Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Dans le cadre d’une vente, beaucoup de conditions sont prises en compte. En effet, la vente effectuée telle quelle, n’est jamais dispensée de contrat dans son ensemble. Dans le cadre d’une vente, les parties concernées s’engagent à beaucoup de chose. Et c’est d’autant plus valable que ce soit dans une vente immobilière ou d’autres objets dont les valeurs diffèrent.

Mais dans tous les cas, on peut faire face à une promesse unilatérale de vente. Un engagement doit être entamé entre les parties en stipulant des conditions particulières. Mais avant de contracter une promesse unilatérale de vente, il est tout de même judicieux de savoir ce que c’est.

Ce qu’est la promesse unilatérale de vente

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La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat permettant de poser les bases d’une transaction immobilière. En effet, lors de la vente d’un bien, l’acheteur autant que le vendeur se mettent d’accord sur les détails de la transaction.

On notera surtout le bien en question et le prix convenu s’il est accepté par les deux parties. On peut dire alors que ces dernières entrent en négociation sur le prix et les conditions de vente. C’est seulement après que la promesse unilatérale de vente intervient.

  • La transaction immobilière entre particuliers

Nous pensons toujours que dans le domaine de l’immobilier, seuls les professionnels font des transactions soit entre eux soit avec des particuliers. Ce qui est totalement faux. Avec une augmentation accrue de l’offre et de la demande, les particuliers s’y mettent aussi.

Ils font alors des transactions entre eux. De plus, cela génère moins de frais en évitant de passer par des agences. Mais même si les transactions entre particuliers se font, il y a toujours des règles à suivre.

Et dans le cadre d’une vente immobilière, il y a toujours une réalisation en deux temps. Dans un premier temps, on retrouve l’avant-contrat qui peut être un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente. Dans ce premier temps, un accord est effectué entre les deux parties. Puis vient l’acte de vente en question.

Dans ce second temps, l’accord est effectué devant le notaire quelques mois après l’avant contrat. C’est seulement à ce moment que le prix total du bien est payé et que la propriété change de main.

Dans le cas de la promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai déterminé pour se rétracter et de ne plus effectuer l’achat. Ce délai est de dix jours. Durant ce délai il est tenu de verser un acompte qui représente un certain pourcentage de la valeur du bien. Si l’acheteur se rétracte au bout de dix jours, l’acompte est remboursé en totalité par le vendeur sans pénalité dans un délai de 21 jours.

Si aucune rétractation n’a été effectuée et que l’une des deux parties refuse de signer lors de l’acte de vente, l’autre partie a le droit de porter l’affaire en justice en demandant la signature du contrat ou en demandant des dommages et intérêts.

Tout cela en fonction des conditions qui se présentent. Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, on appelle les deux parties promettant et bénéficiaire (acheteur).

Le promettant s’engage à vendre son bien au bénéficiaire dans un délai et à un prix déterminé. Dans le contrat, le bénéficiaire dispose d’un délai durant lequel il est le seul à pouvoir acheter le bien. C’est à l’issu de ce délai qu’il pourra prendre une décision s’il veut ou non lever l’option d’achat.

  • Contrat formel sous seing privé ou devant un notaire

Bien que la promesse unilatérale de vente ne soit pas le contrat qui conclut réellement la vente, il demeure un contrat formel. Il représente l’engagement tacite effectué entre les parties concernées sur tel ou tel bien suivi des signatures de ces dernières. Mais la signature est présentée sous deux modalités possibles : une signature avec ou sans la présence d’un notaire.

Dans le second cas, on l’appelle sous seing privé :

Sous la présence d’un notaire : Le notaire est un agent professionnel à lequel on fait appel lors de la signature d’un contrat. Dans le cas de la promesse unilatérale de vente, on fait toujours appel au notaire du vendeur. Cela n’empêche pas pour autant à ce que le notaire de l’acheteur intervienne. Dans ce cas, les deux notaires vont travailler de manière collégiale et partageront les frais à parts égales. Le notaire va recevoir le contrat et le notifier en la présence des deux parties. Il va s’assurer du respect des clauses et va valider la légalité de l’accord.

Sous seing privé : Pour le sous seing privé, la signature se fait sans la présente d’un notaire. Il est à noter que la valeur de l’acte est la même que s’il a été signé devant la présence d’un notaire. La seule différence est qu’il est fait entre particuliers ou à travers la présence d’un agent immobilier. Il faut faire attention pour ce qui est du contenu du contrat dans le cas du sous seing privé.

Le contenu d’une promesse unilatérale de vente

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La promesse unilatérale de vente est un contrat complexe. Son contenu suit un modèle type déterminé. Étant donné son importance, on y retrouve des éléments principaux qui doivent être obligatoirement mentionnés. Le contenu précise également les contours de la vente. Dans le contrat, on doit retrouver les éléments suivants comme la désignation des parties : on y mentionne les parties prenantes de l’accord qui sont le promettant et le bénéficiaire.

Une désignation du bien qui met en avant une description exhaustive du bien en question. On peut également y mentionner d’autres points utiles le cas échéant entre autres les parties habitables ou encore les références cadastrales. La situation du logement qui met en avant les diverses situations comprenant tous les plans.

La date butoir de la levée d’option qui est fixée et convenue par les deux parties et sous la présence du notaire. Le prix du bien : éventuellement on doit mentionner ce prix pour que le règlement puisse être effectué le jour de la signature de l’acte de vente. L’indemnité de mobilisation, les frais annexes, le  plan de financement, les conditions suspensives, les annexes et le droit de rétractation.

Ne pas confondre promesse de vente et compromis de vente

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Nous avons toujours l’habitude de confondre ces deux actes. La seule ressemblance c’est que les deux sont des avant-contrats. La promesse unilatérale de vente comme son nom le dit si bien, n’engage réellement en premier que l’une des deux parties. Et c’est le vendeur.

Ce dernier octroie au bénéficiaire l’exclusivité de l’option d’achat. Dans la rédaction de la promesse de vente, seul l’acheteur sera en mesure d’acheter le bien dans un délai bien déterminé. Mais seulement s’il veut effectuer l’achat. Il peut se rétracter quand il le veut.

A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente fonctionne autrement. Le compromis est un engagement réciproque. Les deux parties se mettent d’accord sur tous les détails mentionnés dans le contrat. Pour ces raisons, les vendeurs le préfèrent à la promesse de vente. Le compromis de vente induit un décalage de quelques mois, le temps que l’on vérifie les clauses suspensives.

Les obligations pour le bénéficiaire

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Bien évidement dans le cas de la promesse de vente, il y a des obligations pour le bénéficiaire :

L’indemnité d’immobilisation : Facultative, l’indemnité d’immobilisation est assortie au contrat de PUV dans la plupart des cas. Elle compense le fait que le vendeur ne peut vendre son logement à personne d’autre pendant toute la durée de l’option d’achat. Il s’agit d’une somme calculée en pourcentage du prix de vente, librement fixée par les deux parties. Généralement, elle peut atteindre 10% du prix net vendeur.

Cela dit, elle peut être baissée si le vendeur a une confiance totale dans le sérieux de l’acheteur. Elle sert à éviter que ce dernier signe une promesse de vente à la légère : elle sera conservée par le vendeur si le bénéficiaire renonce à lever son option d’achat.

L’indemnité d’immobilisation est due au moment de signer la promesse unilatérale de vente, sur un compte séquestre, de préférence celui du notaire. Cela dit, on attend souvent l’expiration du délai de rétractation pour encaisser le chèque. Si la vente se réalise, l’indemnité est déduite du prix de vente.

L’obtention du prêt : Une fois la promesse de vente signée, le bénéficiaire doit faire le nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, afin de payer le prix total du bien (et les frais annexes) le jour de l’acte de vente (à moins qu’il l’achète en fonds propres). Pour cela, il doit démarcher une ou plusieurs banques.

Dans le cas où il essuie trois refus selon les conditions prévues dans la PUV, il peut activer la clause suspensive d’obtention de prêt. La promesse de vente est alors annulée, et l’indemnité d’immobilisation est restituée au bénéficiaire. Cette clause permet ainsi de protéger les acheteurs qui ne réussissent pas à obtenir un financement pour leur achat.

La levée d’option : Comme il a été dit, l’acheteur dispose d’un délai déterminé pour qu’il accepte la vente ou non. À la fin du délai, le bénéficiaire donc a le droit de faire ou non une levée d’option. La levée d’option peut être tacite ou expresse. Un critère que l’on doit impérativement mentionner dans la promesse de vente.

Si la levée d’option est tacite, si le bénéficiaire ne se manifeste pas à l’issue du délai. Dans le cas où il ne veut pas faire la réalisation de la vente, il doit prévenir l’acheteur par courrier recommandé. Dans le cas de la promesse de vente expresse, la notification est envoyée par courrier recommandé avant la fin du délai.

La rétractation du vendeur

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Il se peut aussi que pour des raisons diverses, il arrive que le vendeur se rétracte à un moment donné. Il revient alors sur ses engagements. Il se peut qu’il veuille tout simplement renoncer à vendre ou qu’il veut contracter avec un autre acheteur.

Dans la promesse de vente, comme il a été expliqué, des conditions sont mentionnées par rapport à la vente du bien en question. Bien que la promesse ait été signée par les deux parties, il est fort possible que lesdites conditions ne conviennent plus au vendeur.

Une autre raison pour laquelle aussi le vendeur est amené à se rétracter. Dans ces cas, la responsabilité du vendeur est engagée. Et l’acheteur a tout à fait le droit de porter l’affaire jusqu’au tribunal. Devant les tribunaux, les litiges seront réglés de deux manières.

La première est l’exécution forcée de la vente mais cette option est très rare. La seconde option est le paiement des dommages et intérêts. Cette option est plus fréquente surtout dans le cas où les vendeurs ne veulent pas du tout  contracter la vente.

  • Dans le cas où l’option d’achat n’est pas levée

Hors clauses suspensives, il existe deux cas de figure qui permettent au bénéficiaire de ne pas lever son option d’achat : s’il notifie sa décision pendant ou au-delà du délai de rétractation.

Pendant le délai de rétractation légal : Toute PUV est assortie d’un délai de rétractation légal de 10 jours, à compter de la réception du contrat par le bénéficiaire. Pendant ce délai, ce dernier peut revenir sur ses engagements sans aucune pénalité, récupérant l’indemnité d’immobilisation. Il doit notifier sa décision par courrier recommandé dans ce délai.

Après le délai de rétractation légal : Si l’acquéreur ne souhaite pas lever son option d’achat et que le délai de rétractation de 10 jours a été dépassé, la promesse de vente devient également caduque. En revanche, il ne peut pas récupérer l’indemnité d’immobilisation, qui est conservée par le vendeur en dédommagement. Dans les deux cas, le vendeur retrouve sa liberté de faire affaire avec d’autres acquéreurs dès que la validité de la PUV est annulée.

Dans tous les cas, dès que l’on parle dans le cadre d’une vente, il est toujours indispensable de contracter un avant contrat avant de passer par le contrat final. Mais il faut toujours faire attention pour ce qui est du contenu de la promesse de vente.

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