Investir dans la location d’un bien immobilier requiert beaucoup de responsabilité, que ce soit envers la loi ou entre les acteurs qui font la transaction.
Cependant, ce sont surtout les propriétaires du logement qui sont exposés aux risques juridiques dans le cas de la gestion des dossiers administratives ou pendant les litiges avec les locataires.
Parfois, une mauvaise gestion peut conduire à des affaires devant la justice. Ainsi, avant d’entamer un investissement locatif, il est primordial de savoir les risques juridiques qui en découlent afin de les éviter. Et c’est exactement le sujet que nous allons développer dans cet article.
Les risques dans la rédaction d’un contrat de bail
Le contrat de bail est le document juridique sur lequel sont basées les relations entre un propriétaire et un locataire. Les risques se situent au niveau de la rédaction de celui-ci.
Vous devez faire attention à ne pas oublier les clauses importantes qui sont imposées par le gouvernement, sous peine de ne pas pouvoir en bénéficier correctement.
Notons que le contrat de bail est régi par la loi Alur datant de Mars 2014 et la loi du 6 Juillet 1989. Normalement, il doit contenir les informations sur le propriétaire bailleur et le locataire à savoir les noms, adresses et coordonnées. La description du logement à louer ainsi que la surface habitable doivent être inscrites sur ce document.
Un écart de superficie près de 5% est encore tolérable sinon le locataire aura le droit d’intenter une baisse de loyer. Si le propriétaire exige le contraire, le locataire aura une raison valable de le défier si toutefois l’affaire est portée devant le tribunal compétant.
La date de signature ainsi que la durée du contrat sont également des éléments susceptibles de modifier la teneur du contrat.
En effet, pour une location d’un bien vide, la loi stipule que la durée est de 3 ans minimum. Elle peut être renouvelée 2 fois pour 3 ans chacune. Tandis que pour une location meublée, la durée est seulement de1 an minimum.
Par ailleurs, le bail doit contenir le montant du loyer convenu par les deux parties, les dépenses qui seront pris en charge par chacun d’eux et les modalités de révisions.
Enfin, les informations sur le dépôt de garantie doit aussi y être. Vous devez mentionner le montant perçu avec la date de restitution.
Dans le cas où l’une de ces informations ne figure pas dans le contrat de bail, le locataire peut ne pas le respecter même si vous en avez parlé verbalement. Prenons l’exemple de l’information qui donne la date de résiliation du bail. Si celle-ci n’est pas rédigée comme il se doit, le propriétaire ne pourra pas prendre le bien au moment de la date convenue.
Les risques d’une clause abusive
On entend par clause abusive, une condition trop contraignante qui va faire profiter l’une des parties prenantes dans un contrat. Il s’agit d’une tentative qui fait suite à l’ignorance d’un non professionnel ou d’un consommateur non conscient des règles à appliquer dans un bail.
Un propriétaire ne doit pas refuser un contrat de location ou exiger un surplus de loyer en utilisant les éléments comme l’âge du locataire, son origine ethnique, son genre, son orientation sexuelle, sa profession et son apparence physique.
Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas inclure dans le contrat de bail l’interdiction d’un animal de compagnie qui respecte les limites fixées, l’interdiction de fumer, de recevoir des invités, l’imposition d’un mode de paiement et l’aménagement des lieux en fonction des préférences du locataire.
Le non-respect de ses règles par le propriétaire peut être puni par la loi. Il pourra être contraint de payer une lourde amende si le locataire le poursuit en justice après constatation des faits.
Les risques suite à l’absence d’une garantie locative
La présence d’une garantie va assurer le bon déroulement d’une transaction entre un propriétaire et un locataire. Ainsi, les documents qui concernent la location peuvent être accompagnés d’un acte de cautionnement solidaire.
En l’absence de cette garantie, le propriétaire ne pourra pas récupérer le montant du loyer dans le cas où le locataire ne parvient pas à le payer.
Les charges concernant les travaux de réhabilitation qu’il faut réaliser dans le logement ne pourront pas être couvertes si le propriétaire ne prend pas de garantie en début du contrat.
Par la même occasion, il ne pourra pas compter sur l’appui du garant en tant que soutient lors de la négociation avec le locataire au cours d’un éventuel litige ou lors de démarches qui persuaderont le locataire à honorer ses engagements.
La nécessité d’une grande disponibilité
Pour qu’un investissement immobilier soit rentable, il faut une gestion locative efficace. Dans le cas où vous décidez de gérer seul la gestion de vos bien immobilier, vous devez avoir le maximum de temps pour veiller sur les points cruciaux concernant le bon déroulement des relations et le suivi des contraintes administratives.
Parmi les tâches que le propriétaire doit remplir, la vérification de l’état des lieux doit se faire périodiquement afin de pouvoir anticiper des réhabilitations. Cela va permettre de garder la qualité du bien. Il doit également s’assurer de la fiabilité de ses locataires et du garant en plus de respecter les formalités juridiques imposées par la loi.
Il doit donc être au courant de toutes les procédures à entamer pour que la transaction immobilière jusqu’au suivi des mouvements de paiement du locataire se passent en suivant les règles de l’art.
Cependant, si le propriétaire ne peut pas s’engager à réaliser ces obligations, il est mieux de solliciter l’aide d’un professionnel de la gestion locative.
En plus des conseils qu’il peut fournir, il peut se charger de tous les démarches administratives, la gestion de la comptabilité, le suivi des règlementations en vigueur ainsi que la mise en état des lieux.
Le risque de litige avec les locataires
La location d’un bien immobilier peut générer une multitude de problèmes entre le propriétaire et le locataire.
Que ce soit des loyers impayés, des troubles de voisinage ou des dégradations du logement, c’est le propriétaire qui va en payer le prix fort, surtout s’il n’est pas assuré. Toutefois, il peut agir en envoyant une lettre de mise en demeure pour avertir le locataire sur les infractions qu’il a pu commettre ou de régler ce qui est impayé.
Si le locataire ne réagit pas, l’affaire pourra être portée devant la justice. Une résiliation du contrat suivi d’une expulsion peut s’ensuivre si le juge estime que la demande est fondée.
Cette issue n’est possible que si le propriétaire a suivie à la lettre toutes les procédures requises pour la location et la loi qui régit le domaine. Dans le cas contraire, il en sortira perdant.
Du côté du locataire, les litiges pourront se déclencher lorsque le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garanti verser en début de contrat.
Si le bailleur ne présente pas de justificatif qui prouve que le montant est utilisé pour réaliser des réparations dues à la dégradation des lieux par le locataire, celui-ci peut intenter des poursuites judiciaires.
La description du logement qui ne serait pas conformes à la réalité sur l’état des lieux peut également être source de conflit entre les deux parties.
Prenons l’exemple d’un problème d’évacuation d’eau ou d’humidité. Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur pour rectifier le problème sous peine d’une sanction sévère.
Pour éviter tous ces risques, il vaut mieux connaître à l’avance toutes les législations concernant la location ou demander l’aide d’un professionnel dans le domaine.