez ayant pour titre Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriétés. Zoom sur cette loi française qui s’applique exclusivement dans le monde de l’immobilier.

La loi carrez qu’est ce que c’est ?

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Comme la plupart des lois, la loi Carrez a été mise en place grâce à un député. Ce dernier se nomme Gilles Carrez d’où le nom loi Carrez. Elle a été rédigée par ce député et représente un diagnostic immobilier en vigueur. De nos jours, les ventes immobilières montent en flèche.

Les gens ne cherchent plus des biens indépendants mais investissent dans de la copropriété. On parle souvent alors d’immeuble ou d’un bâtiment. Dans la copropriété on peut retrouver un certain nombre de lots. Un des propriétaires veut alors faire la vente d’un de ces lots, lui appartenant évidemment.

Et selon la loi Carrez, la surface d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété doit impérativement figurer sur l’acte de vente lorsque celui-ci change de propriétaire. Ce qui n’est pas du tout ce cas si c’est une maison individuelle.

De ce fait les nouveaux acquéreurs d’un logement en copropriété sont mieux protégés comparés à des acquéreurs de maisons individuelles. La loi Carrez est adressé plus particulièrement aux vendeurs. Elle oblige ces derniers à spécifier la superficie habitable du logement mis en vente. Elle constitue d’une certaine manière un diagnostic immobilier. On doit fournir cette surface habitable à l’acheteur à la signature de l’acte de vente.

  • Surface habitable et loi Carrez

Comme il a été expliqué, la loi Carrez concerne la mention obligatoire de la surface d’un bien immobilier en copropriété. En ce qui concerne cette surface, on fait mention exclusivement de la surface habitable dont dispose le bien.

La surface habitable est calculée en fonction de la surface privative disponible. Il peut s’agir tout aussi bien d’un appartement que d’une maison pour la seule condition que ces biens doivent être compris dans une copropriété. Lors de la mise en vente du bien, le vendeur doit mentionner ce point.

En effet, il doit mettre au courant le futur acheteur que le bien mis en vente est compris dans une copropriété. Il faut par contre prendre en considération un point : ce ne sont pas tous les biens en copropriété qui sont concernés par cette loi. En effet, la loi Carrez ne couvre que les biens d’une surface de 8 mètre carré au minimum.

Comment faire le calcul de la surface habitable ?

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Selon la loi Carrez, on calcule selon la surface habitable et on la mentionne dans l’acte de vente quand le bien change de main. Pour procéder au calcul, on va mesurer la surface totale de plancher. On va par la suite y déduire les murs, embrasures, gaines, cloisons, congés d’escalier et marches.

On ne prend pas en compte toute partie dont la hauteur sous plafond de moins de 1m80. Le cas du placard est particulier pour ce qui est de la loi Carrez. Il est pris en compte si sa hauteur sous plafond est de 1m80 minimum. C’est également le cas si le niveau du sol est identique à celui du reste de la pièce.

  • Le cas de la maison

Lorsque l’on évoque la loi Carrez, on parle exclusivement des biens en copropriété. Et en évoquant les biens en copropriété, il nous vient toujours en tête les logements en lotissement. Or la copropriété horizontale est également comprise dans le lot. Ce qui est le cas de la maison. Les maisons en copropriété sont celles retrouvées sur un terrain commun. On a donc un terrain et on y trouve plusieurs maisons. Et ce terrain commun est détenu par les copropriétaires. Peu importe la surface du terrain en question.

  • Le cas de la mezzanine

La mezzanine est une sorte de petit entresol. On la retrouve dans certains logements et maisons. Dans des cas particuliers, on peut retrouver des mezzanines en structures légères et elles sont facilement démontables.  Pour la loi Carrez, si la mezzanine est présentée dans ce cas alors elle n’est pas comptée dans la surface habitable.

En effet, en raison de sa structure démontable, on ne peut pas vraiment la prendre en compte car on peut s’en débarrasser autant qu’on le veut. On retrouve aussi la mezzanine en structure dure. Si sa hauteur sous plafond dépasse les 1m80, alors on prend en compte cette mezzanine. Elle est encadrée de ce fait dans la loi Carrez sans problèmes.

  • Le cas de la chambre

La loi Carrez, comme on l’a dit, revoit la surface habitable. Et la chambre est comprise, toutes les chambres en fait. On peut rencontrer des chambres dans les étages. Les plafonds sont donc droits et il en va de même avec les murs.

Dans certains habitats, surtout dans les maisons, certaines chambres sont situées dans les combles. Les greniers pour la plupart du temps. On appelle ces chambres des chambres mansardées. Pour ces types de chambres, les murs sont souvent en pente.

Un mur en particulier plus précisément. Si une des parties est en dessous de 1m80, on ne peut pas considérer la partie dans le métrage. Ce qui fait donc que la loi Carrez ne s’applique pas. Pour une chambre mansardée alors, il est obligatoire de vérifier  la hauteur sous plafond par rapport à la totalité de la surface habitable loi Carrez.

  • Le cas des locaux commerciaux

Nombreux sont les gens qui investissent dans les locaux commerciaux. Ils choisissent ainsi des points stratégiques pour booster les activités le mieux possible. Habituellement les investisseurs cherchent de grands locaux s’ils jouissent de grands capitaux.

Mais il y a aussi des investisseurs qui cherchent des locaux plus petits. Ils visent surtout des zones qui seront en mesure de leur apporter du profit et investissent même s’il s’agit d’une copropriété. Dans ce cas, ils peuvent acheter un ou plusieurs lots selon leurs besoins. Les locaux commerciaux ainsi que les bureaux sont concernés par l’obligation de calcul dans le cadre de la loi Carrez. Mais cela ne s’applique que si le bien est mis en vente.

  • Le cas de la location

Depuis 2009, les termes de la loi Carrez s’appliquent à travers la loi Boutin lorsqu’un propriétaire met en location un logement destiné à être une résidence principale. En effet, ce genre de situation se fait de moins en moins rare en fonction des besoins et contraintes rencontrés.

Appartements ou encore maisons, des propriétaires mettent en location leur bien. Et dans ce genre de cas, c’est la loi Boutin qui prend le dessus en appliquant la loi Carrez. Un fonctionnement double. La surface loi Boutin ne prend pas en compte les combles qui ne sont pas aménagés.

On citera aussi les remises, garages, balcons, terrasses, cabines d’été et vérandas. En effet, ces derniers ne sont pas reconnus comme étant dans la partie des surfaces habitables et ne sont pas de ce fait pris en compte. Il y a par contre une exception. Si la véranda est fermée et dispose d’une surface dépassant les huit mètre carré alors sa surface sera comptée dans la surface habitable. Et cela est aussi valable pour les loggias. Mais attention, on ne prend en compte ici que les espaces fermés.

  • Les espaces de stationnement et de stockages

Dans la plupart des logements, on retrouve toujours cette petite ou grande pièce où l’on stocke tout et n’importe quoi. Ce sont ce que l’on appelle des espaces de stockages. Généralement on y trouve des objets de toute sorte qu’ils soient neufs ou vieux. Étant donné que ces lieux ne sont pas occupés par des personnes, ils ne sont pas comptés dans la loi Carrez. Et il en va de même pour les parkings et les caves. On ne prend en compte que le sous-sol s’il respecte la hauteur exigée et s’il est aménagé.

Loi Carrez et acte de vente

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Comme nous l’avons dit, le calcul de la surface habitable par la loi Carrez fait partie du diagnostic immobilier. Et la présentation de cette surface habitable est obligatoire dans le cadre de la vente du bien immobilier. On doit alors apercevoir cette mention sur tout contrat de vente.

Même si c’est une obligation, il arrive que des vendeurs ne la mentionnent pas dans un acte de vente. Dans ce genre de cas, l’acheteur a tout à fait le droit de porter l’affaire au tribunal d’instance. Et il peut demander la nullité de l’acte en question.

Également si la surface réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur est en droit de faire une demande de réduction de prix proportionnel aux mètres carré manquants.

  • La loi Carrez, dans quel intérêt ?

Afin de protéger les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsqu’il dépend d’une copropriété, le mesurage de la loi Carrez a été mis en place. Son but est de fournir avec exactitude les mesures des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété.

La Loi Carrez peut donc inévitablement s’apparenter à un diagnostic immobilier attestant de la surface privative d’un lot. Cependant, le mesurage des surfaces de plancher s’effectue toujours après avoir déduis les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les embrasures de portes et surtout les pièces dont le plafond se situerait en dessous d’1m80 (caves, garages) …

Ce diagnostic immobilier s’effectue obligatoirement sur un bien immobilier à la vente et inclus dans une copropriété. Suivant cette définition, il peut s’agir d’un appartement, d’un local commercial ou professionnel, d’une maison… Plus précisément, il concerne ceux dont la surface est au moins égale à 8m². Afin de définir plus exhaustivement quels types de biens sont précisément concernés par ce mesurage une liste s’impose.

  • Quels types de bien sont compris par la loi Carrez ?

Étant donné que la loi Carrez permet de protéger les intérêts des acquéreurs, beaucoup veulent en profiter. Or, ce ne sont pas tous les biens qui sont compris par la loi Carrez. La loi Carrez ne prend en compte que les biens en copropriété et mis en vente. C’est-à-dire une vente qui fait partie intégrante d’un lot de copropriété.

On citera de ce fait alors la copropriété verticale, horizontale, un local faisant office d’habitation, celui faisant office de commerce et enfin un local professionnel. Pour la copropriété verticale, on parlera surtout d’immeuble alors que l’horizontale fait surtout référence à un lotissement. Tout ceci en prenant toujours en compte la superficie du bien mis en vente qui ne doit pas être inférieure à huit mètre carré.

  • Mesurage, cout et validité

Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert ou un diagnostiqueur professionnel pour ce genre d’opération. Cependant il est toujours recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour garantir un meilleur résultat et une plus exacte mesure.

En effet, l’opération peut s’avérer technique puisque le mesurage est réalisé selon des critères définis par la Loi Carrez. Une fois effectué, le mesurage exact est ainsi annexé au compromis de vente. Il doit obligatoirement être présent dans le dossier avant la signature.

Si l’acte de vente comprend en son sein une surface dépassant de plus de 5% la surface réelle, l’acquéreur peut intenter une action en justice et obtenir une diminution du prix dans un délai d’un an. De plus, les frais de notaire liés à la vente peuvent être largement diminués.

Comme le mesurage Loi Boutin, tant qu’aucun travail n’est effectué sur le logement il n’est pas nécessaire de refaire le diagnostic qui reste donc valable. Concernant le prix, seules des estimations peuvent être fournies puisque selon la taille des superficies mesurées il variera. En effet même si le prix moyen tourne autour de 50€, il peut être majoré ou minoré.

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