Peut-on négocier les frais d’agence ?

Acheter un bien immobilier représente un important investissement pour une famille. En plus du prix du bien, d’autres frais tels que celui d’agence immobilière viennent aussi s’ajouter au budget à prévoir.

Afin d’alléger les charges liées à l’acquisition d’un logement, pourquoi ne pas négocier les frais d’agence ?

Qu’est-ce qui explique la différence des frais d’agence ?

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On remarque qu’il existe une énorme disparité au niveau des tarifs des agences immobilières. En effet, le coût des frais d’agence peut aller du simple au triple.

Tout d’abord, il faut savoir qu’il n’existe aucune règle qui détermine les marges de manœuvre lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Ces frais ne sont pas encadrés par la loi. De ce fait, chaque agence tient compte des données liées au marché, selon ses propres manières et applique son propre taux.

Une forte demande pour le même bien fait également accroître le prix de celui-ci ainsi que les frais d’agence qui s’y rapportent. De même, le contraire est aussi vérifié. L’endroit où le bien est localisé par rapport à l’agence immobilière peut également apporter quelques modifications au niveau des tarifs. En effet, plus le bien immobilier est près de l’agence et plus les taux sont susceptibles d’être bas.

En ce qui concerne les biens immobiliers se trouvant loin de la ville, les taux qui leurs sont appliqués sont plus élevés car en plus du service l’agence facture aussi les frais de déplacement et le temps que cela a pris à son agent pour s’y rendre. Ce n’est donc pas rare de tomber sur un tarif de 3% pour les biens immobiliers situés en ville contre 10% pour ceux qui en sont éloignés.

Toutefois, l’on peut aussi voir une différence de tarif entre deux agences se situant dans le même arrondissement. Il faudra alors faire jouer la concurrence pour trouver la bonne agence. Mais l’on ne compare pas uniquement le prix, il faut également tenir compte de la qualité de service que propose le prestataire.

La nature même de l’agence fait aussi varier les taux prélevés par rapport à l’achat ou la vente d’un bien immobilier. En effet, les réseaux d’agences immobilières présentent un taux plus élevé par rapport aux mandataires ou aux notaires qui facturent leurs honoraires à un prix moindre. La conjoncture immobilière explique également cette énorme disparité. En effet, quand le marché immobilier est florissant, l’on assiste alors à un envol des frais d’agence. Cependant, les périodes de crises font baisser considérablement les commissions.

Peut-on alors négocier les frais d’agence ?

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A Paris, la commission moyenne pour la vente d’un logement d’une valeur de 450 000 € est d’environ 5,4%. Et d’après ce que l’on a pu voir, les frais d’agence ne sont pas réglementés et donc ne sont pas fixes. Ces frais peuvent alors varier d’une agence à une autre quel que soit la situation géographique du bien le taux oscille entre 3% à 8%, voire même jusqu’à 10% dans les cas extrêmes pour le même bien. De ce fait, on peut dire que le marché de l’immobilier est un marché très flexible et qui reste alors ouvert à toute forme de négociation.

Certains agents n’hésitent pas non plus à faire un effort important par rapport aux commissions officielles affichées en vitrine pour pouvoir vendre un bien et donc, d’accorder le meilleur prix à l’acheteur. À savoir, afin d’être dans la transparence et la légalité, les agences sont dans l’obligation d’afficher le montant de leur commission (arrêté du 10 janvier 2017). Et c’est également dans l’intérêt des acheteurs ou même des vendeurs de connaître la commission afin de pouvoir mieux la négocier.

Il faut aussi savoir que plus la valeur de la maison, de l’appartement ou du logement est élevée et plus il est conseillé de négocier les frais d’agence. En effet, si l’agent immobilier demande une commission moyenne de 5% sur un logement qui vaut 400 000 €, les frais s’élèveront donc à 20 000 €, ce qui n’est pas une somme négligeable.

C’est pour cette raison alors que l’on dit que le barème des commissions immobilières est dégressif par rapport au prix.

Comment négocier les frais d’agences ?

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Que l’on soit du côté de l’achat ou de la vente, il existe toujours des moyens permettant de négocier les frais d’agences liés au prix d’un bien immobilier.

  • Négociation en tant que vendeur

Le premier facteur pour faire baisser le coût des frais d’agence est la concurrence. Et ceci est d’ailleurs valable pour tous les autres domaines. Le vendeur se trouve surtout en position de force dans les villes où il est difficile de trouver un logement.

Il sera alors en mesure de faire jouer la concurrence et négocier la commission à un taux préférentiel. Demander un devis auprès de différentes agences permet de comparer le meilleur taux et de trouver le tarif qui convient le mieux au vendeur.

De plus, dans le cas où la demande est très élevée, on aura alors comme argument de négociation la possibilité de vendre le bien sans avoir besoin de passer par une agence immobilière.

Faire entendre une vente de propriétaire à propriétaire peut en effet faire baisser le taux de commission et peut être un levier pour faire baisser les honoraires.

Le type de mandat choisit pour la vente d’un bien est également un moyen au vendeur de négocier les prix. En effet, si l’on a opté pour un mandat exclusif au lieu d’un mandat simple, l’agence sera alors plus enclin à faire baisser le taux à notre demande. Pour un mandat simple, l’agent immobilier reçoit une commission inférieure à ce qu’il devra percevoir en cas de mandat exclusif.

Avec un mandat exclusif, il aura une possibilité de manœuvre plus importante car il pourra trancher une partie de sa commission afin de faire baisser le tarif. Or, en mandat simple, il n’aura pas cette possibilité car la probabilité de toucher sa commission est limitée par la concurrence.

Mais quel que soit le levier de négociation choisi, il faut savoir que la négociation côté vendeur se déroule souvent lors des premiers contacts, avant de signer le mandat de vente (ou au renouvellement de celui-ci).

  • Négociation en tant qu’acheteur

Pour l’acheteur, il faut toujours vérifier la possibilité de faire baisser le prix : que ce soit celui du bien immobilier ou le taux de commission de l’agence. En effet, le vendeur accorde généralement une marge de rabais qui peut valoir jusqu’à 4 %, alors ce n’est pas faute de la demander.

Et comme la commission de l’agence immobilière est un pourcentage du prix de vente, alors cela signifie que si le prix diminue, la commission va elle aussi diminuer. Si l’on est en quête des prix les plus bas en matière de bien immobilier, les bonnes affaires sont celles via les ventes après saisie judiciaire.

Et si vous êtes partis pour faire baisser encore plus le prix, le mieux est de prendre contact directement avec le vendeur de la maison. Vous pourriez même dire à l’agent ou au propriétaire que vous aviez déjà visité d’autres biens et que vous aviez également proposé un prix sur l’un d’entre eux. Cela pourra en effet faire changer l’avis du professionnel de l’immobilier quant au taux qu’il conçoit d’accorder.

Il est aussi dans le droit de l’acheteur de demander si la vente a été accordée avec un mandat simple ou un mandat exclusif. Dans le cas où le vendeur a opté pour un mandat simple, l’acheteur pourra alors profiter de la concurrence pour trouver l’agence prête à lui accorder le meilleur prix. Mais dans le cas d’un mandat exclusif, il sera alors assez difficile de négocier le prix vu que l’agence a le total monopole concernant la vente.

C’est vrai que par le biais du mandat immobilier, les frais d’agences sont fixés par le vendeur et l’agent. Toutefois l’acquéreur dispose toujours d’une fenêtre de négociation par rapport au prix du bien proposé à la vente.

Pourquoi faut-il avoir une certaine limite lors de la négociation des frais d’agence ?

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Il est vrai que négocier les frais d’agence représente un véritable atout financier pour l’acquéreur ainsi que pour le propriétaire d’un bien immobilier. Toutefois, il faut savoir que cette négociation possède des limites.

En effet, les négociations doivent rester à la limite des règles du marché et si les honoraires sont justifiés, ce n’est pas la peine d’entamer une négociation à ce sujet. Autrement, cela risque de devenir un facteur démotivant pour l’agent immobilier.

De cette manière, cela peut alors prendre beaucoup de temps avant que le bien immobilier ne soit vendu ou avant que l’acheteur ne puisse trouver un bien qui lui convient. Les commissions ne sont donc pas à négliger car ce sont des sources de motivation pour l’agent immobilier, qui va mettre son client en priorité.

De même, il faut admettre que la relation entre vendeur et agent immobilier est assez délicate. En effet, il se tisse une relation de confiance entre les deux parties, l’agent n’étant pas seulement un messager du vendeur mais devra également défendre les intérêts de ce dernier.

Il en est de même en ce qui concerne la relation entre l’agence et l’acheteur. Une négociation trop agressive pourra alors miner cette relation, rendant alors les échanges et l’atmosphère assez tendue.

Du côté de l’acheteur, mieux vaut ne pas pousser la négociation trop loin dans le cas où le bien en question se trouve dans des zones tendues (c’est-à-dire des zones géographiques où l’on rencontre une forte demande en matière d’immobilier). En effet, les négociations peuvent vous faire perdre votre temps ainsi que celui des autres parties.

Elles pourront même faire perdre le marché au profit d’un autre acheteur. Avant d’entamer toute forme de négociations, mieux vaut se renseigner sur le marché et évaluer l’urgence qu’a l’agent à réaliser la vente.

Les alternatives à la négociation des frais d’agence

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  • Les agences à frais réduits

Il se peut que certains vendeurs trouvent les frais des agences immobilières trop élevés. Et entamer des négociations serait en vain vu que ce sont les tarifs normaux de l’agence et donc, ces frais sont incompressibles.

De ce fait, ils peuvent alors se tourner vers des agences nouvelles générations qui proposent de nouveaux types de services avec des taux largement inférieurs (pouvant descendre jusqu’à 2% pour certains).

En effet, ces nouvelles agences peuvent être contactées directement ou sur leur site internet. Ces agences 2.0 essentiellement digital font de l’ombre aux agences physiques sur le territoire. Elles s’appuient surtout sur leurs réseaux sociaux, leurs sites ainsi que des applications comme canaux de diffusion. La rapidité de propagation des infos peut alors garantir la vente de la maison ou de l’appartement dans un délai minimal.

  • Les études notariales

Pour ceux qui ne le savent pas, les études notariales ne servent pas que pour les enregistrements seulement. En effet, certaines d’entre elles travaillent également dans d’autres domaines tels que les transactions immobilières par exemple.

Dans ce cas, les frais de négociations du notaire sont moins élevés par rapport à ceux d’une agence immobilière traditionnelle. Cela s’explique par le fait que pour une étude notariale, la transaction immobilière n’est que l’une des facettes de ses activités. Elles ne chiffrent donc pas trop haut leurs honoraires.

  • Faire appel à une agence à commission fixe

Il y a également un « forfait » à la mode en ce moment dans le domaine de la vente immobilière. C’est celui des agences immobilières de la nouvelle génération qui propose des tarifs fixes quelque soit la valeur de la transaction immobilière. Généralement, les frais sont aux alentours de 2 000 €. On peut dire alors que les forfaits fixes représentent un réel avantage surtout dans le cas où la valeur du bien immobilier est élevée.

En ce qui concerne les acheteurs, si on veut éviter une négociation en matière de frais d’agence, alors mieux vaut opter pour les zones non tendues (Zones hors métropoles). Les prix des biens immobiliers y seront plus accessibles et de ce fait, celui des frais d’agences aussi le seront.

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