Tout savoir sur la signature d’un compromis de vente

Avec un budget adéquat, nous pouvons toujours faire des achats. Surtout dans le cas d’un bien immobilier. Le prix de l’immobilier varie constamment. Pour autant cela n’impacte pas sur les chiffres de vente. On enregistre de plus en plus de vente conclue. Que ce soit dans un cadre purement professionnel ou particulier.

Mais lors d’une vente et de sa conclusion en question, il faut toujours suivre des démarches particulières. Et la plupart de ces démarches sont obligatoires. Il ne faut pas donc vendre ou acquérir un  bien de n’importe quelle façon. Il faut passer par la signature d’un compromis de vente.

C’est déjà un engagement en soi bien que ce ne soit pas l’acte définitif à signer. Avant de s’engager donc, il est important de connaitre la portée de ce fameux compromis de vente et de ses caractéristiques.

Le compromis de vente c’est quoi ?

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Avant la signature de l’acte définitif, on passe par le compromis de vente. Le compromis de vente est un avant contrat. C’est ce qui scelle l’accord des parties sur la vente. On le nomme comme tel car on passe d’abord sur cet avant-contrat avant de signer l’acte définitif.

Il est de ce fait préparatoire de l’acte définitif. Bien que ce soit un avant-contrat, on parle ici d’un vrai contrat. Il est la preuve concrète que le vendeur veut bien vendre son bien à l’acheteur. Et l’acheteur déclare aussi de son côté qu’il veut bien acheter le bien. Les deux entrent donc en accord.

Bien qu’on ait défini exactement ce qu’est le compromis de vente et ce qu’il convient, il faut prendre conscience de la valeur de ce dernier. Le compromis de vent est un engagement tacite. Le fait de le signer sou entend que les personnes concernées sont consentantes pour un engagement ferme et définitif dans l’achat ou la vente de telle ou telle chose.

La signature dudit compromis mentionne aussi les prix ainsi que des charges convenues. C’est par la suite que les personnes passent par l’acte de vente qui est établi par un notaire. Mais il faut aussi prendre en compte les conditions suspensives.

Mais ces dernières ne sont pas durables et sont levées selon les situations. Dans ce cas alors, si la vente vient à être annulée alors que ces conditions sont levées alors le vendeur est en droit de demander à l’acquéreur une somme dont le montant est fixé dans la clause pénale du contrat.

Généralement elle est fixée à 10% du prix de vente. Un compromis de vente est un engagement car outre le papier en question que l’on doit signer, on prend également en compte les conditions exposées. Et elles sont parfois très imposantes surtout pour le cas des biens immobiliers.

En effet, même si cela n’est pas souvent exposé, le compromis de vente engage le vendeur à présenter l’état du bien en question. Il est alors tenu de faire des diagnostics complets et de n’omettre aucune information. Le but est de faire la vente d’un bien  dans l’état qu’il est. En même temps, l’acquéreur en prenant en compte l’état du bien s’engage également à l’achat en signant le compromis de vente.

Pour autant cela ne signifie pas qu’il signe un engagement définitif. Il dispose encore d’un délai de rétractation. Le compromis de vente est LE papier qui lui permettra de prendre encore un peu de temps avant de passer à une signature définitive.

Les étapes du compromis de vente

arrows-2027262_1280(11)Lors de l’élaboration du compromis de vente et après sa signature, on doit considérer les étapes suivantes :

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du moment où ce dernier a en sa possession l’acte ou la lettre recommandée qui notifie la vente. Durant ce délai, l’acquéreur a tout à fait le droit de renoncer à acheter le bien.

Il récupérera alors la totalité de la somme versée dans un délai de 21 jours à compter de la date de la rétractation. La somme versée est souvent un acompte de 5 à 10% du prix du bien en question. Mais étant donné que c’est une négociation directe entre vendeur et acquéreur, l’acompte n’est pas toujours obligatoire.

Le cas du prêt : de nos jours, le recours au prêt est très courant pour l’achat d’un bien surtout s’il est question de bien immobilier. Dans Ce genre de cas, l’acquéreur n’a droit au crédit immobilier qu’un mois après la signature d’un compromis de vente et s’il ne l’obtient pas, la vente est immédiatement annulée.

Par rapport au vendeur : La vente d’un bien ne peut s’effectuer que si le vendeur fournisse des diagnostics immobiliers. En effet, il faut qu’il expose et justifie l’état de son bien avant de le vendre à un tiers. En même temps, il faut aussi qu’il donne la date de construction et la situation géographique dans laquelle est situé le bien en question.

Ce cas ne concerne qu’un bien avec un seul propriétaire. Pour le cas de la copropriété, il en est autrement. Comme c’est bien le cas des appartements. Il faut que le vendeur fournisse les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l’état descriptif de division-règlement.

Une rédaction sur mesure

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Le contenu d’un compromis de vente ne se rédige pas de n’importe quelle manière. En effet, il s’agit d’un contrat sur mesure. Cela signifie que le contenu doit être adapté à la situation de tout le monde aussi bien du vendeur que du contractant, que ces derniers soient des particuliers ou des professionnels.

On évoque en premier alors les conditions suspensives. Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n’a lieu que si elles se réalisent. L’une est obligatoire dès lors que l’acheteur est un particulier et qu’il a recours à un emprunt pour financer l’achat de son logement : il s’agit de la condition suspensive de l’octroi d’un prêt.

Si besoin, il faudra aussi mentionner des conditions suspensives relatives au droit de préemption de la commune, à l’état hypothécaire du bien, à l’obtention d’un permis de construire ou encore à la non-opposition à une déclaration de travaux.

Le compromis de vente est un contrat qui ne va pas seul. D’autres dossiers complémentaires sont à considérer et on peut dire alors que  ces derniers font partie du compromis de vente. On citera: le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques, le carnet d’entretien de l’immeuble,

La loi Alur impose au vendeur d’un appartement situé en copropriété, ou de tout autre lot, d’annexer au compromis de vente ou de remettre à l’acheteur préalablement à la signature de ce compromis, un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété (que le vendeur possède déjà ou qu’il doit demander au syndic). Certains ne sont à fournir qu’à partir d’une date ultérieure.

La condition suspensive

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Dans le cadre d’un achat, il est toujours possible que le vendeur n’ait pas toujours  tous les moyens pour acheter un bien. Ce dernier étant plafonné à un certain prix, le vendeur doit passer par le crédit pour pouvoir compléter son budget. Il contracte alors un prêt auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit.

Dans ce genre de cas alors, on passe par la fameuse condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Cette condition est obligatoire seulement si l’acheteur est un particulier et qu’il a eu recours à un emprunt dans le but de financer son projet d’achat.

  • Documents annexés au compromis de vente

Certes les deux parties ont signé le compromis de vente mais il faut accompagner ce dernier d’autres documents. Ces documents sont à présenter obligatoirement selon la loi Alur.

Dans le dossier de vente alors, on retrouve :

Les documents sur l’organisation de l’immeuble : l’achat d’un appartement situé dans un immeuble est très fréquent. Il est alors obligatoire de présenter les documents sur l’organisation de l’immeuble en général. Dans ces documents, on retrouve les règles de copropriété et l’état descriptif de division, les procès verbaux des assemblées générales.

En effet, si l’immeuble est compris dans le cadre d’une copropriété, il est tout à fait normal que tous les propriétaires se réunissent pour la prise de décisions communes. On retrouve aussi la fiche synthétique de copropriété. Cette dernière est établie par le syndic regroupant les données techniques et financières de l’immeuble. Des dates sont à prévoir quand il faut joindre ces dossiers obligatoirement.

Document relatif à l’état de l’immeuble : Il est totalement naturel de connaitre l’état de l’immeuble vendu. On présente alors le carnet d’entretien qui est gardé par le syndic. C’est une sorte de carnet de santé de l’immeuble. On y trouve tous les travaux ou rénovations effectués. On y note absolument tout et plus principalement les gros travaux en stipulant bien les dates. Il y a cependant un cas particulier. Dans le cadre d’un immeuble appartenant à des copropriétaires, il se peut que l’acheteur en fasse membre et qu’il possède déjà un ou plusieurs lots. Dans ce genre de cas, le vendeur n’est pas alors tenu de remettre un carnet d’entretien.

Documents relatifs à la situation financière du lot vendu et de la copropriété :  il est impératif que le vendeur connaisse ces situations. Dans les documents on retrouve donc le montant des charges payé par le vendeur au cours des exercices précédant la vente, le montant des fonds de travaux à disposition et les cotisations effectuées,  les sommes dues au syndicat s’il y en a et le montant des impayés de charges. A noter que certains de ces documents ne sont pas à fournir si vous faites un achat dans un immeuble ne constituant que 10 lots seulement et moins.

Les documents complémentaires : si les documents ci-dessous sont obligatoires, il y a aussi les documents dits complémentaires. On citera une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi que des conclusions du diagnostic technique global.

Le déroulement de la signature d’un compromis de vente

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Après avoir réuni tous les documents nécessaires, les personnes concernées peuvent maintenant passer par la signature du compromis de vente. Attention, il faut disposer d’autant d’exemplaires que de parties étant donné que chacune d’elles doit en posséder.

Il faut noter que le compromis de vente permet aux tiers de faire une opposition dans un délai déterminé. Le compromis de vente est un engagement des deux parties. Et dans cet engagement, le vendeur est tenu de verser un acompte à un pourcentage déterminé du prix du bien.

Étant donné que ce n’est encore qu’un compromis de vente, l’acheteur a le droit de se rétracter durant un délai déterminé. L’acompte qu’il a versé sera entièrement remboursé. Il dispose alors d’un délai de 10 jours pour se rétracter.

L’acheteur peut se rétracter à n’importe quel moment durant ce délai. Il n’est pas tenu de présenter un motif et la rétractation peut s’opérer sans pénalité. Il préviendra alors le vendeur par la lettre recommandée avec avis de réception dans les temps. Une fois le vendeur porté à la connaissance de cette rétractation, ce dernier dispose d’un délai de 21 jours pour rembourser l’acquéreur.

L’important dans toutes ces démarches c’est toujours de respecter le délai. La signature d’un compromis de vente est faite sous la présence d’un notaire. Il faut donc prendre en compte que tout ce qui a été noté a été notifié par le notaire. Les parties sont alors engagées.

Et selon le code civil : « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix ».

  • Un cas à considérer

Le compromis de vente est un papier qui constitue une preuve tangible effectuée entre deux parties ou plusieurs parties dans le cadre d’une vente immobilière. Il est conseillé de le rédiger et de signer sous la présence d’un notaire avant de passer à l’acte définitif. Il arrive cependant que l’un des deux parties ne signe pas ce dernier.

Dans ce cas, l’autre partie a tout à fait le droit de demander en justice un versement des dommages et intérêts ou l’exécution forcée de la vente.

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