Le fait de calculer la rentabilité locative ou le rendement immobilier est une chose indispensable avant n’importe quel investissement immobilier. C’est l’un des critères principaux qui favorisera votre choix.
Cette étape est aussi conseillée si votre prochain investissement immobilier comporte des risques. Vous devez mesurer les éventuels aléas et connaître la rentabilité locative réelle de votre investissement.
Sachez tout de même qu’il existe plusieurs types de rentabilités et différentes manières de calculer le taux de rendement pour un investissement locatif. Focus sur ce sujet.
Définition de la rentabilité locative d’un bien immobilier
De nos jours, lorsqu’un investisseur effectue l’acquisition d’un bien immobilier, il évite de faire le calcul de la rentabilité locative. Mais qu’est-ce que la rentabilité locative finalement ? Pour faire simple, c’est l’indicateur principal qu’il faut prendre en compte quand vous faites une opération d’investissement immobilier.
Quand le placement est un studio, un appartement, une maison, un parking, un immeuble ou encore un bureau ou un commerce, l’expression « rendement » est remplacée par la rentabilité locative.
Quand vous investissez de l’argent dans un projet locatif, vous devez calculer le rendement annuel du placement afin de savoir combien d’argent vous allez obtenir sur une année. Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi.
Grâce à cette méthode, vous aurez la valeur du ratio entre le montant investi et la part des revenus locatifs annuels. Ainsi, un investissement locatif doit être étudié sérieusement en considérant les produits et les charges.
Généralement, le calcul se fait en deux temps, vous devez d’abord commencer par la rentabilité locative brute avant de passer à la rentabilité locative nette.
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Le calcul de la rentabilité locative brute se fait en 3 étapes bien précises. Il faut prendre la somme des loyers hors charges perçus sur 12 mois. Vous devez multiplier l’ensemble par 100 et les diviser par le coût total de l’investissement locatif y compris les frais de notaire, des agences et des travaux s’il y en a.
Pour mieux comprendre cette théorie, voici un exemple concret :
Disons que votre loyer mensuel brut est de 500 €. Si ce loyer est encaissé sur les 12 mois, le total annuel des loyers hors charges s’élève à : 6000 €. Le prix d’achat du bien immobilier est de 200 000 € avec les frais d’actes notariés compris. Ainsi, la rentabilité locative brute que vous percevrez sera de 3 % soit, 6000 €/200 000 € x 100.
Toutefois, ce résultat ne représente pas la réalité de la performance immobilière puisque les frais à la charge du bailleur comme les charges de copropriétés, la taxe foncière et les frais de syndic ne sont pas pris en compte. Vous devez donc calculer le rendement net.
Comment se passe le calcul de la rentabilité locative nette ?
Avant d’entamer le calcul proprement dit, il est impératif de distinguer toutes les charges qui adviennent au bailleur et celles qui sont à la charge du futur locataire.
Voici la liste des charges que doivent supporter le propriétaire du bien immobilier dans le cadre d’une location de sa maison :
- La taxe foncière
- Les vacances locatives lorsque la maison n’est pas louée
- Les travaux d’embellissements du bien au moment des rotations des clients
- L’assurance sur les loyers impayés, le cas échéant
- Les frais de gestion locative au cas où la gestion est déléguée
- Les frais d’agence dans le cadre d’une location du bien immobilier
D’autres frais peuvent également être ajoutés à cette liste, celle-c n’étant pas exhaustive.
Le calcul de la rentabilité nette se fait en 5 étapes. Commencez par additionner toutes les charges payées par le propriétaire et non remboursées par le locataire en une année. N’oubliez pas de mentionner les frais d’entretien, de réparations, l’assurance, la taxe foncière, les honoraires de compatibilité, les charges de copropriété, etc.
Par la suite, additionner aussi le supplément d’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux générés par ces revenus locatifs. Et multipliez ces charges par 100 puis diviser le résultat par le coût de l’investissement.
Et pour finir, veuillez soustraire le taux obtenu au taux de rentabilité locative brute. Ainsi, vous aurez le taux de rentabilité nette de votre bien immobilier.
Comme pour la méthode précédente, voici un cas concret qui reprend l’exemple ci-dessus :
Imaginons que le total de vos charges annuelles s’élève à 8 000 € et que le supplément d’impôt sur le revenu imputable est de 1 000 €. Le total des charges induites par revenus locatifs est 8 000 + 1 000 = 9 000 €.
Le taux de ces charges par rapport à l’investissement immobilier est de 9 000 x 100/100 000 = 9 %. Dans ce cas, la rentabilité locative nette de votre bien immobilier est de 9 % – 3 % = 6 %.
En effectuant ce calcul, vous pourriez savoir la rentabilité minimale de votre appartement. Si la valeur obtenue est en dessous de 5 %, elle est insuffisante. Par contre, au-delà de 10 %, la rentabilité est suspecte. En général, les investisseurs immobilier ont une rentabilité locative nette comprise entre 5 à 10 %.
Les facteurs de réussite d’une bonne rentabilité locative
Avoir une bonne rentabilité locative est avantageux, car elle permet de s’enrichir ou d’autofinancer son emprunt bancaire sans débourser d’argent. Néanmoins, ce ne sont que des calculs prévisionnels et non une garantie.
Pour obtenir une rentabilité dans les calculs, limitez tout risque de vacances locatives. La localisation du bien est alors très importante. En effet, sans une bonne position géographique et des commerces à côté, votre appartement se retrouvera souvent vide pendant des mois et compromettra votre rendement. Une maison vide sans locataire ne vous rapporte rien du tout et en plus, elle vous coûte cher.
Comme vous l’avez compris, l’étude du marché de l’immobilier de la ville que vous avez choisie est une étape indispensable avant de vous lancer dans un projet immobilier. Pour votre sécurité, misez sur un bien immobilier dans les grandes métropoles et leurs environs. C’est un choix à la fois cohérent et sûr. Soyez très attentifs au dynamisme économique et au développement de la ville en question.
L’autre alternative que vous pouvez employer c’est la location étudiante. Vous en tirerez beaucoup davantage, surtout sur les petites surfaces. La demande est toujours en hausse dans les grandes villes prisées par les étudiants.
Comment se passe la simulation en ligne pour le calcul de la rentabilité locative ?
Le secteur de l’immobilier reste un placement stable et judicieux. Bien évidemment, vous allez devoir faire le bon choix. Et pour vous faciliter la tâche et éviter les erreurs de calcul, vous pouvez effectuer une simulation en ligne.
Il existe plusieurs sites qui calculent le rendement locatif d’un bien immobilier. D’ailleurs, c’est également une manière de gagner du temps et de penser à autre chose.
Cependant, tous les simulateurs en ligne ne sont pas complets même s’ils sont efficaces. Ainsi, pour être certain de trouver le produit au bon endroit et vous offrant un maximum de rendement, faites appel à un expert de l’immobilier d’investissement. Il répondra à toutes vos questions et vos doutes quant à la méthode que vous utilisez.
Investir dans le domaine de l’immobilier nécessite une bonne réflexion et surtout de bien connaître le marché local pour optimiser ses placements. Le type de bien que vous devez acheter dépend avant tout, de vos objectifs personnels.