Qu’est-ce que la rescision pour lésion ?

Le prix d’un bien immobilier, que ce soit une maison, un appartement ou autre, est convenu entre le vendeur et l’acheteur. Toutefois, dans certains cas, le vendeur peut se sentir lésé dans le contrat que les deux parties ont établi. De ce fait, il peut intenter une action en rescision pour lésion.

Qu’est-ce qu’on entend par lésion ?

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Par lésion, l’on signifie un déséquilibre financier entre les prestataires d’un contrat. Autrement dit, le propriétaire ou le vendeur éprouve qu’il y ait eu préjudice dans un contrat qu’il a conclu sur la vente de son bien.

Toutefois, l’utilisation du terme lésion, dans ce sens, n’est pas applicable à tous les domaines. En effet, il n’est pas possible d’en faire appel en dehors des cas suivants : ventes d’immeubles, la vente d’engrais, la cession des droits d’auteur et la vente de produit agricole et de pêche en situation de crise conjoncturelle.

Il faut aussi noter que seul le vendeur peut s’en prévaloir et ce n’est pas un privilège accordé à l’acheteur même si ce dernier pense être défavorisé par rapport au contrat. Pour agir, le vendeur dispose alors d’un délai de 2 ans après avoir conclu le contrat pour mener une démarche de rescision.

La notion de lésion est également envisageable à l’encontre d’un partage successoral, si l’un des bénéficiaires pense qu’il y ait préjudice lors du partage. Dans ce cas, il dispose d’un délai de 5 ans à compter du partage pour agir.

Dans quels cas la lésion ne peut être invoquée ?

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La plupart du temps, le mot lésion, en droit, touche les biens immobiliers ainsi que les droits d’auteurs, même s’il est aussi applicable dans d’autres domaines. Dans l’immobilier, la lésion s’applique surtout aux ventes de biens immobiliers (maison, pavillon ou appartement) de particulier à un autre particulier.

Toutefois, elle ne peut être invoquée pour des parts de SCI, car dans ce cas, le bien immobilier appartient à la société à laquelle les membres de la famille ont apporté une quote-part. De plus, cela ne constitue pas une vente d’immeuble.

De même, l’on ne peut pas invoquer la lésion dans le cas des ventes en viager ainsi que des ventes par adjudication, par nature détachées des prix du marché classique. Autrement, les maisons ou appartements mis aux enchères, suite à une saisie du logement, ne peuvent faire l’objet d’une rescision de par l’insolvabilité du propriétaire.

Que signifie rescision en termes juridiques ?

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Suite à une lésion, liée aux raisons ci-dessus, l’on peut alors faire appel à une rescision afin de la corriger. En termes juridique, la rescision est définie comme étant l’annulation par décision judiciaire d’un acte juridique à cause de vice radical ou originel et de lésion. On parle surtout ici de lésion ou de préjudice économique, sans qu’il n’y ait eu une lésion morale.

Pour faire plus simple, l’on prétend à la rescision si le vendeur pense que le prix de vente de son bien est nettement inférieur à la valeur qu’il devrait avoir. Toutefois, l’inverse n’est pas valable.

C’est-à-dire que si un acheteur pense avoir acheté trop cher un bien immobilier, il ne peut pas solliciter une action de rescision à l’acte de vente. Dans le cas où le juge prononce l’annulation des ventes donc, les parties seront remises au contrat dans l’état dans lequel elles étaient avant que la vente n’intervienne.

Quelles sont les raisons possibles pour une annulation de la vente immobilière ?

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Pour qu’une lésion soit avérée sur le plan juridique, et qu’on puisse solliciter une rescision, il existe d’abord des conditions à respecter. Tout d’abord au niveau du délai. En effet, il faudra compter au maximum 2 ans ou de 24 mois dès que la vente ait été conclue, c’est-à-dire une fois que le contrat ait été signé.

C’est durant ce délai que le vendeur devra intenter le TGI ou Tribunal de Grande Instance. Il aura fallu aussi que le vendeur ait lésé de 7/12 de la valeur réelle que devait avoir son bien.

C’est-à-dire que si la maison ou l’appartement a été vendu à 5/12 de son prix (à un prix inférieur à la moitié de sa valeur donc), ou moins que cela, le vendeur pourra faire appelle à une annulation de la vente.

Certains propriétaires ont également un « droit de regard »sur le prix de vente de leur maison après deux ans. Donc, si les nouveaux propriétaires revendent la maison 7/12ème plus chère que le prix d’achat, ils pourraient être exposés à des risques que l’ancien propriétaire les intentent un procès pour rescision pour lésion.

En effet, ce cas est disposé par l’article 1674 du Code Civil. La rescision vise à protéger le vendeur contre toute forme ou hypothèse d’abus, même si ici, il ne s’agit que d’une protection minimale car le bien pourrait bien être vendu à moitié prix.

En ce qui concerne la lésion liée au partage successoral, l’article 889 stipule que si l’un des bénéficiaires est lésé de plus du quart,  le complément de sa part lui est fourni, au choix du défendeur.

Comment fonctionne la rescision pour lésion pour annuler une vente ?

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Avant qu’on puisse dire qu’il y ait eu lésion, il faut tout d’abord faire évaluer le bien. Les évaluations doivent alors être faites par trois experts indépendants et distincts, nommés par les parties d’un commun accord. Si les deux parties n’arrivent pas à arriver à un consensus, le tribunal peut alors nommer des experts pour passer aux évaluations.

La valorisation du bien en question devra aussi tenir compte de la date à laquelle le contrat ou l’acte de vente ait été signé. Pour être validée, elle ne doit en aucun cas tenir compte des évolutions de prix du marché au fil du temps. L’estimation doit aussi faire abstraction des améliorations ou des dégradations que le bien ait subies après la signature des ventes.

Finalement, dans le cas où la demande a abouti, la rescision peut avoir deux issues possibles. Premièrement, elle peut aboutir à l’annulation de la vente et donc la restitution du bien au vendeur et du prix d’achat à l’acheteur.

Deuxièmement, le vendeur peut aussi recevoir une compensation. Si le tribunal opte pour cette deuxième option, alors le vendeur reçoit la différence entre le prix payé et la valeur estimée. Il ne faut surtout pas oublier qu’il y a aussi les intérêts légaux qui accompagnent les compensations. Dans le cas où la demande n’a pas aboutie, le demandeur pourrait se voir pénaliser d’un montant de 10% de la valeur vénale.

Il est à remarquer que sous évaluer un bien immobilier peut entraîner des risques pour le propriétaire. En effet, réduire la valeur d’un quelconque bien peut induire une inégalité dans le partage entre cohéritiers ou codonataires.

Ceux ayant été victimes d’une sous-évaluation de bien peuvent alors invoquer la lésion. Cette situation peut alors placer celui qui a fait l’évaluation dans une position pénalisante.

Quelles sont les étapes à suivre pour une demande d’annulation de la vente via la rescision pour lésion ?

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La première chose à faire avant de faire état d’une lésion est surtout d’en vérifier le délai depuis la conclusion de la vente. Au-delà de ce délai, la demande ne sera plus recevable selon l’article 1676 du Code Civil.

Ensuite, le vendeur doit adresser la demande d’annulation de vente au responsable concerné. Ce n’est autre que le juge compétent, celui de la situation du bien immobilier en cause (selon l’article 44 du Code de procédure civile).

Celui qui demande devra alors montrer à la juridiction que la lésion est « vraisemblable ».  Toutefois, il faut savoir que cela n’incombe pas aux deux parties (ni l’acheteur ni le vendeur) de prouver qu’il y ait vraiment eu lésion auprès du tribunal. Comme cité plus haut, cette tâche revient aux trois experts nommés par le tribunal ou issus du consensus entre le vendeur et l’acheteur.

Il faut aussi savoir que les honoraires des experts coûtent très cher. Ce coût élevé est lié à la difficulté que c’est d’évaluer un bien. En effet, évaluer un bien repose sur des critères d’évaluations pertinents ainsi que des méthodes de travail sans faille. Avant d’entamer toute procédure donc, le vendeur doit bien évaluer si oui ou non il pourrait gagner la rescision pour ne pas qu’il ait à payer les frais sans avoir gagné aucune compensation de la part de l’acheteur.

Dans le cas où la vente a été maintenue car la demande du vendeur a été refusée, il se peut que le juge pénalise le vendeur. En effet, il pourrait être redevable d’une somme de 10% de la valeur vénale du bien pour imprudence et également pour ne pas avoir accompli les diligences nécessaires pour connaître le prix du marché de son bien. Dans ce cas de dénouement, l’acheteur n’aura alors à payer que la valeur de l’immeuble, selon l’estimation des experts.

De plus, les 10% que le vendeur doit payer en cas de non possibilité de sa demande de rescision est aussi à déduire du montant que l’acheteur devra payer. Tout ceci est pour dire qu’avant d’entreprendre une invocation pour lésion, mieux vaut se renseigner au préalable de la valeur exacte et objective d’un bien.

  • Ne pas confondre la rescision pour lésion avec la rescision pour dol

Bien que la rescision protège le vendeur uniquement, il existe aussi d’autres lois qui protègent l’acheteur qui n’est pas à confondre avec. C’est le cas de la rescision pour dol, consentement ou vice.

Ce type de rescision est applicable dans le cas où le vendeur a dissimulé une information de nature à altérer le consentement de l’acquéreur. Si le vendeur a volontairement dissimulé un défaut non perceptible à l’œil nu donc, la victime peut demander soit une annulation du contrat, soit le paiement d’une indemnité soit la réparation du préjudice venant du vendeur.

  • Ce qu’il faut aussi savoir sur la rescision pour lésion

Il ne faut pas penser que dès qu’il y ait un déséquilibre économique entre deux contractants, il faut tout de suite intenter une action de rescision. En effet, grâce à la liberté contractuelle, les deux parties peuvent signer l’accord ou le contrat qu’elles souhaitent du moment que cela ne nuit pas à l’ordre publique ni aux bonnes mœurs et aux règles impératives. C’est d’ailleurs pour cette raison que la notion de lésion n’est reconnue par la loi que dans certains domaines seulement.

En ce qui concerne le domaine de l’immobilier, l’on alors parle de « lésion énorme » et c’est sans nul doute la plus connue de toutes. Mais il y a également la théorie de la « lésion qualifiée ».

Bien que cette dernière ne soit pas consacrée par le Code Civil, elle est reçue par les cours et les tribunaux. En effet, selon la Cours de cassation, tout contrat peut être résilié dans la mesure où il y a une disproportion. Autrement dit, si l’un des contractants a abusé de la faiblesse (comme d’énormes problèmes financiers par exemple), de la passion ou des besoins de l’autre d’une quelconque manière, les accords signés peuvent être remis en cause.

Mais quelle qu’en soit la cause d’une lésion, la personne ayant profité devra avoir connaissances de ces faits avant la signature du contrat. Dans le cas où il n’était pas au courant, alors, l’on ne pourra pas dire qu’il y ait eu lésion.

La notion de lésion ne se limite pas à la vente de biens immobiliers et de partages de biens, même si ce sont les cas les plus récurrents. L’on peut également intenter une action de rescision pour lésion dans le cas des prêts à intérêts, du moment où les taux d’intérêt sont largement supérieurs à ce qu’ils devaient être. Il en est de même pour les cas en faveur des mineurs, selon l’article 1 305  du Code Civil.

Il faut aussi noter que lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire peut signer un document attestant qu’il renonce à la rescision pour lésion lors de la signature du contrat de ventre. Toutefois, cela ne l’empêche pas de demander rescision sur le bien en question.

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