Même s’il s’agit de votre bien, vous ne pouvez pas entrer chez le locataire comme bon vous semble. Il faut au moins avoir une excuse et toute excuse n’est pas valable pour débarquer chez lui.
Vous pouvez programmer une visite en cas de vente ou de relocation. Dans tous les cas, il faut trouver avec le locataire des arrangements pour ces visites. Que faire s’il n’accepte pas ces visites ?
La vente d’un logement en location
Vous êtes propriétaire et décidé de vendre votre bien faisant l’objet d’un contrat de location ? Sachez que vous devez exposer prioritairement votre offre de vente au locataire qui occupe le logement avant de poster une annonce et de trouver un potentiel acheteur : on parle ici du droit de préemption.
Ce dernier n’est valable que pour les logements loués vides, autrement dit, il ne concerne pas les logements en location meublée.
Vous devez le faire, même si vous savez que le locataire ne va pas accepter cette offre. Le fait de ne pas respecter ce droit de préemption expose le propriétaire bailleur à des sanctions.
Ces sanctions peuvent aller jusqu’à l’annulation de la vente réalisée avec un autre acquéreur. À partir de cette présentation de l’offre au locataire, ce dernier a deux mois pour se décider, notamment pour accepter la proposition et pour faire valoir son droit.
- Droit de préemption du locataire, c’est quoi exactement ?
Si jamais le propriétaire bailleur décide de vendre son logement en location, il doit respecter le droit de préemption du locataire. Ce droit est défini par la loi du 31 décembre 1975 et par la loi du 6 juillet 1989 encadrant les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Ces lois prévoient la priorisation du locataire en tête de liste des acheteurs pour ce logement loué, ce qui renforce la protection du locataire.
Ce droit de préemption n’est valable que pour les locations non meublées, qu’il s’agisse d’un bien d’habitation ou d’un bien commercial. Il est à noter également que ce droit s’étale au conjoint ou au partenaire de PACS du locataire qui est inscrit sur le contrat de bail.
Pour donner ce congé à votre locataire, le propriétaire doit informer son locataire avec une lettre recommandée et bien entendu un accusé de réception également , par un acte d’un huissier ou par une lettre remise en mains propres contre récépissé ou émargement.
Si le bien est un immeuble et qu’il compte plusieurs locataires, le propriétaire doit les informer un à un. Peu importe la situation, le propriétaire bailleur se doit aussi de respecter le préavis de six mois avant la fin du contrat du bail de location.
- La priorité du locataire
De par le droit de préemption, le locataire bénéficie de cette priorité sur la liste des acheteurs.
Cependant, cette priorité n’est valable que dans les hypothèses de vente suivantes :
– En cas de vente de bien suite à l’échéance du bail et à la délivrance de congé par le propriétaire bailleur
– En cas de vente du bien suite à la division intégrale ou partielle de l’immeuble
– En cas de vente de l’intégralité d’un immeuble comprenant plus de cinq logements, que ceux-ci soient occupés ou libres
– En cas de vente d’un immeuble avec plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires
Comprenez que le droit de préemption devient nul, notamment pour le cas de la vente de l’intégralité d’un immeuble, si le nouveau propriétaire décide de proroger les baux de location en cours.
- Ce que doit contenir la lettre de congé pour vente
Le congé pour vente est associé à une offre de vente au locataire, même si dans la lettre, le propriétaire ne le mentionne pas en noir sur blanc.
Pour faire part de cette décision au locataire, le propriétaire doit rédiger une lettre dans lequel on doit retrouver :
– Le motif du congé, notamment les raisons de cette vente
– Le prix et les conditions de vente du logement qu’occupe le locataire et éventuellement des autres logements loués dans le cas d’un immeuble
– La description du bien
– Les conditions de l’offre de vente au locataire
La lettre devra être par la suite envoyée par lettre recommandée avec un accusé de réception ou par un acte d’huissier. Si votre locataire se trouve à deux pas de chez vous, il est possible de passer chez lui pour lui remettre la lettre en main propre contre un émargement ou un récépissé. On doit également retrouver avec cette lettre de congé une notice d’information par rapport aux obligations du bailleur.
- Locataire : comment répondre ?
Cette lettre de congé contient déjà l’offre de vente destinée au locataire. Ce dernier sait déjà combien le logement est vendu, donc il peut répondre.
Pour cette réponse, le locataire peut :
– Accepter l’offre en envoyant au propriétaire une lettre par recommandé avec accusé de réception. Dans celle-ci, il doit également notifier s’il fait une demande de prêt immobilier ou non
– Refuser l’offre en envoyant une lettre par recommandé avec accusé de réception
Il est à noter que cette offre proposée du propriétaire bailleur n’est valable que durant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte l’offre, il est possible de raccourcir le délai de préavis.
Au cas où le locataire doit avoir recours à un crédit immobilier, le délai de préavis est prolongé à quatre mois à compter de la date de réception de la lettre d’acceptation d’offre envoyée au propriétaire bailleur.
Si le locataire ne donne pas de retour sur ce délai ou s’il est en retard, ceci est traduit par un refus de la proposition du propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire peut penser à poster une annonce pour la vente de son bien.
Il doit présenter la même offre de vente aux autres potentiels acheteurs que celle proposée au locataire. Si le propriétaire affiche des conditions de vente plus avantageuses, notamment un prix moins élevé, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption et d’un nouveau préavis faisant un mois.
Si ce nouveau préavis est écoulé, le propriétaire est libre de recevoir de potentiels acheteurs pour une visite.
Droit de visite pour le bailleur pour la vente de son logement
Il est à rappeler que le propriétaire a le droit de vendre son bien, même si celui-ci est en location et même s’il est occupé par un locataire. De ce fait, il a le droit de faire visiter son bien.
Cependant, ce type de visite avec les potentiels acheteurs est encadré par la loi et le propriétaire doit respecter ces conditions. Pour ne pas avoir de soucis avec le locataire, il peut également attendre le terme du droit de préemption du locataire.
- La visite du bien loué en vue de la vente
Un potentiel acheteur ne fait pas une offre d’achat sans avoir visité le bien. Il demande sûrement une visite, même si le propriétaire lui présente mille et une photos du logement en question.
La loi du 6 juillet 1989 visant l’amélioration des rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire a prévu ce droit de visite pour la vente du bien. Ce droit de visite dans le cadre d’une vente est un peu différent de celui dans le cadre d’une relocation.
- L’organisation des visites
Peu importe la situation, le propriétaire doit respecter le droit du locataire à la jouissance paisible du bien et au respect de la vie privée de ce dernier.
Cependant, ceci n’enlève pas le droit du propriétaire pour les visites avec les potentiels acheteurs. La législation prévoit des visites tous les jours, sauf les jours fériés et les dimanches.
Le propriétaire peut alors venir avec un ou plusieurs acheteurs potentiels. Là aussi, une visite ne doit pas dépasser les deux heures par jour.
C’est donc au propriétaire de bien planifier les visites : il peut directement entrer avec les potentiels acheteurs pour une seule visite ou faire une courte visite pour chaque acheteur.
Il est à noter également que le propriétaire ne peut pas forcer la porte du logement pour ces visites. Il doit avoir une autorisation pour celles-ci et il doit respecter certaines obligations et étapes.
Le propriétaire doit d’abord voir avec son locataire les disponibilités de ce dernier pour les jours et les horaires de visite. Il ne peut pas par exemple venir un lundi matin avec un acheteur pour une visite alors que le locataire se rend à son travail. Il faut trouver un terrain d’entente pour ces visites.
Lors de la rédaction du bail, même si à ce moment le propriétaire n’envisage pas encore la vente de son bien, il doit intégrer une clause en cas de vente de bien.
Dans celle-ci, on doit retrouver toutes les dispositions relatives aux visites, notamment aux jours et aux horaires de visite. Même si le bail ne prévoit pas cette clause, rien ne modifie les droits du propriétaire.
Quand le locataire valide ces temps de visites, le propriétaire bailleur doit lui confirmer quand il passe avec ses clients.
Là, deux cas peuvent se produire :
– Si le locataire est disponible au moment de la visite, il est présent sur les lieux. Ceci dit, il ouvre la porte au propriétaire et ses candidats. C’est le cas le plus simple et il ne devrait pas y avoir de problème
– Si le locataire n’est pas disponible pour une raison quelconque et qu’il n’est pas chez lui. Dans ce cas, vu qu’il a accepté ces visites, il doit laisser ses clés au propriétaire bailleur ou lui donner l’autorisation d’utiliser le double des clés. La situation est un peu complexe et pour éviter tout souci et pour sécuriser la visite, il est préférable de mettre par écrit cette validation du droit d’entrée pour le propriétaire dans le logement.
Le refus de visite par le locataire
Nous n’avons pas tous des locataires compréhensifs : malgré les dispositions légales et malgré votre bonne volonté, votre locataire peut s’entêter à refuser les visites avec vos potentiels acheteurs.
- Ne pas faire justice soi-même
Certes, le propriétaire a ce droit de visite, mais il ne peut pas se faire justice lui-même. Il ne peut pas imposer ce droit de visite à son locataire en forçant la porte du logement. Comprenez que même si ce n’est pas écrit noir sur blanc dans le contrat de bail, le propriétaire doit respecter la jouissance paisible des lieux au locataire.
Autrement dit, le locataire n’est pas obligé d’ouvrir ses portes au propriétaire, à un visiteur, notamment au potentiel acheteur ou à un agent immobilier sans son consentement. La situation est bien complexe, mais le locataire est dans son droit.
Si le propriétaire force la porte, le locataire peut se retourner contre lui. Il peut évoquer la violation de domicile. Même si vous êtes propriétaire du logement, votre locataire peut vous poursuivre en justice pour violation de domicile et là, vous risquez un an de prison et 15 000 euros d’amende. Si votre locataire ne veut rien entendre pour ces visites, il est préférable de rester conciliant.
- Que faire face à cette situation ?
Oui, la situation est bien complexe, mais soyez patient. Si votre locataire refuse votre droit de visite, vous pouvez dans un premier temps lui écrire pour lui rappeler ses obligations et vos droits. Mettez également par écrit une demande de rencontre pour discuter de l’organisation des visites.
Cette lettre doit être envoyée par recommandé avec accusé de réception. Ne glissez pas seulement cette enveloppe dans sa boîte aux lettres, car le fait qu’elle soit envoyée par recommandé avec accusé de réception constitue déjà une preuve que vous l’avez déjà averti.
À la réception de la lettre, trois cas peuvent se produire :
– Soit le locataire donne une suite favorable, tant mieux pour vous
– Soit il donne un retour négatif
– Soit il ne répond pas
Dans les deux derniers cas, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires. Ces dernières lui permettent de faire valoir son droit, mais aussi de réclamer des dommages et intérêts au Tribunal d’instance. Dans ce cas, le propriétaire peut parler de préjudice pour retard dans la vente du logement.
Bien vendu : qu’en est-il du contrat de bail ?
Quand le logement est vendu, le locataire peut rester sur place, notamment si son bail n’est pas encore arrivé à son terme.
Dans ce cas, le contrat se poursuit et les conditions ne changent pas même si c’est un nouveau propriétaire. Le nouveau propriétaire peut alors rendre visite au locataire pour en même temps lui laisser ses coordonnées.
Une fois la transaction conclue, il est raisonnable que l’ancien propriétaire présente le nouveau propriétaire au locataire. Cependant, il est impératif que ce nouveau propriétaire lui laisse ses coordonnées.
Dans ce cas, le bail de location se poursuit aux mêmes conditions. Même si vous avez un nouveau propriétaire, ce dernier n’a pas le droit d’augmenter le loyer, vu que le bail est encore en cours. Si le contrat de bail prend fin, c’est le nouveau propriétaire qui doit remettre le dépôt de garantie.
Vente d’un logement occupé : ce qu’il faut savoir
Même si le contrat de bail de location de votre bien est encore en cours, vous pouvez le vendre. Dans ce cas, le propriétaire est dans l’obligation d’informer le locataire, notamment de donner son préavis et surtout de lui présenter l’offre de vente avec la lettre de congé. Le locataire bénéficie alors du droit de préemption qui le met en prioritaire sur les potentiels acheteurs.
À la réception de cette proposition de vente, le locataire a deux mois pour l’accepter ou la refuser. Dans les deux cas, il doit en informer son propriétaire bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
S’il ne donne pas de réponse, c’est que l’offre ne lui convient pas et ceci se traduit automatiquement par un refus. Dans ce cas, le propriétaire est libre de trouver de potentiels acheteurs.
Même si le locataire occupe encore le logement et que le propriétaire trouve un potentiel acheteur, il a le droit de faire visiter le logement. Comme il y a vente, le locataire tout comme le propriétaire doivent s’attendre à des visites.
Dans ce cas, les deux parties, notamment le propriétaire et le locataire, doivent trouver un terrain d’entente sur le planning de visite. Sachez toutefois que le propriétaire peut faire visiter ce logement qui est encore occupé par le locataire tous les jours à part les dimanches et les jours fériés. Il a également droit à deux heures de visite par jour.
Si le locataire n’est pas conciliant par rapport à ces visites, le propriétaire n’a pas le droit de forcer la porte. Au cas où le propriétaire entre sans l’autorisation du locataire, ce dernier peut le poursuivre en justice pour violation de domicile. Dans ce cas, le propriétaire doit lui écrire une lettre rappelant ses droits et les obligations du locataire.
À ce stade, si le locataire n’est pas encore coopératif, le propriétaire peut faire des poursuites judiciaires pour faire valoir ses droits et pour éventuellement demander des dommages et intérêts pour préjudice dans le cadre du retard de vente.