Vous avez une propriété que vous souhaitez vendre ? Il y a quelques termes techniques et détails que vous devez connaître avant de se faire. Cela vous évitera de vous faire avoir et d’éviter les mauvaises surprises.
Bien entendu, on ne reviendra pas sur l’importance de faire appel à un courtier ou une agence immobilière pour la gestion de la transaction. Cela vous facilitera grandement la démarche. Comme vous êtes le vendeur, il vous appartiendra d’en régler la commission.
Pensez donc à comparer les offres avant de choisir votre prestataire. une agence vous aidera également à trouver le bon prix à laquelle céder votre bien immeuble. De quoi vous permettre de tirer une bonne plus value immobilière.
Sur ce rendement assuré par la vente de votre bien justement, voici quelques informations supplémentaires que vous devez connaitre.
Qu’est-ce que la plus value immobilière ?
Il importe en amont de revenir sur la définition de ce qu’est une « plus value immobilière » avant de s’attarder sur les détails concernant cette dernière. Quelles sont les méthodes de calculs ? Comment l’augmenter et à quel genre de transaction s’applique-t-elle ? Les questions restent encore assez nombreuses de nos jours.
- Définition pratique et technique de la plus value immobilière
Dans les faits, la plus value immobilière n’est que les revenus que vous avez obtenus de la vente de votre propriété. Dit simplement, c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immeuble.
C’est valable pour toutes les transactions immobilières : vente d’appartement, de résidence principale, de maison ou de terrain en tout genre. On peut même qualifier de plus value immobilière les rendements de la cession d’un titre sur une propriété.
- Comment en faire le calcul ?
Cependant, le calcul n’est pas aussi simple. Il y a le prix de vente et le prix de vente corrigé. Vous devez faire la différence entre les deux. Pour trouver votre plus value immobilière, vous devez déduire en amont les frais d’entretiens et de fonctionnement du bien en plus des frais d’acquisition de celui-ci du prix de vente. Pour information, les frais d’entretien culminent à 7,5 % du prix net vendeur que vous avez tiré. La plus value immobilière sera la différence.
Sachez-en outre que les frais de notaires et les commissions des agences de courtage immobilier ne sont pas à déduire du prix de vente du bien en question.
Par ailleurs, dans le cadre de la vente d’un bien après une donation, vous n’avez pas de frais d’acquisition à payer. Dit autrement, sauf les frais d’entretien, le prix de vente dudit bien constitue une plus value immobilière imposable.
- Optimiser votre plus value immobilière : comment faire ?
La plus value immobilière varie en fonction de la propriété et des propriétaires. Plusieurs détails peuvent impacter sur les rendements d’un bien immobilier. Ce peut être entre autres l’emplacement, la taille, la valorisation et le bon entretien, le DPE et le résultat des autres diagnostics, etc. Il est possible d’optimiser la plus value immobilière de votre résidence en faisant faire quelques travaux par exemple ou en augmentant la surface habitable dans cette dernière.
Les techniques de présentation dudit bien peuvent également impacter sur sa valeur vénale et donc sur votre plus value immobilière. Il faut soigner les photos et les annonces pour non seulement attirer davantage de visiteurs et tirer un meilleur prix au m2.
Pour être sûr, de vendre au meilleur prix votre résidence, faire faire un diagnostic par un professionnel est conseillé. Ce dernier donnera un avis objectif de l’état des lieux et se basera sur la valeur du marché pour vous proposer une fourchette de prix optimal.
Il vous donnera également la liste des travaux à faire avant de proposer ledit bien à la vente afin d’en augmenter le prix. Pour information, le marché est actuellement propice à une vente immobilière optimale.
La tension augmente de plus en plus dans la bulle immobilière européenne. En ligne, vous avez l’embarras du choix en ce qui concerne les prestataires de ce genre.
La plus value immobilière et la participation sociale : les bons à savoir
Il importe de connaître en avance la part de plus value immobilière que vous pouvez avoir pour la vente de votre propriété. Et pour cause, celle-ci fera l’objet d’impôt et de taxe. Focus.
- La plus value immobilière est imposable
Selon la loi fiscale française, la plus value immobilière est imposable. C’est le cas pour la vente d’une propriété classique, d’un terrain constructible ou d’un terrain agricole, etc. Cette imposition est valable également pour toutes les propriétés françaises.
- Une imposition qui reste fixe
Pour information, l’imposition d’une plus value immobilière est fixe. Contrairement aux autres impôts qui sont calculés sur la base de votre assiette fiscale, elle est forfaitaire. Elle est de 19 % à titre d’impôt sur le revenu et de 17,2 % sur les prélèvements sociaux. Le calcul se base uniquement sur la quote-part de plus value immobilière après déduction des frais d’acquisitions et des frais d’entretien du bien.
Le notaire peut vous aider notamment dans le calcul de l’impôt sur la plus value immobilière de votre transaction. Celle-ci sera inscrite dans le contrat de vente. À cela s’ajoutent les prestations des sites de simulation gratuite en tout genre.
Vous avez plus de possibilité de nos jours de pifomètre vos participations sociales en fonction du prix au m2 de votre bien.
- La taxation d’une plus value immobilière
Outre l’impôt sur les revenus de la vente, vous devez payer également des taxes sur les prélèvements sociaux. Comme susmentionnée, la taxation d’une plus value immobilière est de 17,2 %. Mais cette dernière peut faire l’objet d’un abattement qui varie en fonction des années de détention de votre propriété, et ce, uniquement sur les résidences principales. Au bout de 5 ans, une réduction de cette taxation de 1,65 % pourra vous être accordée.
Par prélèvement social, on entend notamment CSG, CRDS, etc. Les taxes sur ces derniers sont imposables aux propriétaires qui cèdent leur bien, mais pas uniquement.
C’est également le cas pour ceux qui ne cèdent que des comptes titres, qui font un échange ou une donation de propriété. Les taxations des prélèvements sociaux s’appliquent aussi bien aux personnes physiques que morales.
- Une augmentation de la taxation sur les plus values immobilières en France
Depuis 2018, on enregistre une augmentation sur la taxation des plus values immobilières en France. Selon les analyses du marché, la tension serait de 1,7 point. Elle est passée de 15,5 % à 17,2 %.
Ce n’est pas tout, l’administration fiscale peut appliquer la « technique de surtaxassions de plus value immobilière » pour les ventes de bien de plus de 50 000 euros.
Tout dépend du bien et de l’importance des rendements. La surtaxassions commence à 2 % pour les rendements entre 50 000 et 60 000 euros et peuvent atteindre les 6 % pour les ventes supérieures à 260 000 euros.
- Impôt sur la plus value immobilière : quand et comment le payer ?
Comme susmentionnée, la plus value immobilière sera déclarée dans l’acte de vente du bien. Ce sera de la prérogative du notaire d’en faire le calcul et l’enregistrement. C’est d’ailleurs aussi à ce dernier de verser les impôts sur ces revenus de la vente.
La vente immobilière se passe comme suit :
- L’acheteur et le propriétaire vont devant le notaire pour la signature d’un acte de vente. Cela peut prendre quelques mois après la visite des lieux et après l’enregistrement d’un compromis ou d’une promesse de vente
- L’acheteur règle le prix net vendeur par virement ou par chèque au Notaire. C’est le prix proposé sur l’offre de vente en ligne ou par les agences immobilières.
- Le Notaire transfère sa part aux propriétaires vendeurs. Il déduira d’avance les impôts sur les plus values immobilières qu’il devra régler au FISC.
- Les frais de notaires sont à la charge de l’acheteur et les commissions de l’agence immobilière à celle du vendeur. Ces frais ne sont pas comptés ni dans le prix net vendeur du bien ni dans les plus values immobilières.
Exonération d’une plus value immobilière : c’est possible !
Mais il est aussi possible dans certains cas de réduire ou même de s’exonérer des impôts et taxes sur les plus values immobilières. Il suffit de respecter certaines conditions.
- Pour les résidences principales
La vente de résidences principales par exemple est exonérée d’impôts. Le but étant d’inciter les particuliers à céder leur bien et de pallier à la crise du logement en France. Attention toutefois, le FISC fera quelques vérifications sur l’état et l’utilisation réelle du bien.
Vous ne pouvez donc pas le tromper en essayant de déclarer une résidence secondaire en principale avant la vente, et ce, bien que les autorités n’imposent pas un délai règlementaire de détention avant les transactions.
On qualifie de résidence principale, un logement déclaré à La Poste et aux autorités compétentes comme étant le vôtre. Vous devez avoir un certificat qui le justifie. Ce doit être l’adresse que vous avez utilisée dans vos documents officiels, et ce, depuis plus de 6 mois.
Vous devez également justifier l’utilisation des lieux par des factures d’électricités, d’internet ou d’énergie. Si quelques voisins peuvent témoigner de votre présence sur les lieux, ce serait encore mieux !
- Une exonération spécifique pour la vente d’une résidence secondaire
La vente d’une résidence secondaire peut aussi faire l’objet d’une exonération spécifique.
Mais il y a quelques conditions à respecter pour ce faire :
- Ce doit être la première vente d’une résidence secondaire que vous faites depuis février 2012.
- Vous ne devez pas être le propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années avant la mise en vente.
- La vente a un objectif précis : l’acquisition dans les 2 ans d’une résidence principale avec la plus value immobilière réalisée.
- Pour les biens de petite taille
La vente de bien de petite taille est également exonérée d’impôts sur les plus values immobilières. Tel est le cas par exemple des parkings ou autre immobilier avec une plus value de moins de 15 000 euros. Ce type de transaction ne manque pas en France. Cette exonération est valable sur tout le territoire.
- Un abattement qui dépend de la durée de détention
L’exonération des impôts sur les plus values immobilières est également possible sur les propriétés de plus de 30 ans. Mais si vous ne pouvez pas attendre autant d’années de détention avant de procéder à la vente, et ce, pour une raison ou une autre, vous pouvez toujours espérer un abattement.
Le FISC propose une réduction d’impôt différente selon l’âge de la propriété. Les bénéfices fiscaux commencent dès la 6e année de détention. Les plus values immobilières profiteront d’un abattement de 6 %. Ils augmentent à 12 % sur 7 ans, à 60 % sur 15 ans, etc.
Raison pour laquelle, on conseille généralement aux propriétaires d’attendre la 6e année de détention avant de céder leur propriété.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, aucune exonération n’est possible avant 30 ans de détention dudit bien. Néanmoins, vous pouvez profiter d’un abattement sur la durée de détention de la plus value immobilière. Cela va de 1,65 % sur 6 ans à 28 % sur 22 ans.
- Un abattement selon l’emplacement et le type de bien à céder
Les abattements sur les plus values immobilières varient également en fonction de l’emplacement du bien. C’est le cas justement lors de la cession d’un terrain agricole ou d’un terrain prêt à bâtir. Dans les zones A et B et les autres zones tendues, vous aurez plus de chance de négocier une réduction fiscale.
Et pour cause, les autorités incitent davantage les ventes dans ces grandes agglomérations où les demandes de logement ne suivent pas les offres.
Les terrains dans le but de construire des logements sociaux sont plus susceptibles d’être éligibles à une exonération de plus value immobilière. Il semble important de le souligner.