Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est nécessaire de passer devant un notaire pour signer un acte de vente. On en devient alors propriétaire et un acte ou un titre de propriété nous sera alors délivré. Mais qu’est-ce qu’un acte de propriété ? À quoi sert-il et comment l’obtenir ? Zoom sur ces points importants.
Définition
Aussi connu sous le nom de titre de propriété, l’acte de propriété est un document officiel attestant que l’on est propriétaire d’un bien immobilier. Pour que ce document obtienne toute sa notoriété, il doit obligatoirement être établi par un officier public, généralement un notaire. Le notaire, en tant que rédacteur de l’acte devra publier celui-ci au service de la publicité foncière.
L’acte de propriété est donc nécessaire quel que soit le mode d’acquisition du bien immobilier en question (donation, achat, succession, vente). Il faut aussi noter que le titre de propriété peut se rapporter à plusieurs biens en même temps, même si ces biens sont répartis dans plusieurs communes différentes.
Après la publication de l’acte auprès du service de la publicité foncière, le notaire fera parvenir à son propriétaire une copie authentique de l’acte de propriété. Cela peut prendre quelques semaines, voire même quelques mois (six mois au maximum) avant que le propriétaire n’obtienne l’acte de propriété authentique.
En tant que pièce justificative pour une propriété, ce document comporte alors des éléments permettant d’identifier le bien ainsi que des mentions concernant les droits qui lui sont attribués.
Ainsi, il comporte également les droits qui se transmettent avec le bien tel que la servitude par exemple. Vu l’importance d’un tel document, il est alors conseillé de conserver un acte de propriété au moins jusqu’à la revente du bien immobilier.
Les différentes parties d’un acte de propriété
En tout, un acte de propriété comporte deux grandes parties : la première est la partie normalisée et la deuxième est la partie développée. Les éléments nécessaires pour la publication à la publicité foncière ainsi que ceux nécessaires à la détermination de l’assiette des droits, taxes, salaires et impôts sont contenus dans la partie normalisée. C’est également la partie réservée à l’identification des deux parties (acheteur-vendeur) et celle du bien immobilier.
Quant à la deuxième partie, elle permet au notaire ou autre officier public, qui est le rédacteur du document, de développer d’autres éléments importants liés au bien immobilier. On peut citer par exemple les conditions générales de la vente, les obligations qui sont à la charge des deux parties (acheteur-vendeur) ou encore l’environnement dans lequel le bien est situé (plan d’urbanisme,…).
Les éléments présents sur un acte de propriété
Suivant les deux grandes parties de l’acte de propriété, on distingue les éléments suivants :
- Dans la partie normalisée:
Tout d’abord, les informations concernant le rédacteur de l’acte, et donc l’officier public sont inscrites tout en haut du document. A savoir : nom, études, adresses professionnelles, … Cette partie comporte également les identifications des deux contractants (acheteur-vendeur). On y retrouve donc l’état civil, les adresses et coordonnées, le régime matrimonial, la nationalité ainsi que le statut fiscal de chaque partie.
De même, cette partie renseigne sur le bien qui fait l’objet de l’acte de propriété. Ces informations permettent de le reconnaître avec exactitude. Ainsi, les informations suivantes sont nécessaires : adresse postale et références cadastrales de la parcelle (département, commune, section cadastrale, n° de parcelle, lieu-dit, contenance cadastrale/surface). Le numéro de lot est également à noter dans le titre dans le cas où il est question d’une copropriété.
La partie normalisée doit aussi faire mention si la vente se rapporte au bien en entier ou à une partie seulement. C’est ce qu’on appelle la nature et quotité des droits immobiliers. Comme l’acte de vente constitue la source d’un acte de propriété dans les cas les plus fréquents, le prix du bien devra aussi y figurer ainsi que les modalités de paiement de la somme due (s’il se fait au comptant ou échelonné, etc).
Les éléments fiscaux doivent également figurer dans cette première partie. Par les éléments fiscaux, on entend le calcul et le montant d’une plus-value éventuelle, les abattements éventuels pour la durée de détention du bien immobilier ou le régime fiscal dans le cadre d’une société. Mais aussi, la date à laquelle l’acte de propriété a été réalisé devra y être inscrite.
- Dans la partie développée
Les éléments contenus dans cette partie peuvent varier d’une propriété à une autre. Mais dans le cas général, on y retrouve les dispositions relatives à l’urbanisme. Le notaire peut donc y faire mention de la nature, les servitudes d’utilité publique applicable au bien, les dispositions d’urbanismes ainsi que les taxes applicables en cas de demande d’autorisation d’urbanisme.
Pour que l’acte soit bien précis, le notaire peut pareillement y détailler l’origine de la propriété. En général, cela se rapporte à la succession des propriétaires durant les 30 dernières années. En plus des noms des propriétaires, on y retrouve aussi la mention de l’état civil, adresse et profession des propriétaires passés.
Compte tenu des règlementations relatives à l’habitation, la partie développée d’un acte de propriété peut aussi faire mention des diagnostics obligatoire auxquels le bien est soumis tel que le diagnostic environnemental, le diagnostic électrique ou autres diagnostics techniques.
Finalement, l’administration fiscale appose ses cachets sur l’acte de propriété pour qu’elle soit authentifiée. Compte tenu des nombreux éléments présents sur un acte de propriété, il n’est pas rare de trouver un titre faisant près d’une cinquantaine de pages.
Que faire pour obtenir un acte de propriété ?
Il faut savoir que l’acte de propriété n’est pas délivré en même temps que la signature d’un acte de vente d’une propriété, surtout en ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier. Le délai quant à la réception de ce document est d’au moins un mois à partir du premier rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte de vente. Ce délai permettra aussi au notaire de réaliser les formalités d’enregistrement.
Le titre de propriété sera alors remis à son propriétaire par voie postale, mais avant, il doit d’abord transiter par le Service de la publicité foncière. Durant les quelques mois avant la réception d’un acte de propriété, on doit recevoir une attestation de propriété immobilière. L’attestation facilitera alors toute démarche administrative comme pour établir un contrat d’électricité ou encore un abonnement au gaz.
Dans le cas d’une vente immobilière, les démarches à suivre pour l’obtention d’un acte de propriété sont les suivantes. Tout d’abord, l’acquéreur et le vendeur signent l’acte de vente authentique. Le notaire rédige alors l’acte de propriété et envoie ce document vers le SPF (Service de la publicité foncière). Une fois que le SPF ait enregistré l’acte de propriété donc, il est renvoyé au notaire. Il le fait donc parvenir à son propriétaire après l’avoir authentifié.
Ceci dit, la vente n’est pas le seul moyen pour acquérir un bien immobilier. Il y a aussi la succession. Dans ce cas donc, l’attestation immobilière sera la source de propriété au lieu de l’acte de vente. Ce document atteste alors du changement de propriété et devra être rédigé dans les 6 mois qui suivent le décès de l’ancien propriétaire.
A quoi sert un acte de propriété ?
Le titre de propriété est un document attestant qu’une personne est le propriétaire légal d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain, parking). Il permet aussi d’identifier avec exactitude le bien en question. Il n’atteste pas uniquement de la propriété mais mentionne également les servitudes qui sont liées à une telle propriété, s’il y a en bien sûr.
Une fois que le notaire ait présenté l’acte au SPF, l’acte de propriété devient opposable à tous. Autrement dit, personne ne pourra plus contester le droit de propriété à celui qui possède l’acte de propriété. Bien que son délai d’obtention soit susceptible de varier (entre un mois à six mois), l’acte de propriété n’est pas nécessaire pour occuper les lieux. En effet, la jouissance de la propriété est effective dès lors que l’acte de vente est signé entre l’acheteur et le vendeur, en présence du notaire.
À savoir, l’acte de propriété que l’acheteur ou le successeur reçoit est une copie authentifiée. La version originale, aussi connue sous le nom de la « minute », est conservée à l’étude notariale. C’est de cette version originale que le notaire se sert alors pour en faire une copie dans le cas où l’acte de propriété est perdu.
Les droits du propriétaire liés à un acte de propriété
L’acte de propriété offre à son titulaire « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue ». Autrement dit, le propriétaire du bien immobilier peut alors l’utiliser, en disposer ou profiter de ces revenus en cas de location ou de vente.
On parle ici de la jouissance du bien que le propriétaire détient. Il peut aussi en faire ce qu’il en veut : le proposer à la vente, le faire don à une autre personne ou à un organisme, ou même le détruire. Comme l’acte de propriété le signale, le titulaire peut faire ce qu’il veut du bien sans nécessiter l’accord d’une autre personne.
L’acte de propriété donne également le droit de se servir du bien, ou au contraire de ne pas s’en servir du tout. Il peut donc habiter les lieux, les prêter à une tierce personne ou tout simplement les laisser vacants. Grâce à la notoriété que lui confère l’acte de propriété, le propriétaire peut également y mener des travaux ainsi que d’effectuer des modifications sur son bien.
- Ses limites
Il est vrai que l’acte de propriété signifie que le bien peut être disposé de la manière la plus absolue. Toutefois, il y a quelques limites que la loi impose même si l’on détient un acte de propriété. La première est l’abus de droit. En effet, c’est un agissement qui est sanctionné par la loi. Par abus de droit, on entend un propriétaire qui utiliserai son droit de propriété de façon à nuire à autrui. Comme par exemple, une construction visant à cacher ou à gâcher la vue de la propriété voisine est considéré comme un abus de droit.
Les troubles anormaux au voisinage ne sont pas non plus permis et constituent donc une limite quant au droit de propriété. Dans le cas où les agissements du propriétaire portent atteinte à la tranquillité du voisinage, la loi peut alors sévir car ce sont là des gestes qui ne sont pas justifiés par la possession d’un acte de propriété. Comme troubles anormaux, nous pouvons citer nuisance sonore, trouble olfactif et privation de vue. Toutefois, cela revient au juge de statuer si la nuisance constitue un trouble anormal ou non.
Que faire en cas de perte de l’acte ou du titre de propriété ?
Il est possible que l’acte de propriété soit perdu, volé ou détruit. Dans ce cas, on pourra alors demander une copie certifiée au même notaire qui a rédigé l’acte initial. En effet, le notaire est tenu de conserver les titres de propriété durant une durée d’un siècle (100 ans).
Toutefois, cette opération n’est pas gratuite et la prestation sera facturée au propriétaire. Il faut cependant savoir que l’acte de propriété en soit ne peut pas être payant. Les frais à payer sont plutôt ceux de désarchivage et de copie. Le nouvel acte de propriété possèdera alors la même valeur légale que l’ancien.
Il se peut aussi que l’on ne connaisse pas le notaire qui a rédigé l’acte de propriété initial et donc on ne sait pas vers quel notaire se tourner en cas de perte. Il faut alors s’adresser à la chambre de notaire la plus proche pour qu’elle vous indique les démarches à suivre. Il est aussi possible de s’adresser au service du cadastre de la mairie où se situe ledit bien.
Mais dans tout le cas, l’acte de propriété est un document officiel très important. Il devra alors être conservé durant toute sa vie. Au pire, nous devons bien le garder jusqu’à ce que le bien immobilier soit vendu ou cédé.