Notre guide sur la taxe d’habitation pour un logement vide

La propriété immobilière est certes un bon investissement pour l’avenir, mais peut vous couter cher sur le long terme. Aussi bien pour les investissements locatifs que pour les propriétés vacantes. Vous avez non seulement des frais pour l’entretien des immeubles mais aussi des taxes à payer à la contribution.

Que devez-vous payer en taxe habitation logement vide ? Comment faire le calcul ? Quelles sont les règlementations en vigueur ? Retour sur toutes les questions que vous pouvez vous poser sur cette participation sociale des plus controversées.

La taxe d’habitation

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Pour commencer, vous devez comprendre ce qu’est réellement une taxe d’habitation. C’est bien beau de savoir qu’il s’agit d’une participation fiscale obligatoire. Mais à qui s’applique-t-elle exactement ? Focus.

  • Pour tous les propriétaires

La taxe d’habitation s’applique à tous les propriétaires d’un bien immobilier. Elle est obligatoire aussi bien pour les résidences principales que secondaire, voire pour les investissements locatifs. Elle est en dessous des impôts sur les revenus que peuvent produire le bien en question.

Il faut cependant faire la différence entre une taxe d’habitation et une taxe foncière. La première n’est possible que pour les résidences privées, de n’importe quels types et catégorie : appartement, studio, résidence de luxe, villa, dépendance et même les maisons de vacances ce qui nous intéresse ici. La seconde est obligatoire pour toutes les propriétés immobilières : terrains nus, façade d’hôtel, locaux professionnels, SCPI, etc.

  • Le calcul se base sur l’assiette fiscale du contribuable

La taxe d’habitation diffère d’un contribuable à un autre. Le montant de la participation sociale se base sur l’assiette fiscale des propriétaires. Dans certains cas, les contribuables peuvent profiter d’un abattement en la matière.

Il s’agit d’un impôt local. Elle est à la charge des locataires. En France, on est plus de 30 millions à être déductible de ce genre de taxe actuellement.

  • La taxe d’habitation est obligatoire chaque année

Pour information, la taxe d’habitation comme toutes les participations sociales est obligatoire chaque année. Le FISC vous impose le remplissage d’un formulaire de déclaration dans laquelle vous devez citer tous les biens et patrimoine que vous possédez. Ce sera sur la base de ces données qu’il fixera votre participation annuelle.

Le calcul se basera aussi sur votre adresse le 1er janvier de l’année de la déclaration. C’est le cas même si vous avez déménagé entre temps.

Depuis quelques années, on a voté un léger changement dans la loi fiscale française. Désormais, les contribuables ont une plus grande marge de manœuvre. Ils peuvent commettre des erreurs dans leur déclaration sans risquer des peines de prison ni des pénalités exorbitantes. Mais attention, ces derniers ne doivent pas être volontaires. Et vous devez les déclarer et les modifier à la minute où vous vous en rendez compte.

Quoi qu’il en soit, pour des raisons pratiques et pour être sûr de la réussite de la déclaration fiscale, on vous conseille de faire appel à un avocat fiscaliste. Vous aurez aussi ainsi la garantie d’avoir une bonne protection de vos droits.

  • Une suppression de la taxe d’habitation d’ici 2020

On se souvient encore de cette promesse du Président Emmanuel Macron. Dans son programme électoral, ce dernier avait promis une pression de la taxe d’habitation des résidences principales d’ici 2020 pour 80 % des ménages français et une réduction petit à petit de la taxe pour certains foyers.

Pour y prétendre, il fallait dans le même programme justifier d’un revenu annuel de 30 000 euros pour les célibataires. 

Pourquoi une taxe d’habitation pour les propriétés vacantes ?

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C’est paradoxal ! Et pourtant, c’est vrai. En France, les propriétés vacantes sont aussi sujettes à une taxe d’habitation. Cette dernière ne sera pas calculée sur vos ressources financières comme pour n’importe quelle résidence dans votre patrimoine.

  • Une mesure qui date des années 1998

Contrairement aux idées reçues, la taxe d’habitation pour logement vide n’est pas une nouveauté. C’est une mesure qui date des années 1998. Elle est toujours applicable dans la majorité des régions françaises, notamment dans les grandes agglomérations qui souffrent plus de la crise de logement.

L’extension d’application de cette taxe d’habitation a été votée de nouveau en 2013. Aujourd’hui, elle fait toujours polémique. Selon les sondages en effet, beaucoup de propriétaires disposent de plusieurs immeubles non exploités en France qui doivent régler cette participation sociale chaque année avec les taxes et les impôts qu’ils doivent déjà au FISC.

  • Une manière d’inciter les propriétaires à exploiter leur bien

Il s’agit d’une sanction pour ces propriétaires fainéants et une manière pour les autorités de lutter efficacement contre la crise du logement. Par le biais d’une taxe d’habitation pour logement vide, on veut inciter les propriétaires à exploiter leur bien. Cela peut être en y habitant ou en mettant leur bien en location.

Selon la fondation Abbé Pierre, en 2017, ils étaient entre presque 4 millions de personnes à n’avoir pas de logement décent en France. La crise est de plus en plus présente dans les grandes villes où la demande est plus forte que l’offre. Ceci impacte aussi sur la bulle immobilière qui est de plus en plus tendue en France et qui ne laisse pas de chance aux revenus modestes.

  • Les logements concernés par cette taxe d’habitation pour les logements vides

La taxe d’habitation pour les propriétés vacantes touche toutes les résidences et appartements ainsi que les maisons faisant usage d’habitation et qui ne sont pas exploitées par leur propriétaire. Elles doivent être habitables et non meublées, mais aussi respectueuses des normes imposées par la loi du 06 juillet 1989.  Le logement doit être correct, clos et couvert et proposer un minimum de confort.

Se basant justement sur ces critères de sélection, on peut donc exclure du lot les maisons qui n’ont pas d’installations électriques, de gaz, de système de canalisation et de distribution d’eau mais aussi de sanitaire. Il en est de même pour les résidences qui présentent un risque d’effondrement ou qui nécessitent des travaux de rénovation de grande importance.

  • Comment est calculée cette taxe ?

Comme susmentionnée, la taxe d’habitation sur les logements vides ne prend pas en compte les revenus du contribuable. Mais il y a tout de même une formule utilisée par le fisc pour la calculer avec précision. En moyenne, elle est de 12,5 % de la valeur locative du bien. Mais vous pouvez bénéficier d’un léger abattement en fonction de la durée de l’inoccupation du bien.

Dit plus simplement, plus le logement est vide, plus vous aurez à payer aux FISC. La taxe d’habitation est doublée chaque année. Elle passera donc de 12,5 % à 25 % si vous ne louez ou n’habitez pas votre immeuble dans l’année.

La taxe d’habitation pour les logements vides : obligatoire, mais pas pour tout le monde

Cependant, il n’est pas rare de rencontrer des propriétaires qui ont été exonérés de cette taxe d’habitation en France. Il faut notamment rempli certaines conditions pour en faire partie.

  • Tout dépend du logement vide en question

Il y a en effet des logements qui ne peuvent plus être exploités ou loués. Ces derniers sont entre autres exonérés de la taxe d’habitation pour propriété vacances. Ce sont les résidences qui ne disposent pas du minimum nécessaire pour le confort comme susmentionné et celles qui nécessitent de grands travaux de rénovation. Selon la loi en vigueur, vous pouvez demander cette exonération si les travaux coutent plus de 25 % de la valeur vénale du bien.

  • Une vacance forcée de la propriété

La taxe d’habitation pour les propriétés vacances ne s’applique pas s’il s’agit d‘une vacance forcée. C’est-à-dire que l’absence de locataire ou d’habitant dans l’immeuble n’est pas due au manque d’implication du propriétaire. Dans ce cas, vous devez apporter la preuve de vos efforts : une publication d’annonce sur les plateformes dédiées, un contrat avec un courtier pour la mise en location du bien, etc.

  • Une location de 90 jours consécutifs

Pour éviter de payer une taxe d’habitation pour logement vide, vous pouvez également opter pour une location saisonnière du bien. Sachez qu’il suffit d’une location de 90 jours consécutifs par an pour ne plus figurer dans la liste des propriétés vides. C’est ce qu’on appelle « hébergement touristique ». Mais attention, il y aura une taxe spécifique que vous devez payer dans ce cas.

  • Le cas d’un logement secondaire meublé

Vous avez une résidence secondaire que vous utilisez que rarement dans l’année. Vous ne souhaitez pas payer une taxe d’habitation pour logement vide pour cette propriété dans la mesure où ce genre de participation sociale est plus cher que les impôts fonciers classiques ? Il vous suffit de la meubler. Cela prouve l’utilisation fréquente, même passagère, du bien.

Vous pouvez également entretenir votre propriété pour prouver votre intérêt. Cependant, ceci ne vous exonère pas du payement des autres taxes locales.

  • Une exonération pour les propriétés qui ne sont pas dans la zone éligible

La loi sur l’extension de la taxe d’habitation pour les logements vides a proposé quelques changements par rapport à la version originale de 1989. Ces derniers concernent notamment les zones où ce genre de pénalité fiscale était possible.

En effet, cette taxe d’habitation n’est pas effectif sur tout le territoire mais uniquement sur les zones tendues ou les grandes villes. Si tel n’est pas le cas de votre immeuble, vous pourriez être exonéré du paiement de cette participation fiscale.

Pour information, il y a 2 critères de sélection des zones éligibles pour une taxe d’habitation pour logement vide en France selon la loi. La région doit avoir plus de 500 000 habitants au moins et un déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande de logement.

Il y a notamment un décret officiel qui tient la liste de ces zones tendues qui compte aujourd’hui plus de 1 000 communes dont Arles, Bastia, Ajaccio, Annecy, Bordeaux, Lyon, etc.  Vous pouvez la consulter en ligne.

  • Une lettre de demande d’exonération

Enfin, si vous êtes éligible pour une exonération de la taxe d’habitation pour logement vide, vous devez en faire la demande. Il y a quelques mentions obligatoires dans la lettre que vous allez adresser au FISC.

Voici le modèle officiel :

Nom Prénom expéditeur
N° Rue
CP Ville

Nom Prénom destinataire
N°Rue
CP Ville

Objet : Logement non soumis à la taxe d’habitation

Propriétaire du logement actuellement sans occupant, sis au (préciser), je viens par la présente, vous informer que ce bien locatif non meublé était vacant au 1er janvier de cette année ; à ce titre, il ne pourra être soumis à la taxe d’habitation.

Je demeure à votre disposition pour toute information complémentaire.

Quelques informations supplémentaires sur la taxe d’habitation pour logement vide

 

Outre la méthode de calcul et les techniques d’exonération, voici quelques informations supplémentaires que vous ferez bien de connaître sur cette taxe d’habitation pour logement vide.

  • Une dette en héritage

La taxe d’habitation pour propriété vacante sera intégrée dans l’héritage d’un défunt. Dit autrement, si le propriétaire est décédé avant d’avoir pu exploiter son bien, ses héritiers auront la charge de régler cette taxe jusqu’à l’occupation de la résidence en question.

Cependant, si le propriétaire est décédé dans l’année où l’avis d’imposition a été envoyé, ce sera à son conjoint ou à sa conjointe de se payer la dette. Les obligations des héritiers ne commenceront qu’au courant de l’année suivante.

  • Taxe d’habitation pour logement vide et abattement sur les impôts fonciers

Il est tout à fait possible de cumuler la taxe d’habitation pour logement vide et un abattement pour les impôts fonciers. Mais il faut remplir certaines conditions pour le faire. Notamment, la propriété en question doit être inoccupée depuis 3 mois au moins. En outre, la carence locative doit être indépendante de la volonté du propriétaire.

  • Une taxe non déductible

Il s’agit d’une taxe d’habitation pour logement vide. Ainsi, elle est non déductible des revenus fonciers de votre propriété. Vous avez quelques jours à compter de la date d’avis d’imposition pour vous présenter aux autorités.

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