« Vente par adjudication » est le terme que peut utiliser un notaire ou un professionnel de la justice pour désigner la vente aux enchères. Elle ne résulte pas forcément d’une décision de justice, car le propriétaire peut aussi décider lui-même de vendre son bien de cette manière.
La vente par adjudication concerne les biens matériels comme les voitures ou les biens immobiliers. Le bien en vente par adjudication est attribué par le juge, l’officier public ou le propriétaire à l’enchérisseur qui propose le prix le plus élevé.
Définition de la vente par adjudication
On parle de vente par adjudication quand on vend un bien au cours d’une assemblée publique. Oui, il s’agit bien d’une vente aux enchères publiques. Elle se déroule donc au tribunal de grande instance ou à la Chambre des notaires. L’acquéreur est celui qui a offert le prix le plus élevé pour le bien.
La vente par adjudication peut se faire :
– Suite à une procédure judiciaire dans le cadre de ventes judiciaires
– Suite à la décision, plus précisément à l’initiative du propriétaire du bien. Dans ce cas, on fait référence à l’adjudication volontaire ou à l’amiable.
Ce type de vente est initié pour avoir le règlement d’une dette demeurée impayée.
La vente aux enchères ne s’organise pas au hasard. Ce type de vente, même si elle est à l’initiative du propriétaire du bien, est encadrée par la loi française.
Pour la vente par adjudication de biens immobiliers, on peut se référer aux articles du Code des procédures civiles d’exécution L. 322-5 et les articles suivants. La vente aux enchères de biens mobiliers, quant à elle, est encadrée par les articles L. 221-3 et suivants ainsi que les articles R. 221-33 et suivants.
Les caractéristiques principales d’une vente par adjudication
Pour une vente par adjudication, le prix n’est pas déterminé à l’avance. Quand il s’agit d’une vente par adjudication amiable, le propriétaire du bien peut donner une mise à prix qui est le prix de départ.
Pour cette vente, il existe différents potentiels acquéreurs. C’est celui qui est le plus offrant qui remporte le bien : c’est ce qu’on appelle le principe de la concurrence des enchères. Dans ce cadre, on a aussi le principe de la transparence des enchères. Cette vente n’est valable que lorsqu’elle a été mise à la connaissance de tous les potentiels acquéreurs.
Si ce principe de la transparence n’est pas respecté, la vente peut être remise en cause sous réserve de l’appréciation souveraine des juges. D’ailleurs, sur ce non-respect des principes de la vente par adjudication, il y a des sanctions pénales.
Toute entrave au bon déroulé et à la liberté des enchères peut être sanctionnée à 22 500 euros d’amende et à six mois de prison. Quiconque ne peut écarter ou menacer un potentiel acheteur ou limiter les enchères de quelque façon que ce soit.
Pour la vente par adjudication judiciaire, un cahier des charges est établi par l’avocat ou le notaire quelques jours avant la mise en vente. Il est alors utilisé comme titre de propriété.
Contrairement à ce qu’on peut croire, la vente par adjudication est une procédure longue, complexe et coûteuse. Certes, il y a un bon prix à la clé, mais il ne faut pas oublier les frais liés à celle-ci.
- La vente par adjudication de bien immobilier
Pour la plupart des cas, un bien immobilier est mis en vente par adjudication, car il y a une créance détenue contre le propriétaire. Il se peut également qu’il y ait un non-paiement des charges de copropriété ou d’une autre dette.
Dans ce cas, le propriétaire qui est ici créancier doit avoir en sa possession un titre exécutoire, autrement dit d’une décision de justice ou d’un acte notarié pour lancer la procédure de la vente par adjudication.
Pour ce type de vente, quand il s’agit d’un bien immobilier, on fait appel à un avocat, à un notaire ou au service du domaine pour son organisation. Quelques jours avant la vente par adjudication, on rédige un cahier des charges qui est utilisé comme titre de propriété.
Le jour J, tous les candidats à l’achat du bien doivent être présents physiquement à la séance et porter à voix haute leurs enchères. Pour l’achat d’une nouvelle maison d’habitation, la vente par adjudication peut être une autre solution au prêt relais.
- La vente par adjudication de biens mobiliers
Ce type de vente ne concerne pas uniquement les biens immobiliers, les biens mobiliers peuvent également se vendre par adjudication. Rappelons que les biens mobiliers sont les biens que l’on peut « déplacer » comme les voitures, les bijoux, les tableaux et les meubles.
On ne peut pas appeler « bien mobilier » les biens insaisissables, nécessaires à la vie courante. Le propriétaire du bien mobilier ne peut faire de vente par adjudication, tant qu’il n’a pas de titre exécutoire.
C’est donc une occasion pour les acheteurs potentiels de faire de bonnes affaires. À la différence de la vente des biens immobiliers, la vente de voitures commence par l’exposition des voitures. En effet, les véhicules sont exposés sur place. La vente aux enchères commence à un horaire bien déterminé.
- Qu’en est-il de la vente par adjudication judiciaire ?
On parle de vente par adjudication judiciaire quand elle est organisée à l’occasion d’une audience spéciale. Ici, c’est un magistrat qui dirige la vente et c’est un bien immobilier qui est concerné.
Comme pour la vente par adjudication classique, le bien est remis au plus offrant. Pour participer à une vente par adjudication judiciaire, il faut consulter les journaux officiels, car ces ventes aux enchères judiciaires y sont publiées de manière périodique.
- La vente par adjudication amiable
Cette opération est aussi appelée la vente par adjudication volontaire. Comme son nom l’indique, c’est le propriétaire du bien immobilier qui décide de la mise en vente de son bien immobilier pour avoir le meilleur prix. Souvent, le propriétaire ainsi que les organisateurs fixent un prix de réserve pour éviter les mauvaises surprises.
Pour cette vente par adjudication amiable, on peut d’abord faire une estimation du bien. Pour cette estimation, on donne une valeur indicative basse et haute du prix du bien.
Il est également possible d’avoir un prix de réserve, un prix en dessous duquel le propriétaire ne valide pas la vente de son bien immobilier. Ce prix de réserve ne dépasse pas l’estimation basse. Si les offrants ne vont pas jusqu’à ce prix de réserve, le bien est « ravalé », autrement dit, il est invendu.
En cas de vente par adjudication d’un bien important, le propriétaire a aussi le droit de donner un prix garanti. Ce dernier est le prix minimal garanti par le commissaire priseur.
Si pendant les enchères, ce prix garanti n’est pas atteint, c’est le commissaire priseur qui verse au propriétaire la différence entre le prix d’adjudication et le prix garanti. Il est également possible que le vendeur demande au commissaire priseur une avance sur le prix d’adjudication.
Il s’agit là d’une demande que le commissaire priseur n’est pas obligé d’accorder. S’il valide cette demande, il verse une somme d’argent liquide au propriétaire. Lors de la conclusion de la vente par adjudication, le commissaire priseur récupère alors cette avance et verse l’éventuel surplus au vendeur propriétaire.
Acheteur : assister à une vente par adjudication
Quand un bien est mis aux enchères, il apparaît dans des annonces et dans le calendrier des ventes publiques. Pour vous tenir au courant de ces ventes, notamment des ventes par adjudication des biens immobiliers, vous pouvez les voir sur le sites des Chambres de Notaires, le site officiel de l’immobilier des Notaires ou encore les sites immobiliers traditionnels.
Qui que vous soyez, vous pouvez vous porter acquéreur et pour ceci, vous devez vous rendre sur les lieux de vente avant l’horaire indiqué pour le début des ventes. L’acheteur doit alors justifier son identité, remettre un chèque de consignation et signer une autorisation d’enchérir. En fonction des cas, on peut demander à l’acheteur de remplir quelques documents administratifs.
Il est à noter que pendant une vente par adjudication, on peut mettre en vente plusieurs biens. Vous devez donc attendre celui qui vous intéresse. Quand sa mise à prix est annoncée, vous devez lever la main pour enchérir sur le prix.
Le dernier enchérisseur est celui qui devient propriétaire du bien et il en est déjà le propriétaire le jour même. Cependant, il a 45 jours pour s’acquitter du montant de la vente et des frais liés à cette vente.
- Se faire représenter par un avocat pour l’achat d’un bien immobilier aux ventes aux enchères
Dans certains cas, notamment pour la participation à une vente par adjudication de biens immobiliers, l’acheteur doit se faire représenter par un avocat.
Ceci est souligné par l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution. L’acheteur ne peut pas non plus prendre n’importe quel avocat, car il doit être représenté par un avocat inscrit au barreau du Tribunal de Grande Instance organisant la vente par adjudication.
Il n’est pas si compliqué de trouver un avocat organisant cette vente aux enchères. Vous devez prendre contact avec lui pour vous présenter. Il vous demande un justificatif d’identité et vous devez être en mesure de présenter une bonne situation juridique et financière pour participer à cette vente.
Avant de contacter l’avocat, préparez :
– Une copie de votre carte d’identité, mentionnez dans cette copie votre régime matrimonial. Si vous vous présentez en tant que société, vous devez également fournir les statuts et l’extrait KBS avec la copie de la carte d’identité du gérant
– Un état civil complet
– Une attestation bancaire justifiant que vous êtes bien en mesure d’enchérir à la vente
– Vos trois dernières fiches de paie
– Votre dernier avis d’imposition
L’avocat peut également exiger un chèque de banque destiné à la CARPA ou à la Caisse Autonome des règlements pécuniaires des avocats. Le montant sur ce chèque doit être à 10% de la mise à prix. Ne vous inquiétez pas : si vous ne remportez pas la vente, ce chèque avec tous vos autres dossiers vous est remis.
Les frais liés à la vente par adjudication
Quand on décide de procéder à une vente par adjudication, il faut prévoir les frais préalables. En effet, il y a des charges que le saisissant doit prendre à son compte pour parvenir à cette vente. Elles ne sont pas fixes : elles sont déterminées au cas par cas par le juge.
Ces charges comprennent les frais d’organisation et de publicités et aussi les droits de recouvrement proportionnels au montant du bien. Pour avoir une idée sur ces charges, il est conseillé de voir avec l’avocat qui s’occupe de la vente par adjudication au moins deux semaines avant le jour J. Dans ces cas, ces charges sont au compte de l’acquéreur.
Il y a par la suite les frais postérieurs à la vente par adjudication. On dit «frais postérieurs», mais on inclut dans ceux-ci les frais procéduraux engagés pendant et après la vente par adjudication.
Ces frais postérieurs sont variables d’un cas à l’autre, car ils sont déterminés en fonction du prix par adjudication et sont calculés en pourcentage.
Parmi les frais postérieurs à la vente par adjudication, on peut citer :
- Les droits d’enregistrement qui sont à verser aux services fiscaux pour l’enregistrement du changement de propriétaire du bien immobilier. Pour ces droits d’enregistrement, renseignez-vous auprès des services fiscaux de votre ville, car la taxe appliquée n’est pas la même. Pour cet enregistrement, on peut également vous demander une taxe additionnelle communale et des frais d’assiette et de recouvrement
- Les frais de publication qui constituent le prix de publication du transfert de propriété. Ces frais sont généralement aux alentours de 0,1% du prix d’adjudication. On vous demande également environ 50 euros pour la fiche d’immeuble, la mention ainsi que les frais d’envoi
- Les émoluments qui sont à verser aux avocats pour les diligences réalisées lors de la vente
L’annulation d’une vente par adjudication
Cette annulation peut se produire avant le jour J de la mise en vente ou après que la mise en vente ait été réalisée. Ce sont deux cas bien différents.
- Annulation avant la mise en vente
Si la vente par adjudication est en cours de processus, autrement dit si elle n’a pas encore été finalisée, le propriétaire a le droit de l’annuler.
L’annulation ne peut pas non plus être effective si le propriétaire ne remplit pas les conditions suivantes :
– Vu qu’il est créancier, il doit rembourser ses dettes dans les délais impartis
– Il doit s’occuper de la contestation ou l’opposition de cette vente sur la forme devant le juge de l’exécution
- Annulation d’une vente par adjudication finalisée
Pour ce cas, la demande d’annulation peut venir du vendeur qui est ancien propriétaire ou de l’acheteur qui est nouveau propriétaire. L’une des deux parties est alors insatisfaite de cette opération.
Il est à noter que l’article 1132 du Code civil permet à l’acquéreur insatisfait d’agir contre le vendeur en annulant la vente par adjudication. Cette annulation peut bien prendre effet si l’acquéreur a été trompé sur les qualités essentielles du bien.
Cependant, ce sont les juges du fond qui vont déterminer si oui ou non l’acquéreur a vraiment été trompé pour annuler l’opération. En effet, il se peut que le vendeur ait informé le commissaire priseur de l’état du bien. Dans ce cas, il est difficile d’annuler la vente aux enchères. Si le propriétaire est inconnu, c’est vers le commissaire priseur que l’acquéreur doit se retourner.
Pour la vente d’un tableau par exemple, si le jour de la mise en vente, le vendeur a cru qu’il s’agissait d’une œuvre non authentique, s’il s’aperçoit par la suite qu’il s’agit d’une œuvre authentique, il peut demander l’annulation de celle-ci. Pour que l’annulation soit effective, il doit lever ce doute.
Peu importe de qui vient la demande d’annulation de la vente, elle n’est effective que quand elle est validée par le juge. Dans ce cas, on considère que le contrat n’a jamais existé. Le vendeur doit alors remettre à l’acheteur le prix de vente par adjudication et l’acheteur doit par contre lui remettre le bien en question.
L’organisation d’une vente par adjudication en ligne
Avec les mesures du confinement, la vente par adjudication à la suite d’une décision judiciaire peut se faire en ligne. On parle ici d’une vente par adjudication « online ». Pour ce mode de vente par adjudication, l’opérateur organisant la vente doit avoir l’accord du propriétaire et ce dernier doit être informé des conditions de ce mode de vente particulier.
En effet, pour la vente par adjudication en ligne, les biens avec leurs descriptifs détaillés et leurs photos sont exposés sur le site de l’opérateur ou de la plateforme qui organise la vente.
Les participants à la vente même s’ils restent chez eux doivent se présenter, autrement dit, l’opérateur qui s’occupe de la vente par adjudication peut demander un dossier aux enchérisseurs.
Pour ce qui est du paiement, elle peut aussi se faire à distance et même si la vente se fait en ligne, les frais de vente sont toujours valables. Pour un bien immobilier, le transfert de propriété se fait dès le moment de l’adjudication. Dans le cas des biens mobiliers, la livraison peut être programmée ultérieurement.