Bien que les transactions de particulier à particulier soient assez courantes en ce moment, certains préfèrent se tourner vers une agence immobilière pour la vente ou l’achat d’une maison ou d’un appartement. D’où les recours à un mandat exclusif. Mais en quoi cela consiste-il vraiment ?
Les différents types de mandats de vente immobilière
On distingue trois types de mandats dans le domaine de la vente immobilière. Le premier s’intitule le mandat simple pour lequel, un propriétaire a besoin de l’aide de plusieurs agences immobilières concurrentes. Ce type de mandat est également appelé mandat sans exclusivité.
Comme il y a plusieurs agences sur l’affaire, aucune d’entre elles n’a l’exclusivité quant à la vente du bien immobilier. Toutefois, chaque agence peut essayer de vendre le bien. Le propriétaire peut lui aussi vendre la maison ou l’appartement.
Dans ce cas, il n’aura pas à payer les commissions de l’agence immobilière même s’il a fait appel à cette dernière. En tout cas, ce type de mandat demande le minimum d’engagement pour les propriétaires.
De plus, grâce à une diffusion plus large des annonces, vu que l’on passe par plusieurs agences, le bien immobilier aura plus de chance d’être vendu. Cependant, ce type de mandat intéresse moins les agences à cause de la concurrence entre professionnels. De plus, seule l’agence qui a réalisé la vente recevra une rémunération.
Le mandat exclusif, quant à lui, confie la mise en vente d’un bien immobilier à une seule et unique agence. Cette dernière s’engagera alors à trouver un acquéreur dans un délai déterminé par les deux parties. Pour ce type de mandat, les propriétaires sont plus engagés, il faudra alors bien se renseigner de sur toutes les implications avant de signer un tel contrat.
Le mandat exclusif est aussi celui qui intéresse le plus les agences immobilières, et c’est d’ailleurs pour cela qu’elles le proposent toujours en premier lieu. Pour un mandat exclusif, les agences proposent de meilleures qualités de service et assurent l’intégralité des transactions liées à la vente d’un bien.
Si aucun des deux mandats ne vous convient, il y a aussi le mandat semi-exclusif. Dans ce cas, on demande à une seule agence d’effectuer la vente mais en parallèle le propriétaire peut vendre lui-même la maison.
- Fonctionnement d’un mandat vente exclusif
Dès le moment de la signature d’un contrat ou d’un mandat exclusif, l’agence immobilière a l’autorisation de mettre le bien immobilier à la vente. Elle sera la seule à pouvoir effectuer cette opération.
Il faut également noter que la signature d’un mandat exclusif avec toute agence immobilière n’est pas payante. La rémunération du professionnel est la commission de vente ou encore le pourcentage convenu par rapport au prix du bien immobilier.
Cette rémunération n’est alors due que si la transaction est réalisée et que l’acte authentique de vente chez le notaire est signé. En effet, les honoraires des agents immobiliers sont libres et non encadrés par la loi, comme c’est le cas pour les notaires par exemple.
- Que doit comporter un mandat vente exclusif ?
Il faut savoir qu’un mandat exclusif est un contrat formel qui intervient dès le début de la collaboration entre un propriétaire et une agence immobilière. Il est également règlementé par la loi Hoguet de 1970.
Il devra alors comporter l’identité du propriétaire ou du vendeur, les coordonnés professionnels de l’agent avec lequel on a conclu le mandat, la désignation et la description complète de la maison, de l’appartement ou du bien immobilier en question.
Le mandat exclusif doit également faire mention des honoraires détaillés de l’agent, qu’il s’agisse d’un pourcentage du prix ou d’une commission fixe. À savoir, le mandat exclusif est également à durée limitée. Ce délai sera alors à mentionner dans le contrat (trois mois en général mais peut aussi être prolongé).
Dans le cas où le mandat est reconductible, il devra aussi y avoir mention de la durée totale que prendra le mandat. Le prix demandé par le vendeur est également à inclure dans le mandat exclusif. Le type de mandat devra également être bien stipulé dans le contrat : s’il s’agit d’un mandat exclusif, simple ou semi-exclusif.
Les avantages et les inconvénients
- Quels avantages représentent un mandat exclusif ?
Un mandat exclusif assure la vente d’un bien immobilier dans les meilleures conditions. Tout d’abord, le logement est placé en priorité dans les canaux de diffusions de l’agence immobilière. L’agence concernée peut également mettre la plaque « A vendre » sur le logement pour qu’il soit vendu le plus rapidement possible. De plus, les agents immobiliers sont plus impliqués dans la vente sous mandat exclusif car ils sont plus motivés.
En effet, ils ont plus de chance de décroché des commissions en mandat exclusif plutôt qu’en mandat simple. De plus, les intérêts de l’agent sont alignés avec ceux des propriétaires en matière de prix, surtout s’il est rémunéré en fonction d’un pourcentage. Plus le prix est élevé, plus sa part augmentera. Il fera alors tout son possible pour vendre la maison au meilleur prix.
Le mandat exclusif valorise également un bien immobilier, quel qu’il soit. En effet, puisqu’il n’y a pas de concurrence entre agences grâce à l’exclusivité. Il n’y aura donc pas de manœuvre de négociation puisque le bien n’est disponible que chez une seule agence et cela annule tout autre canal de vente pour faire baisser le prix.
En ayant recours à un mandat exclusif, on sait aussi combien de temps il faudra attendre pour la vente de son bien immobilier. En effet, le contrat stipule la durée que cela devra prendre 3 mois environ. Mais si jamais le bien n’a pas été vendu durant cette période, on pourra toujours renouveler et rediscuter du contrat avec l’agence immobilière. De plus, pour ceux qui n’ont pas de temps pour chercher un acheteur opteront pour cette solution.
- Ses inconvénients
Bien qu’un mandat exclusif possède des avantages non négligeables en vente immobilière, il possède aussi quelques inconvénients. En effet, le mandat exclusif a le revers de la pièce en interdisant au propriétaire de vendre le bien par lui- même, même si l’occasion se présenterait à lui.
Et même s’il trouve un acheteur pour sa maison ou son appartement, il devra alors payer les honoraires de l’agence qui ont été conclus dans le contrat. Par la même occasion, il perd aussi les avantages que pourraient représenter une vente immobilière de particulier à particulier.
Comme le contrat est aussi exclusif, on ne peut donc travailler qu’avec la seule et même agence, sans possibilité d’élargir les canaux de diffusion de vente de la maison ou de demander l’aide à d’autres professionnels dans le domaine. Pour certains, le délai d’exclusivité de trois mois est trop long.
Durant cette période, l’actif du vendeur subit une importante immobilisation. Toutefois, on peut négocier avec l’agence au niveau du délai pour que ce dernier se réduise à 6 semaines ou à 2 mois tout au plus.
Les erreurs à éviter lors de la signature d’un mandat exclusif
Avant de passer à la signature d’un mandat exclusif, il faut d’abord bien comprendre tous les termes du contrat vu que c’est un énorme engagement. Tout d’abord, on sait que les honoraires de l’agence immobilière doivent être clairement indiqués dans le mandat exclusif. Il faut alors vérifier si le montant coïncide avec ce que l’agent a indiqué oralement.
On peut également comparer le prix par rapport à celui des autres agents pour le contrat au lieu de se lancer tête baissée. Il faut parfois aussi envisager le cas où le bien ne sera pas vendu suivant le prix du mandat, suite à une surévaluation du bien. Dans ce cas, le mieux est d’opter pour une commission au pourcentage plutôt qu’une commission à montant fixe.
Avant de signer le mandat exclusif, on peut également demander l’avis d’un professionnel comme un conseil juridique indépendant à propos des termes concernant le contrat. En effet, un litige long et douloureux pourrait s’en suivre dans le cas où ils y auraient des problèmes liés au mandat contrairement à l’avis d’un avocat qui aurait pu vous éviter tous ses problèmes.
La relecture des termes du mandat ou d’autres documents contractuels coûte dans les 200 € environs. Mais cela peut faire économiser une somme importante pour éviter les litiges.
Comment révoquer un mandat exclusif ?
Durant les trois mois comme convenus dans le contrat, le mandat exclusif est irrévocable. Il faudra alors attendre que le délai de trois mois passe pour envisager une annulation des effets du mandat.
Cependant, il faut faire attention concernant la nature des contrats signés. En effet, la majorité des mandats exclusifs sont à reconduction tacite. Autrement dit, l’accord qui a été passé entre le vendeur et l’agence immobilière est reconductible automatiquement.
Ils se prolongent alors d’un délai de trois mois et ainsi de suite jusqu’à ce que le bien ne soit vendu. Pour éviter cela donc, la démarche de résiliation est à déclencher 15 jours avant la fin de période d’irrévocabilité. La démarche consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception qui permettra alors de notifier le non-renouvellement du mandat. Le mandat exclusif prend donc fin à l’issue de la durée prévue par les deux parties.
Dans le cas où le contrat n’est pas automatiquement reconductible, alors le vendeur peut résilier le mandat exclusif à tout moment dès que le délai de trois mois est passé. La résiliation prendra alors effet quinze jours après la réception de la lettre et de l’AR pour justificatif.
Dans le cas où le bien mis en vente constitue la résidence principale d’un couple, la signature des deux époux, ou au moins une procuration, sera alors nécessaire pour la résiliation du mandat. Ceci est applicable même si un seul des deux en est le propriétaire.
Une alternative pour un mandat exclusif
Même s’il n’engage pas beaucoup l’agent immobilier, on conseil souvent de contracter un mandat simple. Cette alternative donne plus de liberté dans le processus de vente de votre bien immobilier.
De même, vous pourriez toujours compter sur la seconde agence dans le cas où la première a échoué et ainsi de suite. De même, on peut aussi faire le tour des petites annonces et vendre sa maison soi-même.
De cette manière, on n’aura pas à payer les honoraires des agences. On pourra même faire appel aux services des agences dématérialisées ou encore des agences en ligne pour une plus large diffusion des annonces concernant la vente de votre bien immobilier. Cela mettra les chances de votre côté si vous ne disposez que de peu de temps pour la vente. La plupart de tels sites sont gratuits et les annonces se feront en quelques clics seulement.
Pour éviter d’être coincé avec le même agent pour trois mois, mieux vaut également en négocier le délai du mandat exclusif. On verra par la suite les évolutions de la vente, si oui ou non, il est nécessaire de reconduire le contrat ou de l’annuler pour ouvrir d’autres opportunités.
Le mandat exclusif de recherche immobilière, qu’est-ce que c’est ?
Tout comme pour la vente immobilière, il existe également un mandat exclusif concernant l’achat. Ce type de mandat autorise alors un agent immobilier ou un chasseur d’appartement à rechercher et à prospecter un bien immobilier à votre nom. Comme le mandat exclusif vente, cela n’engage aucun frais d’agence, que si la transaction est validée.
De même, on aura alors droit aux services d’un agent immobilier très impliqué puisque les termes de ce contrat sont à peu près les mêmes que pour le mandat exclusif de vente. Il garde aussi des délais de validités ainsi que des clauses d’exclusivité identiques.
Toutefois, un tel engagement vous prive des meilleures sources d’informations en immobilier qui sont les petites annonces faites par des propriétaires eux-mêmes. Vous serez également coincé avec une même agence pour au moins trois mois, sans possibilité d’acheter un logement ou même d’en chercher un.
Cela arrive dans le cas où l’agent ne s’implique pas autant qu’on le souhaiterait dans la recherche de votre maison ou d’appartement. A moins de faire complètement confiance à une agence, cette option n’est pas vraiment conseillée.