Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est primordial de réaliser une simulation afin de s’assurer que l’opération sera rentable. Pour cela il faut mettre dans la balance le montant emprunté, le coût total de l’acquisition, les loyers, les charges et la fiscalité. Sans oublier les objectifs à court et long terme.
Les critères qui impactent la rentabilité d’un investissement
On dit d’un investissement locatif qu’il est performant lorsqu’il est rentable. Pour cela on estime à 2 % la rentabilité minimum d’une opération pour qu’elle soit intéressante, mais dans certains cas elle peut aller jusqu’à 7 %, voire 10 %.
Plusieurs paramètres peuvent toutefois affecter ce taux de rendement : la localisation du bien, la nature et la taille du logement, le prix d’achat du bien, les avantages fiscaux et les loyers appliqués.
L’emplacement et la surface du bien sont étroitement liés avec le taux de vacance locative.
Quelle formule pour calculer le rendement locatif ?
Avant tout, il convient de distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette. Dans le premier cas, il faut prendre en compte le total des loyers annuels et le prix d’achat du bien incluant les frais d’acquisition. Cela donne la formule suivante : (loyers mensuels x 12) x 100 / prix d’acquisition (frais de notaire inclus) = % de rentabilité locative brute.
Afin d’affiner ce calcul, il faut ajouter les frais liés à l’investissement comme : les coûts de gestion locative, l’estimation des charges, la taxe foncière. On obtient la formule suivante : [(loyers mensuels x 12 x 100) – total des charges du bien] / prix d’achat (frais d’acquisition inclus) = % de rentabilité locative nette.
Si l’opération s’inscrit dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard, LMNP), il faut également ajouter les avantages fiscaux et inclure l’imposition des revenus fonciers dans le calcul. On obtient ainsi la rentabilité nette-nette.
À la fin d’un investissement locatif, il est possible de réaliser une plus-value si le bien est revendu plus cher que son prix d’achat initial.
Puisqu’un investissement locatif s’apprécie le plus souvent sur le long terme, la valorisation du capital peut être intégrée au calcul global de la rentabilité de l’opération. Dans certains cas, il faut également choisir entre rentabilité ou plus-value selon ses objectifs.
Comment bien préparer son dossier en amont ?
Avant de solliciter une banque pour un crédit immobilier, il est nécessaire de préparer son dossier et son plan de financement : « Cela vous donnera une première idée du budget consacré à l’investissement, ainsi que du type de bien et de secteurs vers lesquels vous tourner pour cette acquisition » (source : la-loi-pinel.com).
Afin de maximiser la rentabilité d’un investissement locatif, il est ensuite nécessaire de se renseigner sur les options de financement disponibles, selon le projet et la situation de l’investisseur. Adosser un PTZ (prêt à taux zéro) à un crédit immobilier principal, permet par exemple de réduire significativement le coût total du projet.
Quelle est la différence entre la rentabilité d’un bien immobilier neuf et celle d’un bien ancien ?
La rentabilité issue d’un bien immobilier ancien peut être inférieure à celle d’un bien immobilier neuf, cela s’explique par les travaux de rénovation à réaliser. Vous devez également inclure les dépenses issues de l’entretien dans le calcul, leur nombre et leur ampleur peuvent faire la différence.
L’avantage d’un investissement dans le neuf, c’est l’absence de travaux. Les gros œuvres seront en effet couverts par la garantie décennale en cas de défectuosité.
Quant aux équipements, vous pourrez bénéficier de la garantie biennale durant 2 ans. Vous n’aurez donc aucun souci à vous faire durant 10 ans en termes de travaux, ce qui a un impact positif sur la rentabilité.
De plus, les biens immobiliers neufs doivent respecter les normes en rapport avec l’énergie. La consommation énergétique peut être réduite de 25% dans les constructions telles que le BBC (Bâtiment Basse Consommation), HQE (Haute Qualité Environnementale) ou encore THQE (Très Haute Qualité Environnementale).
Enfin, un investissement dans le neuf peut être plus rentable que celui dans l’ancien pour les avantages fiscaux, en effet les charges fiscales sur un logement neuf sont réduites, ce qui génère une entrée de trésorerie supplémentaire. Cette ressource doit se rajouter aux loyers annuels, vous pourrez ensuite calculer votre rentabilité.
Quelle est l’importance du taux de rendement interne ou TRI ?
L’estimation du coût d’un investissement locatif peut être déterminée par l’intermédiaire du taux de rendement interne (ou TRI) ; ce dernier peut également vous renseigner sur les avantages découlant de votre placement.
Le taux de rendement interne est également connu sous le nom de taux de rentabilité interne. Il s’agit d’un indicateur vous renseignant sur la rentabilité financière de votre investissement.
L’avantage du TRI c’est qu’il n’est pas seulement utilisé pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il peut également vous être utile dans d’autres types de placement.
Grâce au résultat du calcul, vous pourrez en déduire si l’investissement en vaut la peine. On peut donc dire qu’il s’agit d’un outil de décision pour entamer un projet d’investissement dans l’immobilier.
Comment savoir si un taux de rendement interne est performant ?
Pour être qualifié de performant, le taux de rendement interne doit être largement supérieur au taux d’intérêt bancaire. Pour calculer cet indicateur, il convient de prendre en compte la prime de risque liée à votre projet.
Le TRI vous renseigne ensuite sur l’évaluation annuelle de l’ensemble des dépenses : cela peut concerner les frais d’exploitation, les frais liés à la transaction, les charges fiscales et les obligations. Le montant de ses charges doit être proportionnel à la capacité de remboursement.
Pour connaître la rentabilité du placement, vous devez soustraire le taux de rentabilité de l’investissement et le taux du projet. Si le résultat est positif, le taux de rendement interne est performant et l’investissement vous rapportera suffisamment de bénéfice.
Dans le cas contraire vous devez renoncer à votre projet immobilier, car vous ne pouvez pas espérer un avantage financier conséquent suite à un placement. Il se pourrait même qu’un tel investissement vous mène vers un endettement.
Comment calculer un taux de rendement interne ?
Pour calculer le taux de rendement interne, vous devez prendre en compte les revenus prévisionnels, les frais, toutes les dépenses et la durée de la concrétisation du projet.
Pour ce faire, vous devez diviser le revenu prévisionnel avec la somme des frais et des dépenses, puis vous allez effectuer le calcul suivant : [(1/nombre d’année du projet)-1] Après, vous n’avez plus qu’à multiplier le résultat des deux opérations : le résultat obtenu est le taux de rendement interne ou TRI.