Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur et l’acquéreur doivent formaliser leurs ententes dans un document appelé compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente. Cette procédure est réalisée bien avant la clôture définitive de l’accord. Le but est de responsabiliser les deux parties prenantes face à la tenue de leurs engagements respectifs. Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son bien tandis que l’acheteur garantit son intention de l’acheter.

Compte tenu des enjeux qu’implique une opération de vente immobilière, les autorités judiciaires jugent nécessaire de formaliser l’entente conclue entre les deux parties affectées dans un avant-contrat dit compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente. Le vendeur et l’acheteur s’engagent ainsi à assumer mutuellement leurs obligations respectives dans le cadre de la transaction.

La signature de ce contrat préliminaire est indispensable en vue de préparer une transaction immobilière optimale. Ainsi, certaines contraintes sont assorties au terme de ce document officiel. Cela inclut les délais à respecter pour éviter d’éventuelles conjonctures litigieuses liées au non-accomplissement des obligations prédéterminées lors de l’édition du compromis de vente.

Les conséquences peuvent s’avérer irréversibles en cas de violation des ententes consenties entre les deux parties prenantes dans la transaction immobilière. Les autorités en vigueur se chargent de définir les sanctions adéquates pour les fautifs. Cependant, les contractants peuvent aussi définir eux-mêmes les pénalités à appliquer en cas de litige selon les termes de leur propre clause pénale.

Définition

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La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est un contrat dit préliminaire que les deux parties prenantes d’une vente immobilière signent bien avant la clôture définitive de la transaction. Elle sert à la préparation de la poursuite de la signature du contrat final de vente. Ce support administratif définit toutes les obligations à la charge des deux acteurs affectés par la cession immobilière.

Plus concrètement, le vendeur et l’acquéreur sont tenus de s’engager respectivement à vendre et à acheter la propriété mise en vente. Pour que l’accord soit recevable, le bien et le coût ainsi que les modalités à respecter y seront stipulées. Les conditions suspensives sont aussi assorties au compromis de vente. Cela concerne des éléments visant à retarder la cession jusqu’à ce que surviennent des évènements comme l’obtention d’un permis de construction ou d’un crédit bancaire.

Le candidat acquéreur peut verser un dépôt initial se présentant sous la forme d’un acompte au propriétaire. Ce premier versement s’établit entre 5 et 10% du coût total du bien et est considéré comme une sorte de garantie d’achat. Cette initiative n’est aucunement exigée par la loi. Il s’agit tout bonnement d’une preuve de bonne foi de la part du candidat acquéreur.

Les conditions suspensives

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Comme déjà précisé plus haut, la fonction principale des conditions dites suspensives est de retarder la conclusion de la vente jusqu’à la venue de certains évènements spécifiques telle la validation d’une demande de permis de construction, ou encore l’obtention d’un prêt. Ces modalités peuvent aussi mettre un terme à l’accord de vente dans le cas où elles ne sont pas réalisées.

La condition la plus courante concerne l’obtention d’une aide au financement d’un projet immobilier. Au minimum, l’acheteur profite d’un délai de 30 jours pour avoir la validation ou non de sa demande de prêt. Une réponse négative impliquera l’annulation du contrat de vente. Dans certaines zones, la commune possède le droit de préemption sur la vente du bien.

Certaines modalités peuvent être ajoutées selon la situation. Pour que celles-ci soient valables, il faut qu’elles soient précisées dans la promesse synallagmatique de vente. Les accords verbaux ne seront donc pas pris en compte en cas de litige. Toutes les conditions du compromis seront reproduites dans le contrat de vente définitif.

  • Les délais à respecter

Après la signature, le candidat acquéreur a dix jours pour se rétracter. Aucun justificatif n’est requis dans le cas où celui-ci respecte cette législation. Du côté du vendeur, le délai de rétractation n’existe point. Une fois la signature posée, il n’a plus le droit de revenir sur sa décision. Si les conditions de rétractation sont remplies, la promesse synallagmatique de vente sera résiliée et la transaction annulée.

En général, le contrat définitif de vente est paraphé trois mois après la signature du compromis de vente. Cette marge de temps vise à permettre à l’acquéreur de préparer toutes les démarches nécessaires au respect de ces obligations dans le cadre de la transaction. Autrement dit, on lui laisse la chance de remplir les conditions suspensives requises.

Le délai d’engagement des deux parties prenantes est effectif lorsqu’il y a matérialisation de l’accord par la réitération de l’acte de vente. Cette procédure prend effet à partir de l’émargement d’un acte authentique effectué devant un notaire. Le contrat de vente devient très rapidement irréversible dès lors la réitération enclenchée. Un délai à la réitération peut être fixé au préalable.

  • En cas de dépassement de délai

Si l’acheteur souhaite rompre l’accord conclu après le délai légal de rétractation, les règlementations en vigueur autorisent l’autre partie à encaisser le dépôt de garantie. La somme est considérée comme étant une indemnité versée au vendeur en guise de dédommagement pour la gêne occasionnée. Le non-respect du délai de réitération engage des procédures plus spécifiques. Cela peut provoquer la caducité du compromis de vente.

Plus concrètement, la démarche de réitération de l’acte de vente peut figurer parmi les conditions principales pour la validation de la promesse synallagmatique de vente. Une date limite sera définie préalablement et elle sera mentionnée sur l’accord écrit. Dans ce contexte, il faut obligatoirement suivre la procédure à la lettre. Dans le cas contraire, la promesse n’est pas recevable.

La notion de caducité de compromis de vente entre en ligne de compte à partir du dépassement de cette échéance. Une telle situation désengage chaque partie des obligations auxquelles elles ont consenti lors de la signature de la promesse. L’un des contractants peut être en tort. Les autorités judiciaires tranchent alors des sanctions adaptées. Les blâmables écoperont de pénalités parfois encombrantes.

  • Certaines pénalités en dédommagement

L’acquéreur est dit fautif s’il a contribué de n’importe quelle manière à la non-obtention du soutien financier visant à l’accompagnement de son projet immobilier. Refuser une offre correspondant à son profil et aux conditions imposées par le contrat de vente est considéré comme un acte de mauvaise foi. Ces pratiques sont particulièrement mal vues devant le tribunal. Les pénalités prévues en cas d’inexécution contractuelle peuvent être sévères.

Dans ce contexte, le vendeur peut invoquer son droit de passer au niveau supérieur et entreprendre certaines actions en justice dans l’optique d’obtenir réparation des dommages qui lui ont été causés. Les professionnels de la loi peuvent alors imposer le versement de dommages et intérêts (indemnités de dédommagement) ou la vente judiciaire du bien au profit de la victime d’injustice.

Sauf durant le délai de rétractation, tout désistement de l’entité dit acheteur n’est plus recevable. Le vendeur peut tolérer ce manque de sérieux en ne réclamant que de simples dommages et intérêts en guise de dédommagement.

Les moins tolérants obligent la vente et demandent la poursuite des démarches nécessaires à la conclusion de la cession. Les sanctions seront prédéfinies si les contractants se sont préalablement consulté pour la définition de leur propre clause.

Définition d’une clause pénale

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Le vendeur et l’acheteur peuvent préalablement prévoir une clause pénale propre à leur compromis de vente. Celle-ci sera prise en compte en cas de litige au cours des procédures de vente. Ainsi, ils déterminent à l’avance le montant des indemnités à verser en cas d’inexécution des obligations respectives. Cette clause peut également servir en cas de violation de l’accord consenti.

Pour demander réparation de dommages causés, il faut appuyer sa demande de justificatifs précisant des motifs pertinents et tangibles de l’inexécution contractuelle de la partie défaillante. La victime peut alors espérer obtenir une réponse favorable à sa requête. Bien évidemment, la somme exigée correspondra à celle mentionnée dans le contrat de vente établi par les deux entités affectées.

Les contraintes rattachées à un compromis de vente sont considérées comme étant des accords formels. Elles sont à tenir compte avec votre entière vigilance. Les conséquences peuvent être néfastes et irréversibles selon le cas de violation. Pour éviter des mésententes irrévocables, le respect des engagements consentis demeure la meilleure chose à faire.

Si vous pressentez des inconstances à votre niveau, pensez à rétracter selon les délais impartis. Ce qui implique une demande de résiliation dans les dix jours qui suivent la signature de l’accord. Sinon, assumez votre décision jusqu’à la clôture définitive de la transaction. Cela évitera de causer des gênes inutiles à l’autre partie.

Compromis de vente et promesse unilatérale de contrat

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La promesse synallagmatique de vente et la promesse unilatérale de contrat sont deux procédures bien distinctes. Elles présentent cependant certaines similarités. En principe, les deux sont le produit d’un accord de volonté. Chacune de ces formalités peut aussi être considérée comme un contrat. Elles visent toutes à la préparation de la clôture du contrat définitif.

La différence des deux démarches réside principalement dans l’engagement réciproque des différentes parties affectées dans la transaction. Si la promesse unilatérale de contrat implique uniquement la responsabilité du vendeur, la promesse synallagmatique de vente tend à engager réciproquement les deux contractants. Ainsi, ils doivent, tous deux, contribuer au mieux afin de permettre le bon déroulement des procédures amenant à la conclusion du contrat définitif.

Dans les détails, la promesse unilatérale de contrat dispense le bénéficiaire des mêmes obligations infligées à l’autre partie. Il dispose d’un droit d’option qui lui confère la possibilité de ne pas conclure l’accord définitif. Dans ce sens, celui-ci peut alors revenir sur sa décision au terme des délais impartis sans écoper d’aucune pénalisation.

  • Les conséquences d’une rupture de promesse de contrat

Le vendeur peut en tout temps procéder à l’annulation de toutes les procédures de cession comme en revenant sur sa décision de vente. Mais cette initiative peut l’amener à une situation quelque peu délicate. S’il persiste à rompre l’entente, il perd dans un premier temps l’indemnité d’immobilisation versée par le candidat acquéreur en guise de garantie. Après, il peut être pénalisé de dommages et intérêts au profit de l’autre partie. Cette amende peut atteindre jusqu’à 20% du coût total du bien.

À savoir que l’acheteur a la possibilité de lever son option d’achat. Une fois ceci fait, il demeure le seul décisionnaire de la tournure que va prendre la transaction en cas de rétractation du côté vendeur. Ainsi, il peut soit réclamer des indemnités de dédommagement suivant les procédures expliquées précédemment, soit procéder à une vente forcée du bien en appelant un autre niveau hiérarchique judiciaire.

Si c’est l’acheteur qui souhaite se désister, l’indemnité d’immobilisation est non remboursable. Le vendeur en conserve donc les avantages. Néanmoins, le renoncement peut être dû à des soucis au niveau de la réalisation des modalités suspensives de promesse de vente, le remboursement est obligatoire. Il est en principe nécessaire de justifier d’un motif valable comme l’invalidation d’une demande de crédit immobilier.

  • Le contrat de vente

Le transfert de propriété n’est officiellement conclu qu’après l’émargement de l’acte authentique de vente devant l’agent judiciaire concerné, soit le notaire. L’arrivée à cette procédure exige le passage par l’intégralité des démarches requises dans le cadre de la transaction. Il faut que toutes les conditions soient réunies. Les modalités suspensives doivent de ce fait être remplies.

Lors de la signature du contrat définitif de cession, l’acheteur verse le montant restant dû qui correspond aux 90% restants ainsi que les charges financières correspondantes aux frais notariés. Cela concerne en général les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement et la provision pour régler les dépenses diverses rattachées à la publication et à la conservation des hypothèques.

Une fois toutes les formalités accomplies, le nouveau propriétaire doit recevoir une copie de l’acte de propriété. Ce document officiel est son titre de propriété. Le conseil d’un spécialiste en la matière est toujours recommandé pour faciliter votre initiation dans le côté administratif d’une transaction immobilière.

Même si la plus grande partie du travail est réalisée par des agents judiciaires qualifiés, il est indispensable d’être informé des actes qui se déroulent au risque de conclure une vente dans des conditions déplorables.

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