Tout savoir sur le diagnostic d’assainissement

Il existe quelques diagnostics immobiliers obligatoires avant de pouvoir mettre en en vente une maison ou un appartement, le diagnostic d’assainissement en faisant partie. Avec les autres diagnostics techniques, il est alors à remettre à l’acheteur pour prévenir tout risque sanitaire.

Qu’est-ce qu’un diagnostic assainissement ?

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Un diagnostic assainissement fait partie des diagnostics techniques obligatoires avant de procéder à une vente immobilière. Cette opération consiste à contrôler et à vérifier le fonctionnement du système d’assainissement. Il tient compte également si oui ou non les systèmes ont subi des entretiens réguliers.

Un tel diagnostic juge surtout si les installations sanitaires d’une maison sont conformes aux normes en vigueur et si elles sont adéquates pour des facteurs tels que le nombre de personnes qui vont habiter la maison par exemple.

Tout comme les autres diagnostics techniques, il est alors à remettre aux futurs propriétaires de l’habitation, avant que l’acte de vente ne soit signé chez le notaire.

Les différents types de diagnostic assainissement

En tout, l’on distingue deux types de diagnostic assainissement, qui sont les suivants :

  • Diagnostic assainissement collectif

Pour une grande partie des foyers, le système sanitaire se trouve raccordé avec le réseau commun de collecte des eaux usées. Un diagnostic assainissement collectif vérifie tout d’abord si le réseau sanitaire d’une habitation est bien relié au réseau collectif des eaux usées.

De même, il examine l’état du système sanitaire. Il est à remarquer que pour une maison prévue d’utiliser le réseau collectif, le raccordement devra s’effectuer obligatoirement dans un délai de deux ans.

  • Diagnostic d’assainissement non collectif

Près de 15% à 20% des ménages français ne sont pas raccordées au système d’eaux usées collectifs. La loi sur l’eau impose alors des contrôles réguliers, surtout sur de telles installations. Pour ces habitations donc, l’on a recours à un diagnostic assainissement non collectif.

Ce dernier évalue la faculté qu’a une maison pour traiter elle-même ses eaux usées. Par la même occasion, le diagnostic vérifie que le rejet de ces dernières ne vient pas polluer l’environnement. Suite à un diagnostic assainissement non collectif donc, l’on pourra en déduire si oui ou non la maison est conforme aux normes en matière de traitement des eaux usées.

Quels sont les logements concernés par un diagnostic assainissement non collectif ?

Ce diagnostic touche surtout les propriétés qui ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Autrement dit, ce diagnostic assainissement est nécessaire dans le cas où une maison utilise une fosse septique ou encore une fosse toutes eaux, un réseau d’épandage souterrain ou/et un bac à graisse.

A quoi sert un diagnostic assainissement ?

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Tout d’abord, comme un diagnostic assainissement fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, il sera alors nécessaire si l’on souhaite vendre une maison ou un logement.

De plus, un tel diagnostic permet de garantir le fonctionnement du système de traitement des eaux usées avant que la vente immobilière ne soit conclue. Il note également si l’entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées ont été faits dans les règles.

D’un point de vue environnemental, près de 600 000 logements évacuent leurs eaux usées directement dans la nature. L’on imagine alors les effets néfastes que cela pourrait avoir sur l’environnement, et surtout sur les nappes phréatiques et les cours d’eau. Le diagnostic assainissement survient alors afin d’éviter un tel désastre.

En cas de vente d’un logement, le diagnostic assainissement constitue également un élément nécessaire, à donner au notaire, avant que le contrat de vente ne puisse être signé. Il sera alors remis avec les autres dossiers tels que le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic électrique,…

Le but d’un diagnostic assainissement n’est pas seulement de faire un état des lieux. En effet, il vise à informer l’acheteur du logement sur l’état actuel du système d’assainissement, qu’il soit collectif ou non. De même, il vise aussi à améliorer les installations non collectives.

Les points revus lors d’un diagnostic assainissement

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Les modalités techniques quant aux contrôles des installations d’assainissement non collectif sont régies par l’arrêté du 07 Septembre 2009. De ce fait, l’on peut classer les contrôles en trois types bien distincts.

  • Dans le cas d’une installation ayant déjà fait l’objet d’un contrôle

L’article 3 du précédent arrêté fixe la modalité quant à la réalisation des contrôles périodiques. Il est à vérifier si les installations permettent le traitement commun de l’ensemble des eaux usées de nature domestique. Ces dernières sont constituées des eaux-vannes et des eaux ménagères produites par l’immeuble ou la maison.

  • Toute installation datant d’avant le 31 Décembre 1 998

Pour ce deuxième cas, il existe plusieurs points à vérifier vu que la maison ou l’immeuble en question a déjà plus de 20 ans. Il faut compter au minimum 16 points si on se réfère aux modalités définies par l’article 4 de l’arrêté 07 Septembre 2009.

La première chose à faire est donc de localiser, d’identifier et de caractériser les dispositifs qui constituent le système de traitement des eaux usées. Ensuite, le technicien chargé du diagnostic se charge de repérer l’accessibilité, les défauts d’installations ainsi que les usures éventuelles.

Il vérifie ensuite le respect des prescriptions techniques ainsi que les règlementations à respecter lors de l’installation ou la réhabilitation d’une telle installation. Finalement, l’on vérifie si l’installation n’entraîne pas des risques sanitaires et environnementaux.

  • Pour les installations et réhabilitations réalisées après le 31 Décembre 1 998

Certes, même pour une installation ou une réhabilitation récente, il existe quelques points à vérifier aussi pour celles qui ont été effectuées après le 31 Décembre 1 998. L’installation doit être vérifiée si elle est adaptée aux exigences et aux contraintes environnementales. Elle devra également tenir compte de la sensibilité du milieu des caractéristiques du terrain et à l’immeuble desservi.

Le diagnostic ne porte pas uniquement sur le côté technique, il vérifie également les autorisations communales, le cas échéant, et l’existence d’étude hydrogéologique si besoin est. Les exécutants du diagnostic devront alors contrôler 19 points au total, ce qui est stipulé dans l’article 5.

Dans quel cas un tel diagnostic est-il obligatoire ?

D’un point de vue juridique, le diagnostic assainissement est devenu obligatoire depuis le 01 Janvier 2011 lors de la vente d’un logement. Bien que cette disposition ait déjà été prévue par la loi du 30 décembre 2006 relative à l’eau et aux milieux aquatiques, elle n’a été rendue obligatoire que par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010.

D’où son application dès le début de 2011. Pour être valide, un tel diagnostic devra alors daté de moins de 3 ans. Dans le cas où le logement n’est pas vendu après ce délai donc, le propriétaire devra faire refaire le diagnostic par un professionnel.

Toutefois, il est à noter qu’un diagnostic assainissement n’est pas obligatoire si le logement est raccordé au tout-à-l’égout de la ville. Cette obligation s’applique uniquement dans le cas des installations non collectives.

Qui réalise le diagnostic assainissement ?

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La réalisation d’un diagnostic d’assainissement collectif, c’est-à-dire relié au tout-à-l’égout peut être faite par un diagnostiqueur immobilier. Ce dernier devra seulement d’une certification.

Toutefois, en ce qui concerne le diagnostic assainissement non collectif, c’est autre chose. En effet, il est du ressort du SPANC ou Service public d’assainissement non collectif d’effectuer un tel diagnostic.

Autrement, le certificat ne sera pas valable. L’on fait donc appel à l’agent du SPANC, celui de la commune où le logement se trouve, pour effectuer le contrôle de conformité de votre installation et à établir le diagnostic.

Dans le cas où la commune n’appartient pas à un SPANC, ce sera alors du ressort du service municipal de la commune de le faire.

Un diagnostiqueur immobilier ne peut intervenir dans le diagnostic d’assainissement que s’il a été missionné par le SPANC. Dans le cas où il n’a pas été missionné par cet organisme, cela pourrait alors jouer en défaveur du propriétaire si jamais il y avait un litige juridique avec le nouvel acheteur.

Quand faire un diagnostic assainissement ?

L’idéal est de réaliser un diagnostic assainissement avant de mettre en vente un logement. En effet, le certificat n’est valable que pendant 3 ans. Au risque de devoir le refaire donc s’il a expiré, mieux vaut le réaliser tout juste avant de mettre la maison en vente.

Toutefois, il se peut aussi que l’on souhaite faire un diagnostic en dehors du cadre de la vente immobilière. Si le propriétaire veut préserver l’environnement, avoir une habitation saine et adopté un comportement écoresponsable, il pourra alors faire ce diagnostic.

Cela vise alors à vérifier l’état général du système d’assainissement non collectif. Le diagnostic indiquera également les entretiens dont ce système pourrait avoir besoin.

Pour chaque commune, le bon fonctionnement des installations est vérifié au moins une fois tous les dix ans. Mieux vaut alors se renseigner auprès de la municipalité.

Quels sont les engagements suite à un diagnostic assainissement non collectif ?

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Le diagnostic assainissement non collectif n’est pas comme la plupart des diagnostics immobiliers obligatoires. En effet, certains diagnostics n’engagent aucune prise de responsabilité de la part du propriétaire mais servent uniquement à avertir l’acquéreur sur l’état réel de l’habitation qu’il s’apprête à acheter.

Le diagnostic assainissement non collectif oblige le propriétaire à la réalisation de travaux d’amélioration ou de réhabilitation dans le cas où le système d’assainissement n’est pas conforme aux règlementations.

Dans le cas où il y a des dangers sanitaires ou encore des risques environnementaux, il faudra alors réaliser des travaux de mises en conformité. Toutefois, il faut savoir que le délai alloué est limité.

En effet, il faudra les terminer dans les 12 mois (un an) après la mise en vente de la maison ou de l’appartement. Les frais de mises en conformité sont alors à la charge du vendeur. Pour les résidences principales qui ont été construites avant le 01 Janvier 1 990, les propriétaires peuvent prétendre à l’Eco-prêt à taux zéro

Ils peuvent alors demander jusqu’à un montant de 10 000 €, remboursable sur 10 ans et sans intérêt pour procéder aux réparations et modifications nécessaires.

Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas entreprendre ces travaux d’amélioration, l’acheteur aura alors une bonne manœuvre quant aux négociations du prix. Il pourra même casser le prix, en se basant sur l’argument que le système d’assainissement n’est pas aux normes et qu’il y a encore de lourdes tâches à faire.

Dans le cas de l’absence d’un diagnostic assainissement, l’acheteur a tout à fait le droit d’annuler la transaction, sans qu’il ne soit pénalisé. Dans le cas où la vente a déjà été conclue, il pourra aussi poursuivre le vendeur pour cause de vice caché ou obliger le propriétaire à faire des travaux de réparation à ses frais.

Prix d’un diagnostic assainissement

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Tout d’abord, le tarif d’un diagnostic assainissement peut varier d’une commune à une autre. Il est fixé par la municipalité de chaque ville. Mais en moyenne, le coût d’une telle opération est entre 80€ à 180€, voire même jusqu’à 250€.

Ce montant est alors à la charge du propriétaire ou du vendeur du logement. Suite à un diagnostic assainissement, le SPANC peut signaler les cas suivants : qu’il n’y a aucuns travaux à prévoir car l’installation est conforme, les travaux à effectuer, les recommandations sur l’entretien, l’accessibilité et/ou les modifications à effectuer, les travaux à réaliser en cas de risques sanitaires et environnementaux.

Il sera alors plus avisé de se renseigner à l’avance sur ce que cela pourrait coûter la pose d’une nouvelle fosse septique par exemple. Le prix des éventuels travaux de mise en conformité, quant à lui, est à partir de 5 000 € jusqu’à 10 000 € environ.

Il faut tout de même soumettre le projet de réhabilitation au SPANC de la commune où est localisé le bien immobilier. Dans ce cas, il reviendra au SPANC d’attester de sa conformité. Il vérifiera aussi si les travaux réalisés sont conformes aux projets établis.

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